9月7日晚，南京发布《促进房地产市场发展南京最新举措》，为贯彻落实中央关于全面支持居民刚性和改善性住房需求的要求，在8月4日《进一步优化政策举措促进南京房地产市场平稳健康发展》基础上，发布6条新政，这是宁八条之后的进一步升级。

1、落实国家信贷政策最新要求

新政提出：落实国家调整优化差别化住房信贷政策和降低存量首套住房贷款利率政策，更好满足刚性和改善性住房需求。

(相关资料图)

解读：8月31日《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》明确，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

明确南京首套房首付比例20%、二套房首付比例30%、认房不认贷、存量房贷利率下调。

2、部分区不再需要购房证明

新政提出：为进一步优化购房服务流程，自9月8日起，玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明。

解读：南京全面取消限购，这是自沈阳全面取消限购后，全国第二个跟进的省会城市，预计杭州、苏州等强二线城市后续会跟进落地该政策；据此前政策，35岁大专以下缴纳社保即可落户南京，城市抢人大战愈发激烈。

3、出台集体土地房票安置办法

新政提出：对征收集体土地涉及住宅房屋的，鼓励被征收人选择房票安置，满足被征收人多元化安置需求，缩短安置过渡周期，具体由各区制定实施细则。

解读：房票安置，鼓励购房，有助于新房去化。

4、对购置新房实施补助

新政提出：部分区域对在2023年8月1日—12月31日期间购置新建商品住房的给予补助，具体补助标准和条件以各区细则为准。

解读：该政策适用于新六区（江北新区、江宁区、浦口区、六合区、溧水区、高淳区）和栖霞区（龙潭街道、栖霞街道）、雨花台区（古雄街道、板桥街道、雨花经济开发区及西善桥街道秦淮新河以南地区）。补助标准是不低于合同总价的1%，具体补助标准和条件以各区细则为准。

5、实施“卖旧换新”补助

新政提出：在享受第四条补助的基础上，对出售自有住房并购买90平方米以上新建商品住房的，再给予一定补助，具体补助标准和条件以各区细则为准。

解读：在享受购置新房补助的基础上，对出售自有住房并购买90平方米以上新建商品住房的，再给予不低于合同总价0.5%的补助。鼓励有房的家庭和个人卖旧换新，90平以上给补贴，但是90平以下的二手房可能会更难出手。

6、推出“换新购”服务

新政提出：南京房地产业协会、房地产经纪行业协会联合开发企业、重点经纪机构推出“换新购”服务，搭建“换新购”超市，超市房源不高于案场销售最低价，通过“优先卖、放心买”保底交易服务，缩短二手房出售和新房购买周期，加快满足居民住房改善需求。

解读：该政策是为了更好满足“以小换大”“卖旧换新”等改善性住房需求，发挥一二手房市场梯度消费和联动效应，让住房改善群体切实减负担、得实惠，提升居民住房置换效率。

2023年8月，南京市一手住宅成交29.26万方，环比下降17%，成交已连续下跌5个月，为近一年最低点；成交均价26970元/㎡，环比下降20%。截止8月底，全市住宅库存737万方，去化周期约25个月，去化压力较大。之前南京取消了外围区域的限购，但是，市场反应一般，销售量没有太多起色。近期，南京土拍除了核心区优质地块有品牌房企关注外，其他基本上都是底价成交或托底成交。

南京全面取消限购，再加上认房不认贷、首付比例降低等新政，政策组合拳落地，预计将带动改善需求在9-10月集中释放。

预计接下来将迎来一线城市优化限购政策，大部分二线、三四线城市将全面取消限购政策。

从当前一线城市政策实际执行的角度来看，呈点状定向宽松的特点。

上海9月7日发布政策：临港将调整重点支持单位的人才工作年限要求。根据临港新片区的产业发展导向及城市功能发展需求，拟建立人才住房政策重点支持单位清单。在重点支持单位工作的人才，工作年限要求从6个月以上缩短为3个月以上。

目前深圳向港澳居民放开对非住宅类的商业办公物业、商务公寓等的限购。

大部分二线、三四线城市楼市整体供大于求，去化压力大，预计将跟进取消限购政策。

8月底以来，嘉兴全面解除限购，天津解除部分限购，沈阳、大连全面取消限购。此次强二线城市南京全面取消限购，预计能级高的二线城市，如杭州、苏州、成都、武汉等地，也会跟进该政策。类似南京的调整步伐，先取消非核心区域，如果去化压力仍大，将进一步全面取消限购。普通二线、三四线城市预计将全面取消楼市限制政策，通过政策组合拳全面提振市场。

（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健）

更多宏观研究干货，请关注钛媒体国际智库公众号；对话框输入【房地产报告】，可免费领取重磅报告《新政策、新形势：房地产前景展望及投资机会分析报告》全文。

关键词：