8月25日，据新华社报道，住房城乡建设部、中国人民银行、国家金融监管总局三部门联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

据住房城乡建设部有关负责同志介绍，此项政策将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。

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那么如何区分“认房又认贷”和“认房不认贷”呢？

“认房又认贷”的政策是指：无论购房者贷款是否还清，只要名下有房，再购房就算二套，都会按照第二套房的标准来进行审批。

“认房不认贷”的政策是指：无论购房者是否有贷款的记录，只要购房者证明自己名下没有房产，就可以按照第一套房贷款的标准办理。

虽然本次政策国家意在推动落实，但实际操作仍供城市自主选用各地的政策调整空间又在哪里呢？

由于多数三、四线城市政策已经“放无可放”，该政策更多将聚焦到新一线、二线城市，四大一线城市或将在非核心区试行。

对于四大一线城市，当前均严格执行“本地认房、全国认贷款记录”的严苛的首套住房资格认定，且近几年这一政策未有任何松动，同时如若一线城市对此政策全面松绑，虽或将作为“风向标”带动市场回暖，但对一线首套刚需住房的供需节奏将有一定影响，并且涉及到外埠落户、就业客群所在城市的房地产抛售压力，因此四大一线城市有望松绑但空间有限，或将可能在非核心区域试行。

例如，2022年8月，北京市住建委选取了昌平平西府、顺义福环、薛大人庄3宗地块试点“全龄友好社区”项目。北京市住建委表示，考虑到多数老年家庭购房支付能力相对较弱，且贷款年龄也受限，老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%，二套房首付比例60%的政策，子女还可以接力偿还贷款。

据不完全统计，自2022年下半年以来，包括郑州、杭州、南京、苏州、无锡、天津、佛山、珠海、东莞等在内的超20城已经优化“认房又认贷”政策，这一政策预计有望在更多的新一线、二线城市之中积极推广。

认房不认贷直接利好改善置换购房者，降低改善首付比例可激活核心城市置换链条，活跃市场交易

目前，仍有约20城二套首付比例在40%及以上，“认房不认贷”将有利于“卖一买一”的改善置换人群，首套房的认定下，也极大的缓解了置业改善类房源的压力，降低其购房成本，或将会激活大量的改善置换需求。同时，二手房市场在改善人群“卖一买一”的过程中，二手房房源供应也会明显出现增量，结合目前的“带押过户＆税费减免”，短期内二手房市场可能会出现房东急售的价格内卷现象。

7月下旬以来，中央密集发声，房地产政策积极信号不断释放。“7.24政治局会议”定调后，中央其他部门也纷纷表态行动起来，各地政府也积极跟进，政策出台频次略有加快。此次三部门发布优化住房认定标准的通知，也是对此前中央调整优化房地产政策定调的推动落实，加速楼市回归。(本文首发于钛媒体APP，作者｜赵晨含)

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