3月13日，广东揭阳市住房公积金管理中心发布《关于实施多子女家庭住房公积金支持政策的通知》。根据通知，多子女家庭首次申请住房公积金贷款的，二孩家庭贷款额度可按揭公积金管委〔2022〕3号文件标准上浮10%，三孩家庭贷款额度可按揭公积金管委〔2022〕3号文件标准上浮20%。

事实上，不止揭阳，近期多城住房公积金政策迎来密集调整。据不完全统计，自2022年下半年至今，包括吉林、沈阳、大连、重庆、合肥、南京、扬州、驻马店等城市，全国已有超40个城市通过优化住房公积金政策鼓励居民购房。这些城市的公积金变化政策大致可分为五种类型：一是商业性住房贷款转个人住房公积金贷款，即“商转公”；二是提取公积金用于首付，或降低公积金贷款首付比例；三是“带押过户”；四是提高贷款额度和延长还款年限；五是“一人购房全家帮”。

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多城积极调整住房公积金政策，一方面可以提高公积金的使用效率，另一方面也是为了刺激楼市交易活跃度，促进房地产市场平稳发展。在宽松的公积金政策下，哪些人群能真正受益？对楼市成交活跃度的提升又有多大效果？

五大政策调整，谁能受益？

从各地政府推行的公积金政策实施细则来看，这波政策红利受惠人群各有指向，以“商转公”为例，在多个启动房贷“商转公”政策的城市，目前只覆盖购买首套房或首次申请公积金贷款的当地缴存职工家庭。还有河南洛阳等部分地区提出“商转公”仅限于纯商业贷款转公积金贷款，或明确办理“商转公”的前提条件是，申请人已自筹资金提前结清原商业贷款。这意味着，能够满足“商转公”资格的购房者，之前要么不满足公积金贷款条件而采用了纯商贷，要么需要短期筹集一笔过桥贷款先结清商贷，这对于购房者压力也比较大。

至于“带押过户”则是便利了二手房卖家和买家。以往卖房人在过户交易前需要筹措资金用于清贷，之后还要经过注销抵押、办理交易过户、买房重新设立抵押等多个环节。“带押过户”允许存在抵押的房产可在抵押状态下直接办理产权过户，无需提前结清原贷款，简化了二手房交易流程，有助于缩短二手房交易周期。辽宁大连，河南三门峡近期都先后完成了首例“带押过户”交易。

而“一人购房全家帮”，指的是在当地连续足额缴存住房公积金6个月以上的购房人，在省内购买家庭首套自住住房，可以使用其配偶及直系亲属的住房公积金支付购房首付款和对冲偿还住房公积金贷款。直系亲属是指购房人及其配偶的父母或子女。不难发现这项业务在多数城市的受惠人群是购买首套房的当地缴存职工家庭，而购房人及配偶的父母或子女要想帮忙使用公积金还款，其个人公积金账户都要处于正常缴存状态。

另外，提取公积金用于首付、提高住房公积金贷款额度和延长还款期限等政策大多也是只覆盖购买首套房或首次申请公积金贷款的当地缴存职工家庭。其中生育多孩家庭住房公积金贷款最高额度比一般家庭可再提高一部分。

公积金威？莫把“结果”当“原因”

随着多地推出住房公积金优惠政策，一定程度上确实能激活民众购房需求，对当地楼市去库存起到积极作用。以湖南为例，3月15日，湖南省直单位住房公积金管理中心发布2月热点问题月报，称受楼市回暖和公积金惠民政策的影响，省直公积金中心贷款业务办理量短期内大幅提升，其中二手房业务和“商转公”业务增长近2倍。

但目前来看，公积金政策的相关调整主要集中在三、四线城市，但在这些城市实际实施过程中，也遇到了诸多障碍，导致公积金政策的效果达不到预期。这一方面与各地公积金贷款手续简繁程度有关，另一方面也与公积金贷款群体的比例有关。

在诸多三四线城市，由于住房公积金贷款审批手续繁琐，放款周期长，从而导致普遍存在一些楼盘“不欢迎”甚至不接受公积金贷款。此前有新闻报道，山东济南某个楼盘规定，购房者如果使用公积金贷款，则不能享受优惠，每平方米要贵近300元，而纯商业贷款则可享受9.9折优惠。

其次，在有些房价较低而公积金贷款额度较高的城市，商业银行出于利润考量，会对组合贷设定最低商业贷款额度要求，对小额房贷无积极性，因此很多购房者为了买房，只能全额商贷，从而导致公积金政策优惠无用武之地。

此外，在很多三四线城市种，使用公积金贷款买房的群体并不是购房主力。以济南为例，济南住房公积金管理中心2022年度统计数据显示，个人住房贷款市场上，只有27.5%的购房者使用公积金贷款，这意味着使用公积金贷款人群的市场占有率不到三成。

而放眼全国，公积金覆盖率也并不算很高。据安居客监测数据，2021年全国重点22城市的公积金实缴职工数，在城镇基本养老保险参保人数中的平均占比为50%。也就是说，这些重点城市中有一半缴纳了职工养老社保的人并没有缴纳住房公积金，无法享受到公积金政策优惠。

事实上，早在2014年就出现过多地政府通过放宽公积金贷款政策来刺激市场需求，但据相关报道统计，虽然大部分城市公积金调整之后，能够在短期内促进楼市快速成交，但对中长期来说并没有持续刺激效果，比如扬州于2014年5月中旬放宽公积金提取，商品住宅成交量于6、7两月有明显提升，但8月份就回复正常成交量，其他公积金调整的城市，比如佛山、无锡、长春、苏州、济南等城市，在公积金放宽调整之后的2-3个月内，也均出现了成交量上涨的情况，但之后成交量便回复正常。

不难看出，公积金政策调整能在短期内刺激三四线城市购房需求的释放，但并不是长久之计。这主要是因为三四线城市的楼市低迷是多种因素引起的，其中包括人口流出、经济发展不均衡、房地产开发过度等问题，这些问题不能仅仅依靠公积金政策来解决。

公积金优惠政策可以在一定程度上刺激房地产市场，但要想解决三四线城市的楼市低迷问题，需要政府采取更全面、系统的政策措施，从供给端来说，进入存量市场之后，如何规划改善性住房建、如何完善租房市场供给、如何提升医疗教育等配套生活服务的保障，是推动房地产市场从“走量”到“走质”的重要抓手，从需求端来看，除了优化贷款结构之外，建立城市核心产业优势，在提升居民的收入水平的同时，能够吸引更多的人口流入，则是三四线城在中长期更应该关注的问题。对于购房者来说，从长期来看对公积金购房的需求只是结果，而不是原因。（本文首发于钛媒体APP，仅代表个人观点，与平台无关）

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