3月1日，住建部发布的《民用建筑通用规范》（以下简称《规范》）正式实施。根据《规范》3.1.1条，建筑面积应按建筑每个自然层楼（地）面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。也就是说，不止外围建筑墙体，包括外墙面抹灰，装饰面、装饰性幕墙等外墙围护都要计入建筑面积。很多网友认为，新规实施后，房屋建筑面积（由公摊面积和套内面积组成）会比旧规实施时期增加，从而导致以同一价位购买的房子公摊面积增加，购房者得房率降低。

还有建筑设计从业者进行过测算，一般来说，目前楼市主流产品的外墙面层厚度在20毫米左右。如果在一个总建筑面积为10万平方米的小区，建筑面积大约增加500平方米，假设有1000户，则每户多出0.5平方米。

虽说单看面积并不算多大，但考虑到如今动辄上万的房价，公摊也是一笔不少的支出。那么，《民用建筑通用规范》的实施对于房屋公摊到底有何影响？公摊面积应该如何计算？当将“公摊”概念传入内地的香港已经取消公摊模式后，内地的公摊规定在未来也会被废除吗？

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新规不会增加公摊面积

新规实施后会增加公摊面积、对购房者的购房成本产生影响吗？答案是不会。

在“外墙面层计入建筑面积”登上热搜引发争议后不久，住建部对媒体回应，《民用建筑通用规范》会增加公摊面积的说法是误读。

事实上，这项新规主要针对的是建筑设计和工程的标准化规定。至于购房人房产证上的建筑面积以及购房成本大小，要根据房产测绘部门出具的测绘报告来衡量。所谓的测绘报告，是根据各地发布的《房产面积测算规范》出具的，而不是《民用建筑通用规范》。

目前国内各地的《房产面积测算规范》并不统一，区别主要在于镶贴块料面层、装饰性的幕墙、垛、勒脚等是否计入建筑面积。因此，3月1日正式实施的《民用建筑通用规范》并不会影响到公摊面积的增减，也不会影响到大家的购房成本问题。

退一步讲，如果未来有购房者所在地的《房产面积测算规范》调整为与《民用建筑通用规范》保持一致，也无需太过恐慌。因为从实际情况来看，普通住宅的主体外墙面一般不会有太多的装饰装修，厚度不大，因此影响较小；不过对于装饰装修较多的商业楼来说，它们一般会采用较多装饰性幕墙，因此一旦外墙面层计入建筑面积，那额外增加的建筑面积会不少，影响也比较大。

有专家认为，新规的实施其实是鼓励开发商不使用玻璃幕墙这种高耗能、光污染大的建材。另外从建筑全生命周期管理角度来说，如果外墙计入房屋面积的话，那么业主购房成本增加，开发商对这部分的投入也会增加，有利于提升房屋的生命质量。

“公摊”的坑要如何填？

回顾这场围绕新规引发的舆论，不难发现公众讨论的焦点都在公摊面积上。有网友甚至写了段子调侃“买房第一年80平；买房第二年81平，因为外墙算入了公摊；买房第三年100平，因为绿化算入了公摊；买房第三年130平，因为地下车库算入了公摊；买房第四年250平，因为周边马路也算进了公摊……”还有人提出质疑“为何房子面积不按套内面积算，价钱都叠加在能使用的面积上多直观”。可以看出，一项“外墙面层计入建筑面积”的新规变动之所以让舆论喧嚣，无外乎天下苦“公摊”久矣。

所谓公摊，指的是公摊建筑面积，即由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积，包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

公摊这一概念最早由香港传入内地，后经过国家1995年出台《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》和2001年制定的《商品房销售管理办法》被明确规定下来。经过二十多年的实践，公摊逐渐暴露出越来越多的问题。

首先，公摊面积的计算成为业主与开发商最常发生纠纷的地方。因为目前公摊面积多大是由开发商把控的，各地没有统一标准和规范，无论用什么方式来计算房价，公摊面积对购房者来说都是一笔糊涂账。而在商品房预售制下，公摊面积的不透明会让消费者的购房体验变成了“开盲盒”，得房率是多是少全凭运气。

其次，房地产商往往利用公摊面积为工具误导和欺骗消费者。相对于宣传时承诺的“建筑面积”，到了收房时实际得房面积缩水近一半。就在3月9日，一则“业主购74平房屋套内仅40平”的新闻上了微博热搜。河北衡水一位购房者在收房时发现，所购买房屋的实际面积与合同中的建筑面积相差近半，因此要求退还房款，但房地产商却以公摊面积为由拒绝退款。此类案例俯拾皆是，可以说在目前的高额房价下，公摊面积成为了开发商最常用的“面积陷阱”。

最后，公摊面积还可能衍生出一系列不合理收费现象，比如取暖费、物业费都是按照公摊后的面积收费，长年累月算下来是一笔不小的费用。但在大多时候，开放商们往往只把公摊面积数据和物业费用分摊给了业主，而公摊面积所产生的收益（停车位、电梯广告、小区超市、会所等）却不见所踪。

在种种公摊“摊不明白”的糊涂账下，近些年社会上呼吁“取消公摊面积”的声音越来越多。值得注意的是，将公摊传入内地的香港早在2013年就废除了公摊模式，之后香港的新房销售都按照实用面积计算，如有违者将被罚款100万元—500万港元，判处3—7年监禁，存量房售卖时卖家也必须提供以“套内面积”和“建筑面积”计价的双份资料。

内地的公摊模式是否也应该被淘汰了呢？在笔者看来，虽然公摊模式有不少问题，但贸然取消公摊模式也不可操之过急，如果取消公摊面积，房价只按实用面计算，那开发商很可能会选择设计规范的最低共有建筑面积标准进行开发，楼盘的品质和基础设施完善程度无法得到保证，而减少的公摊面积还可能以房屋溢价的方式体现出来。

目前来看，可先从三方面改进，一是让公摊面积的计算规范透明，由主管部门统一约束商品房公摊面积比例和测算方式，并以第三方身份核准公摊面积，及时准确向购房者公开；二是强制开发商在商品房买卖合同中，对公摊面积和套内面积范围加以说明，确保购房人的知情权，厘清双方权责；三是既然住户为公摊面积付了费用，那么对于停车位、电梯广告等公摊面积带来的收益，也应该公开化，并提取一定比例用于小区建设。总的来说，公众呼吁取消“公摊面积”，本质是希望房价的计算方式透明规范，“所见即所得”，才能让大家买得放心，住得安心。（本文首发于钛媒体APP，仅代表个人观点，与平台无关）

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