近两年房地产行业走弱，楼市去化承压，开发商为了卖房可谓使出了浑身解数，花样营销更是层出不穷。继广西南宁推出“百岁贷”后，近日，河南安阳一楼盘也开始“整活儿”了，一个名为“建业花园里”的小区在广告横幅中宣称“0首付0月供，你买房，我还贷”，该广告发出后迅速引起网络热议。

(资料图片仅供参考)

据“建业花园里”工作人员介绍，“0首付0月供”其实就是“首付可以分期，购房者需要缴纳定金，一两万都行，剩下的首付需要在交房之前分批交齐。0月供，则指的是贷款下来后，月供由开发商来还，但交房前购房者需要把钱还给开发商，没有利息，这样就不用担心工期延期或者烂尾现象。”

另有上述“建业花园里”楼盘的置业顾问也确认了“你买房我还贷”的广告并直言，这个实际过程中还是要购房者掏钱的，这只是一个营销政策，而且该活动需要审核购房者的资质，目前还没真正实施过。

目前，该广告已经被开发商撤下，关于此事的后续相关部门还在调查处理中。

其实，宣扬“你买房我还贷”这种售楼广告并不是首次出现。去年初，达州楼盘网就曾推出“你买房我还贷”和“购房0月供 新春8重礼”活动，称购房者在购买开发商指定房源时，全额支付购房款（首付款+按揭款）后，在开发商通知的房屋交付时间前，每月由开发商指定的第三人，以银行转账方式定额向购房者银行账户转账，用于还贷。

随后，淮安新城控股一楼盘和信阳琨御府也先后推出类“开发商帮还贷”的广告宣传语，不过不同的是，淮安楼盘的工作人员称，他们推出的“你买房我还贷”活动是开发商替购房者还一年的房贷，但这个费用并不是直接打给购房者还贷，而是在购房时直接给予价格优惠，并称该优惠措施的费用是由开发商和政府共同补贴。

不管是开发商代出月供房贷还是最后在购房时直接给优惠，“0首付0月供”的操作是否真的存在？是真的为购房者谋福利还是开发商的套路？谁才是最终受益者和买单人？

“馅饼”还是“陷阱”？

正如上述花园里工作人员所言，目前市场上“0首付0月供”的操作多是购房者交少量定金后和开发商签订购房合同，由开发商垫付首付款，而后购房者再拿着首付的相关资料去银行办理贷款，贷款批下后交由开发商，并且后续也由开发商每月来还房贷。不过在购房者真正拿到房屋钥匙前，还是需要把首付款和之前开发商帮忙垫付的银行房贷一并还给开发商。这个过程中，相当于开发商为购房者提供了一种购房过桥贷款。

不难看出，这种“0首付0月供”的交易模式，对购房者是存在极高风险的，因为该种模式下贷款最后都交由开发商支配，因为缺少对资金的有效监管，很容易出现资金挪用或者开发商跑路等问题，而办理贷款时的签约人是购房者，因此最后需要向银行还贷的依然是购房者，开发商承诺的代为还款只是一纸空话，若购房者还不上贷款，还会面临被银行起诉，甚至成为失信人，这和当下处于“烂尾楼”困扰中的购房者并无二致。因此有不少网友称该活动就是开发商“骗定金”和“骗贷”的新型手段。

北京金诉律师事务所律师王玉臣称，天下没有免费的午餐，该活动极易使购房者掉入金融陷阱，看似开发商对购房者不收取利息，无手续费，但是有些购房者本就有资金压力，为了及时支付剩余首付款或剩余房贷，便会通过消费贷、金融机构、小额贷公司等进行筹措资金，或将会产生利滚利的现象，陷入新的融资风险。

笔者认为，所谓“0首付0月供”购房的风险是切实存在的，活动本质不过是开发商打着“0首付0月供”的幌子，加快“去库存”罢了，只是延长了购房者的付款时间，到最后，购房者该出的首付钱和贷款还是早晚都要出的。

即使我们暂且将开发商资金链问题和跑路问题抛开，假设开发商确实能按时交房和按时替购房者还贷，但对于前期开发商为购房者垫付的首付款和还贷过程中产生的资金成本，开发商真的能做到不收取任何费用吗？即使名义上不收取利息或是收取相对较低的利息，相关的利差又会不会在一开始就被开发商加到房价中呢？或者又是否会在房屋建设中通过质量打折扣来节约出相关费用呢？这个过程中又应该由谁进行监督、并对房屋质量负责呢？这些都需要打个问号。

房地产公司？还是金融公司？

回到房地产企业本身来说，目前房地产企业本身就资金链紧张，而推出类似“0首付0月供”宣传的大多都是一些中小房企，本身资金链更是捉襟见肘，因此如果相关房企想为购房者提供所谓“过桥借款”服务的话，大部分都是同一些民间贷款机构进行合作，这些机构本身资金成本相对银行来说就偏高，因此很难不从购房者这个最终买单人身上薅取相关利润，只不过是换一种更加隐蔽的方式进行收取。

而对于房地产企业来说，主业本应是商品房的出售业务，但是如果介入相关首付和房贷垫款业务，其业务模式将不断偏离向金融业务。对于中小房地产商来说，本身确失金融业务资质，而且没有相关业务经验和人才储备，因此在相关业务开展的过程，很容易从赚取利差的角度开展业务宣传，并且面对大量的资金诱惑，很容易出现挪用资金以及携款跑路的风险。

其实，0首付在国内本就是明令禁止，违法违规的。有律师指出，0首付并不符合银行的贷款及放贷标准，因此开发商会在中间进行一些违规操作，以便获得银行贷款，有骗贷嫌疑。早在2017年国家就曾在《住房城乡建设部人民银行银监会联合部署规范购房融资和加强反洗钱工作》中明确规定，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品和服务，严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资。

当前楼市正处于信心恢复的关键时期，在存量市场，房地产商要转变思维，真正站在购房者角度，去进行房屋设计、营销宣传，要通过信息透明化来高效匹配购房者的需求，而不是通过信息壁垒去进行欺骗性营销，只有真正转变思维学会长线运营，才能真正带来交易端活跃度的提升，推动整个行业进入更健康的第二增长象限。（本文首发于钛媒体APP，仅代表个人观点，与平台无关）

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