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金地集团,被“队友”闪了一下腰

文章来源:钛媒体APP  发布时间: 2022-11-01 15:48:49  责任编辑:cfenews.com
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【资料图】

2006年,是房地产鲜花着锦的年代。胡润富豪榜中国前十大富豪中,有六席来自地产。

这一年,群雄逐鹿中,招商、保利、万科、金地,以“招保万金”的名号,成为中国地产界的四大龙头。那时的股民,挤在营业厅前排队买的,正是“招保万金”这样的股票。

“最了解金地的,不是它的员工,而是经常玩股票的投资者”,这个段子广为流传时,是金地集团在资本市场上,最为高光的时刻。然而,好景不长,因错过地产弹性周期等原因,金地被新登台的弄潮儿们,生生挤到舞台的角落。

直到2021年,金地终于凭借跑赢大多数同行的牌面“重回前十”了。不过,好不容易甩掉“没落贵族”标签,成为“黑马”的金地,不仅在2022年8月遭遇股债双杀,更在10月13日至10月25日期间,被债券暴跌、股价跌破10元、表外负债等消息困扰。

10月25日,金地再次发布澄清公告称,网络流传“金地集团旗下公司非标融资展期、表外信托融资”等不实信息,严重损害金地集团的商业信誉。

尽管金地再一次公关危机,其股价并没有因此提升,反而持续下挫至10月28日的8.04元。

10月27日晚,金地发布了三季报,其基本面仍然优秀,报告期内,公司8月、9月单月销售金额均超过200亿元,行业排名也从2021年的第11名提升至第7名。金地的归属股东净利润不仅增长至33.63亿元,就连三道红线也继续维持绿档,债务融资加权平均成本更进一步降低到4.5%。

拿着一手“好牌”的金地,为何遭到资本市场冷遇?外界对其合作项目的经营风险和表外融资的担忧,为何如此强烈?

01、一个出人意料的“坑”

10月18日,当看到“21金地01”(跌超20%)“21金地04”(跌超52%)等债券暴跌的消息时,资深散户王文峰有点紧张。他迅速打开股票软件,看到金地9.89元的股价(跌3.23%)后,王文峰心凉了半截。9月以来,金地股价持续下挫中,想“逆势抄底”的王文峰连续加仓了金地。

更让他感到不安的是,金地盘面背后的机构资金出现流出迹象。这一天,金地主力资金净流出9119.28万元。都说博尔特是飞人,在王文峰看来,比博尔特更快的是操盘手。博尔特用的是腿,操盘手用的是键盘。“要不要跑?”王文峰的大脑快速飞转。

历史总是惊人相似。2010年那次断崖式跌停,金地的股价在很长一段时间里,都没有爬到十元以上。这一次,金地的股价又跌到十元以下。

10月18日晚间,金地管理层发出近期销售业绩报告,其中提到几项向好的数据,还特别强调,“国庆节黄金周认购金额超70亿元,创过去历史周期新高”。这是金地自今年8月“股债双杀”以来的二度危机公关。

资本市场当时并不买账。10月19日早盘,金地股价尽管开始“飘红”了,但多空激烈博弈,震荡明显。同一天,债券“21金地01”突然宣布停牌,“21金地04”继续下挫。金地已在10月13日提前还债了,且无论从财务水平还是业绩表现等,它的数据都好过一些房企,为何一而再地被资本市场冷遇?这首先与地产债券普遍下跌的大环境有关。

“剩者为王的房地产行业里,普通投资者考虑投地产的是少数,大环境给人的认知摆在那里,且现在资本市场比较求新,普通投资者对传统行业不大感冒。”深圳汇合创世投资管理有限公司王兆江向市界解释道。

另外一名基金经理则表示,“今年,民企地产违约率的担忧,产生了放大效应,造成机构投资者信心不足。企业业绩一旦低于预期,就会引发投资者抛售股票和债券。投债券的一般都是大机构,普通投资者没有能力左右价格。但如果机构抛售,普通投资者一般都是跟随。”

除了大环境,金地集团自身也遇到了不少麻烦。标普今年年中对金地集团展望的负面调整,是具有代表性的顾虑点之一。

7月26日,三大国际评级机构之一的标普宣布,基于公司充足的土地储备、优于行业平均水平的销售表现及充足的流动性,维持金地"BB"的长期企业信用评级,但将金地及其子公司辉煌商务的展望从“稳定”调整至“负面”。

标普的担忧,一是金地集团的合同销售额将下降,二是在行业低迷期,金地集团大量投资合资项目将增加执行风险,在未并表的合资项目上的大量敞口降低了财务透明度,增加了经营风险。

实际上,尽管金地2022年以来的基本面不错,但整体业绩表现的确不及去年同期。1-9月,金地累计实现签约面积706.4万平方米,同比下降33.51%;累计实现签约金额1630.8亿元,同比下降28.69%。

金地集团在合资项目上的风险,是市场更为关心的问题。

通过与其他房地产企业合作,联营、合营公司,降低资金占用、分散财务风险,是房地产行业的通行做法,也是金地过去几年做大规模的方法之一。

在房地产市场行情好时,合作方能帮助金地轻装上阵,迅速做大做强,但市场下行时,这些合作方就可能变成“猪队友”,它们一旦出现问题,也会因合资项目拖累金地。

投资者很关注,在金地并表和不并表的项目中,有多少项目的合作方涉及债务违约,合作方爆雷项目,会否对公司经营产生重大影响?

对此问题,金地做了多次回应。

8月5日,金地集团在投资人会议上表示,合作项目中已识别的,涉及实质出险的合作方的项目个数是26个,总未售货值369亿元,金地的权益货值是135亿元,权益占比37%左右。其中仅有1个垫资敞口,约5亿元左右。

金地还称,合作开发方面,公司一直坚持选择稳健的同行作为合作方,努力发挥协同优势。公司高度关注合作方出险所带来的公司项目层级经营风险。经过排查,公司涉及风险合作方的经营风险处于低位,总体可控,风险敞口小。

然而,从今年7月底至今,市场对金地在合作项目上的担忧和各种猜测从来就没停止过,包括担保连带责任、表外融资等等。

02、重回前十的喜与忧

掌舵者的格局与视野,有时决定着企业的命运。

金地集团董事长凌克有着理科生的内敛和谨慎。媒体从他身上,几乎找不到夸张的戏剧情节。

金地从前十位置跌落的原因,除错过2008年房地产扩张周期外,还跟内部的分歧有关。早期的金地,权力是分散的。管理层主要是“三驾马车”凌克、张华纲、赵汉忠。“较之凌克的保守,张华纲和赵汉忠偏激进。”熟悉金地管理层的人士早年间透露。

直到赵汉忠、张华纲2010年相继出走后,两次拿高价地吃过亏的金地,谨小慎微起来。虽然这很“凌克”,但不代表金地没有野心。也正是这一年,有媒体问凌克:下个十年,你最大梦想是什么?“成为最具竞争力的国际化地产企业集团。”凌克回答。

然而,因历史问题,一直到2014年,金地还谨慎拿地,增长徘徊。同一时期,万科销售额从1081亿元涨至2151亿元,而金地增量仅从283亿增至490亿元。

2014年,金地经营策略突变,当年提出“加快周转,做大规模,提升ROE”的发展目标。2017年年初,金地更是喊出了“用3年时间冲击年销售额2000亿元目标”的口号。

从每年的拿地情况,可以看到金地的转变。

2015年,金地的土地权益投资金额为113亿,2016年为168亿,2017年猛增到473亿,2018年为404亿,2019年为558亿元,2020年为697亿,2021年为523亿。

有业内人士认为,金地集团在2014年后的经营战略至少踩错了两个点,一是在2018年、2019年的高价位拿了太多地,二是在不该激进的时候激进,结果迎面撞上2020年后的最严格房地产调控。

在这个过程中,作为金地的掌舵人,凌克并不是没有警觉,他曾表示,“一下子涨50%,我觉得没必要,风险很大。要争取前十名,但不一定要去争取第一名。”

金地的变通方法是,在增加土地储备面积时,找合作方。从金地集团的土储面积和权益土储面积可以看出,2016年之后,金地的权益占比一路下降。这个喇叭口在2021年扩大到了惊人的程度。

2017年-2021年,金地新增土地储备权益面积和新增总面积之比,分别为45.5%、44.8%、52.4%、49.1%、39.6%,这个比例在同档位房企中处于中低水平。

通过“合作”这个杠杆,金地集团的销售额和营收得以迅速增长,且融资利率和负债保持在低位,成为房地产行业的“好学生”。

Wind数据显示,金地营收自2017年的376亿,迅速上涨到了2021年的992亿,涨幅高达163%;销售额在2016年突破1000亿大关,2021年暴涨至2867亿。金地终于回到房地产企业销售排行榜前十。

2022年前9个月,金地更是稳中有升,以累计1630.8亿元的销售额,位居行业第七名。

营收和业务高速增长,金地集团的融资利率却一直保持低位,其中2019年至2021年分别为4.99%、4.84%、4.56%,低于绝大多数民营地产公司。

然而,2020年“三道红线”政策出炉,整个行业开始降低负债、去杠杆,不少房企相继出现问题。此时,金地“广撒网、低权益”合作模式的弊病就暴露了出来。俗话说,不怕神一样的对手,就怕猪一样的队友。市场对金地合作项目的经营风险和表外融资的担忧经久不息。

这个风险,可能是凌克这个严谨的理科生始料未及的。

罗曼·罗兰说,整个世界在改造中,不能容许任何人到过去时代美好事物中,去寻找一个藏身洞。

毕竟,时代所至处,谁都躲不掉。

关键词: 金地集团 土地储备

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