3月30日晚，万科发布2021年报。报告期内，万科实现销售面积3807.8万平方米，销售金额6277.8 亿元，分别下降18.4%和 10.8%。

经营指标方面，万科实现营业收入为4528.0亿元，同比增长8.0%;归属于上市公司股东的净利润为225.2亿元，同比下降45.75%。

值得注意的是，这是万科上市31年以来，归母净利润第3次下滑，此前2次分别为1995年和2008年。

在《致股东信》上，郁亮发表了近4000字感言，并对净利润下降作检讨。

郁亮表示，万科净利润下降主要因为毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值等。其中，毛利率下降是财务层面的主要影响因素。从结构上看，开发业务依然对公司净利润具有决定性作用。

“2022年，我们将采取坚决的、有针对性的行动，解决开发业务存在的问题，巩固在不动产综合发展方面的先发优势，保障财务安全，实现营业收入和净利润的企稳回升。”郁亮指出。

净利润下行

近期，房企陆续发布2021年业绩预告。据中指研究院统计，A股已有64家房企发布业绩预告，亏损27家，占比42.2%。

受行业环境影响，“招保万金”均面临利润下行压力。

2021年，万科整体毛利率为21.8%，同比下降7.4个百分点，扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%。

投资收益回落，是万科净利润下滑的主因。2021年，万科投资收益 66.1 亿元，受按权益法确认的联合营项目收益减少以及处置子公司的收益减少影响，较2020年的135.1亿元减少69亿元。

万科在年报中解释称，按权益法确认的投资收益减少，主要是由于联合营项目毛利率下降及投资其他业务的收益减少。

房地产行业进入下行周期，多数房企对市场持谨慎态度，在报表中做出计提减值准备。万科表示，按照审慎原则，公司对 2021年末资产进行了全面减值测试，对部分项目、个别股权投资计提35.3 亿元资产减值，合计减少权益净利润约 25.5 亿元。

郁亮坦言，尽管万科较早意识到高速增长终将结束，但行为上未能坚决摆脱高增长惯性，部分城市出现投资追高冒进，导致毛利率下滑。同时，充分授权、分布式实施是万科过往快速发展的机制保障，在追求效率优先的高速增长阶段，这一机制能更快地响应市场、捕捉机会，最大程度地释放前线战斗力。但随着近年来业务复杂度提高，市场竞争日趋激烈，城市公司能力的参差不齐导致操盘表现的离散度上升，影响了整体业绩。

万物云收入首超200亿元

“黑铁时代”到来，房企第二增长曲线尤为重要。经过八年的探索和布局，万科非开发业务成效初显。

2021年，万物云收入首次超过200亿元，同比增长32%。据证监会信息，万物云《境外首次公开发行股份审批》已变更为“受理通知”，距离上市又进一步。

物流仓储方面，万科旗下冷链仓储位居行业第一。近3年，万纬收入复合增速52%。2021年收入为32亿元，同比增长69%。

此外，万科泊寓已成为国内规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商。近3年收入复合增速40%。在单房运营成本、费用率、自有渠道获客比率等方面，泊寓已建立竞争优势。除自身资产外，泊寓还为294家企事业单位的租赁住房项目提供产策、建造和运营管理服务。

万科认为，如果只看经营收入和利润，上述业务在今天以及未来都很难达到房地产开发的同等规模。但随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，这些业务能产生稳定现金流的优势开始显现，一定程度上形成对业绩的支持。

发布年报的同时，万科推出回购方案和上市以来最高比例分红派息预案。万科称，将在未来3个月内择机开展20-25亿元回购，分红比例拟由2020年的35%提升至50%，合计拟派发分红112.8亿元，基于当前的股价，股息率约5.1%，是A股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司。

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