2023 年 4 月，TOP100 房企实现销售操盘金额 5665.4 亿元，单月业绩环比降低 14.4%；同比增长 31.6%，同比去年保持增长且增幅较上月进一步提升。累计业绩来看，1-4 月百强房企实现销售操盘金额 20499.2 亿元，累计业绩同比自一季度转正之后，增幅也进一步提升至 9.7%。整体来看，2023 年以来中国房地产行业有修复预期，但目前市场整体购买力仍处在历史相对低位。" 五一 " 假期房企仍需积极推盘、提升营销及优惠力度以促进成交去化。

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【资料图】

近 3 成百强房企单月业绩环比增长

从企业表现来看，2023 年 4 月招商蛇口、滨江集团、中国铁建等企业实现单月业绩环比增长，4 月业绩环比增长的企业在百强房企中占比合计近 3 成；同时有近 6 成百强房企单月业绩同比增长。分梯队来看，TOP10 梯队房企单月业绩同比增长的企业数量占比最高。其中，华润置地、招商蛇口、绿城中国、建发房产等房企 4 月的单月业绩同比增幅均超过 100%。此外，滨江集团、中国铁建、保利置业、国贸地产等企业 4 月的业绩表现也相对突出。总体来看，央国企以及部分优质民企凭借热点城市布局以及积极的推盘去化，表现出较强的抗周期韧性。

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百强格局分化

TOP10 门槛同比增长 38.7%

从销售门槛值的变化来看，2023 年 1-4 月 TOP10 房企的销售操盘金额门槛同比显著增长 38.7% 至 606.5 亿元，TOP20 门槛增长 14.9% 至 259 亿元；而 TOP30 房企的门槛则同比明显降低 11.9% 至 145.1 亿元。TOP100 房企的销售操盘金额门槛也较去年同期微降至 35.4 亿元。目前的行业形势下，央国企及部分优质民企发展韧性较强、中小房企竞争力不足，2023 年房企格局将继续分化。

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4 月成交环比转降，仍好于去年同期

5 月乐观预期止跌微增

4 月楼市成色欠佳，重点 30 城成交环比回落，同比持增，绝对量与 2 月成交基本持平，前 4 月累计成交上涨 27%。

分能级来看，一线成交韧性较强，自上月集中放量后本月小幅微跌 11%，累计同比仍增 21%。其中北京、深圳延续同环比齐增，深圳主要得益于供应放量，龙岗、光明等供应量基本都在 10 万平以上；北京则面临显著的供不应求，刚需热情不退，顺义、房山多个性价比较高刚需盘持续热销。上海、广州成交环比微降，热度略有回落，但同比仍保持增势。

二三线城市则面临热度转降，一方面整体成交回调幅度大于一线，环比降幅达 30%；另一方面，各城市环比跌幅跌多涨少，仅成都、西安等中西部城市行情独立、环比持增。目前来看，回落较为显著的可分为以下三类：一是武汉、天津、重庆等尚有人口优势的强二线城市，本轮行情主要依托刚需刚改自住需求驱动，随着低价房源去化殆尽，整体需求也进入阶段性疲软期。二是长春、南宁、大连、昆明等弱二线城市，整体城市基本面欠佳，高库存问题难解，成交复归理性之后预期还将延续筑底行情。三是徐州、佛山、东莞等三四线城市，随着返乡置业、短期投资投机热情减弱，市场重新复归理性。

总体来看，4 月楼市无论供求均迎来 " 拐点 "，绝对量回归本轮行情启动 2 月时的水平。究其原因，行业信心尚未完全修复，前期积累的刚需刚改需求阶段性疲软所致。

展望后市，我们认为，刚需转弱、改善接棒是大概率事件，若房企能抓紧五一营销节点释放优惠，或是地方政府层面有一些利好性政策出台，整体成交还是可能稳中微增。不同城市预期延续分化行情：对于热点恒热的北京、上海、杭州、成都、合肥而言，或将面临供给约束，整体成交还将平稳运行；而对于武汉、郑州、天津等前期低迷型城市，仍面临阶段性的调整期，成交短期内难见明显起色，而对于依托返乡置业驱动的苏北、川渝三四线热度还将持续下滑。

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