原告诉称

朱某希向一审法院起诉请求：1.要求确认朱某希与被告于2020年签订的关于购买北京市通州区一号（以下简称一号）房产的《房屋买卖协议》有效；2.诉讼费由被告负担。

(资料图)

周某文、赵某英、周某兰、周某涛、秦某杰向一审法院反诉请求：1.要求确认1995年4月9日周某文、周某贤与王某平签订的两份《房屋易主协议书》无效；2.判令朱某希、王某平、林某斌将位于一号的房屋腾空返还给我们；3.诉讼费由朱某希、王某平、林某斌负担。

周某文、赵某英、周某兰、周某涛、秦某杰上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回朱某希的一审全部诉求，支持周某文、赵某英、周某兰、周某涛、秦某杰的一审诉请请求；2.本案诉讼费由朱某希、王某平、林某斌承担。

事实和理由：一、一审法院认定朱某希与王某平2020年签订的《房屋买卖协议书》有效，该事实认定错误。1.朱某希与王某平、林某斌系恶意串通，损害集体或第三人利益，《房屋买卖协议书》应属无效。首先，一审庭审中，朱某希认可仅支付了20万元，王某平解释为因朱某希系其晚辈亲戚，将来朱某希及其丈夫要为自己及林某斌养老送终，故只要朱某希支付20万元，剩余房款不要了。朱某希的陈述与王某平的解释明显与《房屋买卖协议书》约定不一致，双方当庭对《房屋买卖协议书》中约定的购房款进行了变更，恰恰证明了双方的恶意串通，损害集体或第三人利益，应属无效。

其次，王某平系城镇居民，并非A村村民，朱某希、王某平、林某斌均明知1995年4月9日王某平与周某文、周某贤签署的《房屋易主协议书》无效，且朱某希作为A村村民，已经享有宅基地使用权。双方在明知王某平应将涉案房屋及土地使用权返还给周某文、赵某英、周某兰、周某涛、秦某杰，没有涉案房屋和土地使用权处分权的情况下，利用朱某希是A村村民的身份，签署《房屋买卖协议书》来实现规避强制性法规确认无效的非法目的，双方明显恶意。

再次，《房屋买卖协议书》虽约定房屋及土地使用权作价200万元，该价格已经低于市场价格，但朱某希、王某平、林某斌在一审中均认可按照20万元作价，更是以明显不合理的低价格进行交易。何况，涉案房屋及土地使用权没有依法办理转移登记，也没有实际交付给朱某希，涉案房屋及土地使用权仍由王某平、林某斌控制。基于上述，朱某希、王某平、林某斌之间的交易不符合民法典第311条的善意取得规定，反而具有民法典第154条法定无效的情形，所以《房屋买卖协议书》应当认定无效。

2.《房屋买卖协议书》约定的生效条件未成就，也不应认定有效。根据《房屋买卖协议书》第一条约定，朱某希与王某平约定涉案房产作价200万元，朱某希于签订合同当日支付房款50万元，剩余150万元于四个月内付清，王某平在收到第一笔50万房款后，涉案协议生效。协议第二、三条约定，在王某平、林某斌收到第一笔购房款50万元后，协议方正式生效。朱某希、王某平、林某斌一审中均认可朱某希仅支付了20万元，进一步说明双方签订的《房屋买卖协议书》没有达到的生效条件，一审法院认定《房屋买卖协议书》合法有效显然错误。

朱某希与王某平、林某斌并非善意，不属于善意取得，应当将涉案房屋及土地使用权返还给周某文、赵某英、周某兰、周某涛、秦某杰。

被告辩称

朱某希辩称，不同意周某文、赵某英、周某兰、周某涛、秦某杰的上诉请求，判决认定清楚，朱某希、王某平、林某斌没有恶意串通损害集体利益，《房屋易主协议书》被确认无效，是因为买方不属于集体经济组织成员，损害集体利益被认定无效，一般情况下只要最后买方是集体组织成员，损害情形就消失了，不应认定无效。

二、双方可以自行约定买卖协议条件，涉案农村房屋本身没有市场价值的说法，不存在明显低于市场价，涉案房屋在1995年出售后，在1999年经过翻建，原有的房产已不存在了，《房屋买卖协议书》合法有效。

王某平、林某斌辩称，不同意周某文、赵某英、周某兰、周某涛、秦某杰的上诉请求，同意周期判决认定的《房屋买卖协议书》有效，其没有与朱某希恶意串通，损害集体或第三人利益，周某文、赵某英、周某兰、周某涛、秦某杰的上诉请求没有事实及法律依据。

法院查明

1995年4月9日，王某平与周某文签订《房屋易主协议书》，约定：卖方周某文情愿将正房伍间，东厢房叁间，卖给买方王某平。经买卖双方和中证人商议特作价贰万贰仟伍佰元。现款已笔下交清。特立字为证。同日，王某平与周某贤签订《房屋易主协议书》，约定：卖方周某贤情愿将正房伍间，西厢房叁间，卖给买方王某平。经买卖双方和中证人商议特作价贰万贰仟伍佰元。现款已笔下交清。特立字为证。该两份协议签订后，双方进行了履行。

1997年，王某平、林某斌将上述两处房屋翻建为8间北房及1间走廊，并将两处院落翻建一处。2020年，王某平（甲方）与朱某希（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定：甲方王某平于1995年4月9日与周某贤和周某文签订了《房屋易主协议书》，约定了王某平分别以贰万三千五百元、贰万贰仟五百元购买了位于北京市通州区A村周某贤和周某文的两处房产。1999年王某平将上述两套院落翻建为一处房产（北房捌间）。

现甲、乙双方经友好协商，达成如下协议：一、甲方自愿将坐落于北京市通州区一号的房产作价人民币贰佰万元整（200万元）出卖给乙方，并将该房屋相关的宅基地使用权同时流转给乙方。甲方承诺待本合同履行后不对上述房产及土地主张任何权利。二、乙方于本合同签订后当日内将购房款伍拾万元打入到甲方账号，余下壹佰伍拾万元四个月内付清。三、甲方收到乙方第一笔购房款后，双方协议正式生效。乙方对该处房产享有一切权利，但甲方仍可在此房产处继续居住直至甲方夫妻二人去世或此房产拆迁。四、协议签订后，该房产如遇征地、拆迁、腾退等情况所得相应拆迁、补偿款都归乙方所有与甲方无关。

协议签订后，朱某希给付王某平购房款20万元。本案在审理过程中，王某平称因朱某希系其晚辈亲戚，将来朱某希及其丈夫要为自己和林某斌养老送终，故只要朱某希给付购房款20万元，其余款项不要了，朱某希对王某平的陈述表示认可。对此，周某文、赵某英、周某兰、周某涛、秦某杰不予认可。

另查，朱某希系北京市通州区A村农民。王某平、林某斌系夫妻，均系城市居民。周某贤于2002年1月8日去世，赵某英系周某贤之妻，周某兰系周某贤之女，周某涛系周某贤之子。周某文、秦某杰系夫妻。

法院认为，《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。王某平非A村委会集体经济组织成员，其与周某贤及周某文分别签订的《房屋易主协议书》违反了相关法律、行政法规的规定，应属无效。故周某文、赵某英、周某兰、周某涛、秦某杰要求确认1995年4月9日周某贤及周某文与王某平签订的《房屋易主协议书》无效的诉讼请求合理，法院予以支持。

第五百零二条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。朱某希系北京市通州区A村农民，系A村委会经济集体组织成员，其与王某平签订的《房屋买卖协议书》未违反国家相关法律、法规的规定，应为有效。现朱某希要求确认与被告王某平于2020年签订的《房屋买卖协议书》有效的诉讼请求合理，证据充分，法院予以支持。周某文、赵某英、周某兰、周某涛、秦某杰认为周某贤与周某文与王某平签订的《房屋易主协议书》无效，即主张朱某希与王某平签订的《房屋买卖协议书》无效的抗辩意见，于法无据，法院不予支持。

本案审理过程中，王某平称因朱某希系其晚辈亲戚，将来朱某希及其丈夫要为自己和林某斌养老送终，故只要求朱某希给付购房款20万元，其余款项不要了，朱某希对王某平的陈述表示认可。对此，周某文、赵某英、周某兰、周某涛、秦某杰不予认可，并认为成交价格过低，朱某希与王某平系恶意串通，故双方签订的《房屋买卖协议书》无效的抗辩意见，证据不足，法院亦不予采纳。周某文、赵某英、周某兰、周某涛、秦某杰要求朱某希、被告王某平、林某斌将位于一号的房屋腾空返还的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。

二审中，当事人没有提交新证据。诉讼中，朱某希主张已给付王某平购房款50万元，是协议签订后分两笔给的，分别为20万元、30万元，并称有其提交的银行记录为证；周某文、赵某英、周某兰、周某涛、秦某杰对此不予认可。

裁判结果

一、确认周某贤与王某平于1995年4月9日签订的《房屋易主协议书》无效；二、确认周某文与王某平于1995年4月9日签订的《房屋易主协议书》无效；三、确认朱某希与王某平于2020年签订的《房屋买卖协议书》有效；四、驳回周某文、赵某英、周某兰、周某涛、秦某杰的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。本案中，王某平并非北京市通州区A村委会集体经济组织成员，其与周某贤及周某文分别签订的《房屋易主协议书》违反了相关法律、行政法规的规定，法院认定上述两份合同无效，于法有据。

依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，朱某希系北京市通州区A村农民，系A村委会经济集体组织成员，其与王某平签订的《房屋买卖协议书》并未存在法律规定的合同无效事由，法院认定《房屋买卖协议书》有效并无不当。周某文、赵某英、周某兰、周某涛、秦某杰主张朱某希与王某平、林某斌系恶意串通，损害集体或第三人利益，《房屋买卖协议书》应属无效，但并未提交充分有效证据予以证明，该主张缺乏依据，法院不予采纳。

周某文、赵某英、周某兰、周某涛、秦某杰上诉主张《房屋买卖协议书》约定的生效条件未成就，不应认定为有效等上诉主张，缺乏依据，法院不予采纳。周某文、赵某英、周某兰、周某涛、秦某杰要求朱某希、王某平、林某斌将位于一号的房屋腾空返还的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院对此未予支持并无不当。

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