出品 | 每日财报

作者 | 何洛

近日，深交所发布了关于对江苏中南建设(8.050, -0.15, -1.83%)集团股份有限公司（SZ：000961，下称“中南建设”）的监管函，内容直指公司信批违法、违规。一时间，中南建设引起了业界广泛关注。

就在此前4月28日，中南建设发布2019年全年财报，报告期内总营收达718.3亿元，较2018年同比增长79.08%；实现归属上市公司股东的净利润41.6亿元，同比增长89.8%；扣非净利润也同比增长114.56%至35.1亿元。

而与亮眼的财报数据形成鲜明对比的是，集团统计口径中，2018年员工数量16420人，人均年薪35.67万元；2019年员工数量42974人，人均年薪15.05万元。

信批违规暴露资金问题，担保总金额达股东权益324.37%

据监管函披露，2016年至2019年，中南建设存在向公司合并报表范围外或所占权益比例不超过50%的房地产项目公司提供财务资助但未履行相关审议程序和披露义务的情形，期间中南建设使用闲置募集资金补充流动资金。

监管函指出，深交所希望中南建设及全体董事、监事、高级管理人员能够吸取教训，严格遵守《证券法》、《公司法》等法律法规及深交所《股票上市规则》、《上市公司规范运作指引》等规定，真实、准确、完整、及时地履行信息披露义务，杜绝此类事件再次发生。

从表述上看，中南的问题主要集中在于“应尽披露义务而未尽”之上。虽然函中未曾明确要求中南对于此事进行回复，但是，对于向项目公司提供财务资助这个点，为什么这部分对子公司的财务资助没有进行披露？深交所并未提出太多异议，这个备受关注的疑问仍然存在。

有意思的是，在2019年的房地产市场中，在其他房地产企业都在裁人的情况下，中南建设不仅没裁人，还增加了人，其中仅集团统计口径就增加了26554人。

更有意思的是，以集团统计口径为例，虽然增加了26554人，但是支付给职工的薪酬只比去年增加了6.13亿元。去年集团统计口径，16420人，人均年薪35.67万元；今年42974人，人均年薪15.05万元，人均薪资缩水高达58.57%！

这些迷幻操作的背后，或许另有隐情。

　“打肿脸充胖子”，财务结构堪忧

根据中南建设2019年财报显示，在财务结构方面，中南建设2019年总负债率90.77%,比2018年未下降0.92个百分点；和去年相比虽然有所优化，但仍高于64.3%的行业平均水平，不容乐观。

财报显示，中南建设2019年全年实现1110亿元的经营性现金流入，账面现金充沛，但也产生了1028亿元的经营性现金流出，全年经营性现金流净额只有81.96亿元，较2018年的194.3亿元同比减少了57.82%。

《每日财报》注意到，其现金流情况的改善并非销售拉动，而是融资规模增加导致，说简单点就是用借钱让自己看起来有钱，用一个不恰当的比喻就是“打肿脸充胖子”。

因为与2018年相比，2019年中南建设的经营性现金流增加主要来源于“其他与经营活动有关的现金”，达323.3亿元，较2018年增长了4.7倍，但销售回款，也就是“销售商品、提供劳务收到的现金”只有786.5亿元，较2018年的902.2亿元反倒减少了近116亿元。

另外，截止2019年末，中南建设的有息负债增加至699.2亿元，同比增长20.7%。其中，短期和一年内到期的非流动负债235.6亿元，在有息负债中的占比，较2018年末的31.09%有所提高。

根据财报数据，中南建设2019年的筹资活动现金流入中，借款金额高达523.1亿元，较2018年增加了142.6亿元，发债规模也达70.88亿元，较2018年的32.83亿元增加了近一倍。

与此同时，2019年中南建设的融资成本也由2018年的8.31%提升至2019年的9.45%。

另外，2019年随着经营规模的扩大和买地支出的增加，导致中南建设期内经营性现金流出增幅扩大，同时投资支付的现金翻倍增长导致投资活动现金流净额仍为负值。

5月6日，中南发布公告称，将为两家子公司融资提供担保，担保总额6.7亿元。本次担保后，中南及控股子公司对外担保总金额为695.43亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东权益的324.37%。从担保总金额来看，中南建设目前正处于一个较高的位置。

　主营毛利下滑，“三费”明显偏高

《每日财报》了解到，截至2019年12月31日，中南建设的综合毛利率为16.7%，同比下降2.81个百分点。其中，房地产业务毛利率为17.93%，同比下降2.3个百分点，处在行业平均毛利率水平之下；建筑业务毛利率也较去年同期下降2.58个百分点，仅9.01%，较上一年下降了2.58个百分点。

值得注意的是，中南建设目前还存在盈利能力和产品能力不够两大短板。盈利能力方面，因历史负担侵蚀、地价和成本偏高、产品做错或溢价能力不足导致了毛利显著偏低。

另外，由于规模优势不足，中南建设的“三费”也明显偏高。

具体到数据来看，2019年中南建设的销售费用率、管理费用率虽仅为2.04%、4.48%，但销售费用同比增长逾五成至14.63亿元；管理费用同比增长34.54%至32.16亿。此外，财务费用增幅最大，为62.33%。

同时，中南建设的土地储备情况也差强人意。截止2019年末，中南建设的总土储仅为4226万平方米，一二线及三四线城市面积分别占比36%、64%。

2019年中南建设新增项目78个,规划建筑面积合计989万平方米。该土地增量明显少于2018年新增项目111个，以及新增规划建筑面积1595万平方米。

2019年的财报数据表明，虽然中南建设取得了一定的业绩增长，但其负债结构优化并不理想，现金流情况依然紧张，财务稳健性和安全性十分堪忧。同时融资成本不断抬升，企业经营效率低下，进一步压缩了未来的盈利空间。在地产行业去杠杆、降规模的当下，中南建设将2020年房地产业务增速定为15%，冲击“双千亿”之路并非坦途。

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责任编辑：陈悠然 SF104

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