自2021年5月17日首批9只产品获批开始，公募REITs试点落地距今已有一年时间。由于底层资产主要投向基础设施建设，即便在2022年市场波动不断的情况下，公募REITs的表现也相对稳健，并呈现了较好的增长趋势，首批产品上市至今的收益率大多也实现正收益，最高达到45.16%。然而，经历了一年发展后，也有基金管理人坦言，公募REITs业务在国内仍处于起步阶段，当前，仍面临合规手续交涉部门多、项目申报繁琐、市场项目少、流通份额小等多项难点待解。

首批9只产品获批满周年

自2020年4月《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》发布后，《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》也在同年8月“靴子落地”，为公募REITs在国内发展吹响号角。直至2021年5月17日，首批9只公募REITs产品获批，也标志着公募REITs正式扬帆起航。

如今，首批公募REITs获批已满周年，同类型产品也扩容至12只。目前，还有华泰紫金江苏交控高速公路REIT、鹏华深圳能源清洁能源REIT等多只产品已递交申请材料并处于审核阶段。

值得一提的是，即使是在2022年市场波动不断的情况下，公募REITs上市至今的业绩表现也相对稳定，普遍呈现出较好的增长趋势。据东方财富数据显示，截至5月18日，首批9只公募REITs产品中，有8只基金上市至今的收益率均实现正增长，其中，富国首创水务REIT以高达45.16%的收益率暂时领先其余产品。

此外，截至5月18日，浙商证券沪杭甬杭徽高速REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江光大园REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、中航首钢生物质REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT、博时招商蛇口产园REIT自上市至今的涨幅也分别达到11.96%、18.25%、20.4%、22.75%、28.44%、29.57%、30.87%;而平安广州广河REIT上市至今的收益率则为-3.07%。

波动市场下相对稳定的业绩表现，也为公募REITs新品的顺利发行提供了助力。回顾此前，华夏中交REIT在今年4月7日发行当天一日售罄，吸金超1500亿元，成为2022年震荡市下罕见的爆款基金。

展业过程仍存多重难点

整体来看，首批9只产品获批满一年，背后的基金管理人们也无疑经历了旗下公募REITs业务从无到有、逐步壮大的一年。那么，这一年中，各家机构的业务得到了怎样的发展?下一步的发展规划又是怎样的?

博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄向北京商报记者提到，在招商蛇口产业园REIT运营团队方面，运营管理团队2021年成员为3人，而为了进一步加强公募REITs的运营管理工作，运营管理团队在2022年预计将增加至5人。

富国首创水务REIT基金经理李盛表示，富国基金为公募REITs业务做了充足的准备。首先，成立专门的业务部门并制定业务管理制度和规范。其次，按照业务负责人、业务骨干、储备业务精英等层次梯次分布，在开展业务的同时实现新老人员的传帮带，助力公司公募REITs业务的长效发展。再者，积极对接原始权益人、行业内的优质项目，为新发产品以及存量产品的扩募超前布局，未来将按照成熟一个发行一个的总体目标有序推进。

整体而言，由于公募REITs在国内属于起步阶段，业务方面相对于传统公募业务而言，也存在众多不同点。在经历了一年的发展后，有部分基金管理人表示，在公募REITs展业过程中，遇到的部分难点仍待解决。

李盛提到，公募REITs业务相对于传统的公募基金业务而言，从业务拓展模式到管理运营模式都有很多不同，需要基金管理人做出相对应的组织安排和调整，并且需要融入一定的投行文化。“从具体项目上看，REITs业务实际上是资产的IPO，标准化程度比较低，每个项目都有相应的特性和需要多方沟通协调解决的问题，需要管理人和相关中介服务机构有专业性、有韧性、有创新性地逐个解决。”

中航基金不动产投资部也坦言，在公募REITs实操过程中，确实存在部分难点。例如，在合规手续方面，由于部分项目运营时间长，合规手续证件存在缺失，补办涉及部门众多，存在一定困难。另外，方案设计方面，在项目申报过程中，涉及了交易结构调整、资产重组、人员剥离、税务筹划等多方面内容，因此执行上也存在一定难点。

此外，博时招商蛇口产业园REIT基金经理王翘楚直言，由于REITs市场目前仍在试点阶段，国内投资人对REITs产品的理解还未完全成熟，存在市场推出的项目较少、流通份额不大等情况。

针对当前公募REITs试点项目少、流动份额小等情况，IPG中国首席经济学家柏文喜认为，“上述问题可以通过不断扩大公募REITs试点规模和试点范畴，并逐步将公募REITs试点扩大至其原本最适合的商业地产领域来加以解决”。

筹备扩募步入进行时

事实上，2022年以来，监管部门及相关负责人也曾多次提出要深入推进公募REITs试点，进一步促进投融资良性循环。证监会也在今年3月表示，正在指导交易所抓紧制定REITs扩募规则，将适时征求市场意见。

中航基金不动产投资部认为，扩募机制出台有助于企业可以形成 “开发-培育-退出-再开发”的投融资良性循环。此外，扩募也能有效扩大市场规模，进一步提升流动性。

针对公募REITs的扩募，多位基金管理人也表示已有充足准备。平安基金REITs投资中心基金经理马赛表示，目前已搭建起涵盖项目执行、基础资产投资、运营全流程的专业团队，对应中后台部门也做好了充分的扩募准备。后续，将继续依托平安集团综合金融服务优势，充分发挥协同效应，深耕基础设施公募REITs领域，发挥规模优势，降低管理成本，提升投资者收益。

华夏基金也提到，公司组建了专业的REITs团队，开展REITs研究储备，现已设立基础设施与不动产投资部。除了专业的投资运营团队，搭建了全流程的公募REITs运营支持体系，公司在研究发展部和基金营销部设置REITs专员，在项目承揽、执行、产品报送、销售等各环节发挥重要作用。同时，公司拥有成熟的中后台支持体系和管理系统，确保REITs稳健高效运营。

在中国(香港)金融衍生品投资研究院院长王红英看来，在资管新规打破刚兑、理财产品不再保底的背景下，鉴于公募REITs的底层资产相对良好，具有股债双赢的特点，预估未来公募REITs产品的发行市场会呈现出快速上升的势头。

关键词： 公募REITs 不动产投资信托基金 高速公路REIT 基金市场波动