2021年6月21日，首批9只公募REITs正式上市。回想起去年这个时候的公募REITs表现，因上市品种不多，且属于国内市场比较新颖的品种，首批公募REITs获得了市场资金的炒作，首批公募REITs的首日上市也为投资者带来了不错的投资收益率。

时隔一年时间，当时上市的9只公募REITs，价格发生了明显的分歧。但是，如果按照发售价格计算，多数首批公募REITs依然实现了正收益率，个别公募REITs的价格表现比较亮眼，但期间也有品种出现了破发的迹象。

今年6月21日，属于首批公募REITs的首次解禁日期。根据数据统计，这一次9只公募REITs的解禁规模达到110亿元以上，占这几家公募REITs总市值超过30%。

面对巨额解禁规模，对公募REITs品种的价格表现难免会构成一些压力。不过，与股票相比，公募REITs的价格波动率较低，超过2%的跌幅已经是比较大的单日跌幅了。

时至目前，获批成立的公募REITs品种只有13只，只是较一年前获批的9家公募REITs数量略有增长。在接下来的时间里，随着政策环境的持续改善，不排除公募REITs可能会存在扩容的预期，到时候给投资者带来更多选择的空间。

公募REITs的推出，最直接的影响，莫过于提升企业资金的流转速度，并拓宽相关企业的融资渠道，对助力实体经济发展、完善基础设施行业的“补短板”工具带来了积极的影响。

站在投资者的角度出发，随着公募REITs的推出，将会为投资者带来了更丰富的投资渠道，满足投资者多元化的投资需求。面对“民间资金多，投资渠道少”的大环境，公募REITs的推出与扩容，无疑具有了积极的影响作用，而且从之前首批公募REITs的申购热度来看，也深受投资者的青睐，申购热情高涨。

与股票相比，REITs具备了一定的债性特征。从价格波动率来看，REITs的价格波动率明显低于股票，但也可能高于债券等品种。从过去一年的市场表现分析，REITs的波动率不算高，但仍然存在一定的价格波动风险，未必属于低风险的投资渠道。

不过，REITs的底层资产属于实体项目，信用风险比较低，信用违约风险极低。所以，相对于股票来说，REITs的安全性会明显高于股票资产。此外，REITs具有强制分红的特征，但分红率并非固定，根据不同的REITs品种，会存在不一样的分红率水平。一般来说，REITs收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

从目前已上市的公募REITs品种分析，基本上覆盖了交通、能源、园区、仓储物流等行业，这些行业的项目比较明确与清晰，信用风险比较低，但这些项目很难出现持续大幅增长的预期，所以从资本炒作的角度出发，在缺乏亮眼投资预期的背景下，很难会出现价格大涨大跌的表现，拉长周期分析，REITs的价格波动会显得比较平稳。

正如上文所述，公募REITs并非零风险，部分REITs品种也许还谈不上低风险，毕竟上市以来仍然存在破发的风险，价格波动的不确定性仍然存在。从投资者的角度出发，需要选择比较好的投资点，净资产值、发售价格与现金分配率等指标是比较好的衡量指标，但从长期的投资周期来看，破发概率较小，长期大概率可以实现稳健保值增值的效果。

从资产配置的角度出发，高比例配置某一资产未必是明智的选择。面对当前比较复杂的市场环境，进行多元化的资产配置，可以从一定程度上提升资产的抗风险能力，避免单一资产剧烈波动的风险。对部分优质资产、优质项目来说，只要在估值合理的区域参与投资，那么中长期获得资产增值的概率是比较高的。针对公募REITs的投资，未必适合短线投机客，更适合拥有足够耐心，且拥有一定长期闲置资金的长线投资者参与。

关键词： 首批公募REITs迎来解禁潮 投资公募REITs 公募REITs解禁 公募REITs扩容