如何将公司负面信息的影响控制到最小?答案是：只需要再放出一个好消息。
郁亮大概也深谙这套玩法。3月31日，在面对52万万科(000002.SZ)股民的业绩会直播时，身为万科董事长的他，众目睽睽之下突然道歉：“2021年业绩表现不好，让股东失望了，在这里，我向广大投资者、利益相关方表示诚挚的歉意。”将惨淡的2021年成绩单晒出来、被“公开处刑”还不够，万科还自扇了几个巴掌，导致当天全网掀起了一场热烈“审判”。
在这场气氛低迷的业绩会上，很少人留意到郁亮关于一则好消息的预告：“万物云已经拿到了监管机构的‘小路条’，稳步推进IPO进程。”也几乎无人关心，这次业绩会上，万物云CEO朱保全“空降”，首次坐到台前。
这一切后来被证明是一场精心铺排的剧情。万科业绩会次日一早，万物云向港交所递交IPO招股书的消息传开。当日万科股价大涨近8%，收出一条大阳线。前一日诚挚道歉的郁亮，成为股民口中的“郁皇大帝”。
财务出身、精于计算的郁亮，不可能不清楚将万物云分拆上市的好处。他也同样 知道，上市，不能再等了。
为何“放飞”万物云?
“孩子长大，胃口变大了，家里不够吃了，所以需要独立去发展。如果还放在万科内部，独立融资的机会都没有。”郁亮谈及万物云上市时机时如此评价。
从4月1日万科的股价来看，资本市场是欢迎这场“分家”的。正如郁亮所暗示的那样，上市将为万物云增添新的融资渠道，这也是万物云的“成人礼”——独立了，才能飞得更远。不过，这样的分拆上市，发生在房地产行业情绪低迷的敏感时刻，不免惹人猜疑：是否是为了解决母公司的资金问题?
首先需要明确的是，由于分拆上市前后都是按照成本法入账，意味着就算上市后万物云的股价“起飞”，市值飙升至千亿或更高，对万科的财报和估值都无直接影响。
一位财务从业人士、国际特许公认会计师公会的准会员对财熵说，从财务层面看，分拆上市对母公司的影响，一般从投资收益和合并利润方面去考虑。
从万物云招股书可知，目前万科直接持有万物云6亿股内资股，持股占比57.12%;此外，万科通过万倾、万斛等全资附属企业拥有万物云5.77%股权，合计持股约62%。上市后，万科对万物云的控股股东地位不变，其资产负债和经营数据会继续并表。所以，如果万物云的净利润、净资产增厚，万科的利润和资产也会跟着发展壮大。
郁亮此前否认了“利用物业上市输血母公司”的说法：“万物云的资产和利润占万科的比例较小，影响不大”。财熵从2021年万科年报得知，2021年万物云总营收为约240亿元，并入集团部分为198亿元，仅占据集团总收入4497亿元的0.04%，对集团的创收贡献确实比较有限。
有没有其他潜在的直接“输血”途径?比如，股息分红。
财熵从招股书发现，万物云最近三年利润分别为10.4亿元、15.2亿元和17.1亿元，对股东的分红分别为2.5亿元、3.2亿元和22.42亿元——2021年的所有利润不仅全花在了分红上，因应付股息增加，还令万物云流动负债突然猛增。至于为什么突然大手笔分红，这一点招股书没有给出具体原因。
来自子公司的分红，在万科的财报中体现为“投资收益”。不排除这是万科从万物云的上市盛宴中，“收割”红利的一种方式。
另外一种说法是从资本的角度出发——万物云的上市将激发市场的想象。万物云之后，万科旗下可能还有万纬物流、万科泊寓以及专注商管的印力等子公司排队上市。当大家认识到万科是一家平台型公司，是否还会单纯地给它房地产公司的估值呢?
2021年11月博裕资本转让万物云7.6%的股权，获得69.86亿元的对价;58同城(NYSE:WUBA)曾对万物云持股2.5%，2021年12月以19.91亿元的对价转让。按照这两笔交易计算，万物云的估值接近千亿，仅次于“宇宙第一物企”碧桂园服务(06098.HK)。
问题是，资本市场还能不能给得起这样的估值?
迟到的“成人礼”
事实上，万物云本可以早些投入到资本盛宴。但此前万科物业板块一直以“高冷”的姿态，与资本市场刻意保持距离。
万科物业成立于1990年，创始人是陈之平。作为国内最早一批物企，在过去很长一段时间内，万科物业的存在感并不高。这和万科的战略有关——此前物业并没有被给予太多重视，导致万物云的独立之路阻力重重。阻力主要来自内部。
1997年前后，国内住房市场化展开，陈之平曾提出让万物云独立发展的计划，但这个想法被内部否决。是卖房子重要，还是收物业费重要?万科选择了前者。此事成为陈之平心中的一根刺，最终迫使他在2003年向时任万科董事长王石递交了辞职信。据陈后来回忆，离开万科的理由，是要为物管行业找寻尊严——摆脱开发商对物业管理的控制和影响。
业内一度流传这样一句话：万科物业不是物业管理，而是房地产的售后服务。其发生的背景是，2001-2011年，万科物业完完全全是为万科地产开发“打工”，为地产的附属业务，外接项目数为0。
来到2011年，朱保全从万科南京被调至万科物业。他同样无法说服万科——彼时的王石“顽固”地反对多元化，“谁要是多元化，就算我死了，在棺材里也要伸手出来反对”。
2014年，花样年(01777.HK)旗下的彩生活(01778.HK)作为“物业第一股”冲刺IPO。来自港交所的这一声锣声，终于把万科管理层“震醒”。第二年，王石公开吆喝“万科物业将全面市场化”。但彼时，万科对资本的态度依然是警惕的，郁亮多次表示，暂没有让物业板块上市的打算，“担心被资本引导坏了”。
直到2020年，物业市场的聚光灯，照在即将IPO的融创服务(01516.HK)和恒大物业(06666.HK)身上，投资者终于在万科管理层口中打探到相关上市的意向，或者说野心：“等到万科物业成为城市服务商，区别于传统的物业公司，才会让其上市”、“中国多一家或少一家物业上市公司其实无所谓，但如果以城市服务商的战略定位出现，这意义是非凡的”。
嘴上说着“在等合适时机”，实际却已展开行动。2020年10月，万科物业改名万物云，logo底色从“护眼绿”变成非常有科技感的蓝色。
商标和公司名字的“改头换面”，背后是万科对万物云的战略定位，以及上市态度的微妙变化。有人发现，2020年万物云改名的同时，内部业务架构也进行了一番整理，彼时已完成上市所必需的组织框架、业务版图乃至品牌矩阵的搭建。
也是从这时开始，朱保全明显感觉到，万物云在集团的地位大幅提升。以前，物业在万科内部特别不受待见，集团开会的时候朱保全都坐在后面，坐在前排的是各个区域总经理;这两年不一样，朱保全坐到了第一排。
万科对物业的重视度提升，还体现在一个细节——2020年万科年报上用于介绍万物云板块的字数，几乎是前一年的两倍;2021年年报，篇幅较前两年都多。
但物业的巅峰时刻并未为万科停留。
物管行业处于估值70-80倍的风口时刻，万物云是缺席的。财熵统计，2014-2021年，成功IPO的物企数量，达到55家。
2021年下半年以来，随着地产行业风险爆发，与此关联的物业板块也遭到资本嫌弃。
碧桂园服务在2021年11月的市盈率为45左右，如今已经跌至25之下。期间其市值一度跌破千亿的关口。彼时，人们对万物云的千亿估值猜想，很大程度上是基于2020年的业绩，随着2021年的成绩单出炉——毛利率同比下跌8.55%，净利率下跌13.6%，万物云的估值必然大打折扣。
行业蛰伏之时，万物云反倒现身资本场。最开始，万物云化身“白衣骑士”，2021年下场收购阳光智博、伯尔尼物业等公司，暗中攒下筹码;后来，万物云直接递表港交所，正式打开上市的进度条。
财熵获悉，从向港交所递表到通过聆讯一般需要3-6个月，再加上后续的路演、招股等约1-2个月时间，万物云最快在今年年内就能挂牌上市。通常来说，在下半年上市的好处是，可以“兜售”下一年盈利预测的估值。到了那个时候，市场对于地产、物业的情绪都将有所改善。
很难说，万物云此时的进场，是众人皆醉我独醒的冷静和清醒，还是要追回失去日子的不甘。无论如何，在资本市场姗姗来迟的万物云，亟需一个独特的“卖点”——名字中带有的“云”，成为它专属的烙印。
一朵未成气候的“云”
在很多公开讲话中，朱保全总是会抛出诸如“平台”、“数字化”、“远程”、“产业互联网”等词语;在官网上，万物云也标榜自己为“空间科技服务者”。
作为一家物业公司，万物云是“非常规”的。易居研究院智库中心研究总监严跃进对财熵表示，万物云和过去很多物业公司的区别在于，其不再局限于做物业企业的概念，而是以平台化的方式进行，“类似链家和贝壳(NYSE:BEKE)的关系”。
朱保全则提到，未来万物云的竞争对手已经不是传统物业企业，而是科技公司的下沉。朱保全和已逝的贝壳创始人左晖曾私交很好。两年前贝壳登陆纳斯达克，朱保全向左晖发信祝贺，左晖回复称“万科物业和贝壳的赛道都是又长又湿的雪道”。
究竟何为平台?《平台战略》下的定义是：满足双方(或多方)市场，在一个痛点的基础上设计出一个框架，满足需求双方(或多方)的对接。将概念搬运至物业行业，可以简单理解为：将空间里的设施、设备、资产、人、商业活动等都接入系统，物业公司、供应链上下游等各类生态合作伙伴都可以在上面，获得技术、流程、标准等。
目前，“衣食住行”都有了具有影响力的信息交易平台，其中“住”走出来的是贝壳，而贝壳仅仅是覆盖了交易端，物业服务端暂时缺位。这个蓝海市场被万物云盯上。
招股书显示，目前，万物云在统一采购、安防等领域的平台化模式落地较快，支持其安防等业务的数据中心也已在成都、武汉落成。与市场上的海康威视(002415.SZ)、大华股份(002236.SZ)，甚至商汤科技(00020.HK)等一众AI公司在安防、视觉监控领域是正面竞争的关系。
不过，在投入方面，和上述AI公司相比，万物云则显得没那么大方了。其多年来累计仅投入8.3亿元，而2021年一年营收就达到240亿元——折算下来每年投入都不知道有没有营收的1%。这和商汤科技30亿元、65%的研发费用率有数量级的落差。
投入和产出成正比，万物云的云“厚度”自然也值得怀疑了。新浪财经上市公司研究员肖恩曾撰文指出，“万物云主要涉及AIOT及BPaaS解决方案，并没有涉及云计算的IaaS层和PaaS工具层，更多的还是视觉监控的软件系统，在智能调度层与商汤科技、旷视科技、云从科技等还存在明显差距。”
财务数据显示，传统物业服务依然占万物云营收的大头，约55.5%来自社区空间居住消费服务;至于被寄予众望的AIoT及BPaaS解决方案，服务营收占比仅7.8%，平台化任重道远。
类似创收能力有限，却承载万物云增长野心的板块还有城市服务。“现在的物业企业无论大小都会说擅长做城市服务”，碧桂园服务CEO李长江提到这样一个现象，但他同时认为，“城市服务犹如天上的月亮，挂在天上很漂亮，就是抓不到”。背后有两个原因：类似的公共物业服务一般盈利能力相对较弱，其次是难以标准化，即使到了市场化那一步，也是没有统一的行业标准。
目前，万物云的商企和城市空间综合服务营收占比36.7%，成为万物云除传统住宅物业服务之外贡献最大的板块。但分项数据显示，城市空间整合服务仅占据微不足道的3.9%。
一般认为，商业物业服务项目的利润较高，万物云将表现更突出的商业物业和成绩平庸的城市服务的数据合并统计，是否“别有用心”?
2019-2021年，万物云的毛利率分别为17.7%、18.5%和17%，净利润率分别为8.3%、8.8%和8%，业绩小幅下滑。这和疫情的宏观因素有关——导致总体营收扩张比不上服务成本和三费的增长，也和公司的一些决策和会计处理有关。
首先，2021年万物云并购的伯恩物业、阳光智博，虽然增加了规模，但两家公司与万物云在盈利方面存在差距;另外，这两笔并购也使得万物云的商誉，从2020年的2.06亿元，增长至2021年的38.22亿元，同比猛增1755%。若逐年摊销，未来也将进一步侵蚀万物云的利润。
事实上，将这样的成绩放到行业范围内比较，也不那么理想。万物云坐拥200亿级年收入规模、7亿平方米在管面积，国内物管行业只有碧桂园服务能与其比肩。然而，财熵梳理数据发现，万物云17%的毛利率、不足8%的净利润，和碧桂园服务、金科服务(09666.HK)、融创服务、旭辉永升服务(01995.HK)等差距明显。
万物云对此是清楚的，朱保全对公司的行业定位是“口碑第一，坚持有节制的市场增长”、“客户信任远比毛利率重要”。但在另一个场合，他却对万物云各业务提出硬性的增长要求——“万物云旗下住宅物业控制增速在30%以内，而商业物业应该在30%-60%的增速，城市物业应该大于60%的增速”。
某种程度上，万物云正在做的，是它此前所不屑或者不愿意做的行为。
朱保全曾痛批收并购模式，言语中流露出对碧桂园服务疯狂扩张的鄙视：“高额的收并购背后，会带来一次非常严重的隐忧”。但如今的万物云，不仅也开始“买买买”，还高调宣布：“未来万物云还会投资一些物业公司，由他们来购买我们的科技服务，这就像贝壳系的德佑”。嘴上说“并不追求规模”，朱保全的用词却是“现在大的都不算大”，似乎万物云还要有更大的空间。
朱保全也曾说过，“物业公司做社区增值服务，不如多花点心思把物业服务本身做好”、“希望少一些利润的游戏，少一些商业的假象，多一些时间在基层员工，多一些行业的真实价值创造”。但转过头，万物云却准备在新业务上激进发力，对外讲述“概念”的故事。
前几年万物云是一副不与资本为伍的“傲娇”姿态，郁亮声称对高估值是“恐惧”的，朱保全说“身处轻资产服务业，有充沛的经营性净现金流，本不需要上市”。但这句话后面有转折：“上市是证明独立的一步，轻资产公司也需要找到融资之后的投资路径”。
按照郁亮此前的标准，只有成功转型为“城市服务商”才上市，上市是万物云的一场“成人礼”，但如今处于上市关口的万物云，是否还是郁亮当初设想的模样?
招股书显示，万科仍是万物云的最大客户，但收入占比已经降至16%，关联交易的风险较小;同时，万物云的外拓能力十分强悍——2021年新增合约面积中，外拓业务占比超70%。也就是说，万物云2.8亿平米的新增合约面积中，将近2亿平米都是外拓来的。
万物云似乎已经在万科体系中自成一派了。但一个不可忽视的风险是，物业的外接项目一般收缴率较慢，两年前万物云内部这个数字为低于70%。彼时，朱保全指出，“3年左右时间才能把收缴率提上来”。
那是一场演讲，主题是“物业的本质”。朱保全提了一个问题：“物业的故事，到底是物业人的故事还是投资商的故事?”
他的回答是：“大概率还是开发商的故事。”
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