城市与区域治理研究院 苏志勇

近期，支持房地产发展的一揽子政策组合拳密集出台。需求端，“认房不认贷”政策全面落地，首套房、二套房首付比例和贷款利率下调，首套房存量住房贷款利率下调，减免改善型住房换购税费等；供给端，延长“金融十六条”执行期限，放松上市房企再融资限制等。一系列政策措施落地一定程度上激发了市场活力。

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据华西证券统计，8月下半月，新房销售显著回暖，30城商品房销售面积569.27万平方米，日均销售面积35.58万平方米，较上半月25.33万平方米的日均销售面积回升40.47%。分城市级别看，一、二、三线城市日均销售面积较上半月分别环比回升28.13%、59.97%和7.85%。8月末随着四大一线城市陆续放开“认房不认贷”，新房成交出现一波脉冲式增长。

购房门槛和成本的降低，带动二手房挂牌量猛增，成交也开始活跃。特别是四大一线城市“认房不认贷”政策落地后，换房需求集中释放。以北京为例，据中原地产数据，仅9月2日至3日就成交2800余套，是8月周末成交均值的两倍。

从目前政策落地以及政策“工具箱”的储备情况看，大多数三四线城市已经差不多“应出尽出”，但热点一二线城市还有较多的政策储备，例如调整普通住宅的认定标准、放开新房限价、解除限购等。从市场表现看，市场分化显而易见，一二线热点城市政策稍有放开即“立竿见影”，三四线城市则反应相对冷淡。未来热点城市进一步放开调控，对三四线城市将产生辐射效应还是虹吸效应，目前还不好判断。但房地产调控作为全国一盘棋，既要关注局部市场变化，也要通盘考虑；既要解近忧，也要有远虑。

从现实情况看，目前房地产市场的近忧确实不少，房企资金链吃紧，房地产风险隐患正在蔓延；居民消费意愿和消费能力减弱，市场持续不振；部分地区烂尾楼问题严重，购房者苦不堪言。解决这些问题是当务之急，刻不容缓。但房地产调控决不能“头疼医头脚疼医脚”，房地产30年高歌猛进积累的问题，也应当借市场深度调整之机，彻底加以解决。

一是非市场化限制问题。过度行政干预造成市场机制难以发挥作用，甚至对市场造成扭曲。近期越来越多的城市放松了限购、限售、限价等限制性措施，这是正确的方向，也是房地产市场健康发展的必然选择。

二是住房双轨制问题。长期以来形成的重购轻租、重商品轻保障状况，保障房成为亟待补齐的短板。近年来我国初步建立了以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，但在复杂的市场环境下，保障房建设仍有诸多难题待解，青年人和新市民的住房需求难以得到满足。

三是预售制和公摊问题。因制度设计和监管不到位引发房屋烂尾，购房者备受伤害，预售制是住房供不应求条件下的产物，长期趋势看预售制应当废止。住房公摊问题也是被广为诟病亟待解决的难题，公摊面积不透明，缺乏制度约束，购房者却要为此支付不明不白的费用。

四是人地挂钩问题。在土地供应商人地错配，结构失衡，导致一二线城市高房价，三四线城市高库存。通过调整供地结构和规模，调控住房供求关系，是房地产调控的重要手段。

五是住房品质问题，长期以来盲目追求高周转，造成对建筑质量和住房品质的忽视。对此，近年来住建部部长倪虹多次明确提出，房地产市场已经从解决“有没有”转向解决“好不好”的发展阶段，提升住房品质、让老百姓住上更好的房子，是房地产市场高质量发展的必然要求。

近年来，中央层面多次提及房地产业新发展模式，政府、企业也从政策和市场层面不断探索尝试。推动建立房地产业新发展模式，做好新的制度设计，促进房地产业供给侧结构性改革，才是推动房地产业健康发展的关键。

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