近日，福州首个央企社会保障性租赁房项目“保利和寓公馆”在晋安区鼓山镇开工。据了解，保利和寓公馆是保利发展控股在全国建设的首个社会保障性租赁用房项目，投资超3亿元，预计2024年下半年达到精装开业状态。前不久，首批两单保障性租赁住房REITs产品正式申报，由两家国有独资企业牵头申报。国企及央企接连入场，加上REITs的助力，保租房的发展是否就此跑上高速路。与此同时，已发展多年的各类市场化机构和诸多住房租赁品牌，又该如何抓住机遇，然后瓜分“蛋糕”呢?
01
保利和寓开工
两笔保租房REITs受理
新近开工的保利和寓公馆，占地面积13.4亩，总建筑面积2.3万㎡，规划2栋18层租赁住宅，规划户数340户，楼面价为3246元/㎡。作为晋安湖“三创园”片区重要的住房配套项目，保利和寓公馆将助力解决“三创园”内创业人才及务工人员的住房需求问题。据了解，保利和寓公馆是园区内开工的第二个长租公寓，未来该园区还再建设一个包含长租公寓等配套功能在内的大型租赁社区。
保利和寓公馆地处福州2022-15号宗地，后者是福州中和投资福州有限公司(保利)通过摇号方式竞得的，该地块是福州首个大型上市央企摘下的社会租赁用地。根据相关规划，“十四五”期间，福州将建设保障性租赁住房15万套。显然，保利和寓公馆就是其中之一。
虽然保利和寓公馆是保利建设的首个保租房项目，但并不是保利在保租房领域的首次试水。
今年年初，保利与建行签署了发展保障性租赁住房战略合作协议。根据协议，双方将共同搭建住房租赁金融合作平台，以私募股权投资基金为载体，吸引社会资本支持保障性租赁住房建设，加大供给。据保利官方公布数据显示，自2006年以来，保利累计建设政策性保障住房项目超过100个，建筑面积950万平方米，投资超过700亿元。
不仅如此，今年4月保利旗下子公司保利瑞驰及保利和泰参与设立租赁住房基金并认购不超过20.01亿元人民币，实现少量资金驱动的重资产经营，扩大保障性租赁住房业务规模。
实际上，保利旗下保租房项目早已参与到了租赁住房资产证券化之中。此前成功申报的保障性租赁住房REITs产品之一，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金(以下简称红土创新深圳安居REITs)。其底层资产中的4个保障性租赁住房项目中，就包括了位于深圳大鹏新区的保利香槟苑。保利香槟苑项目于 2020 年 7 月开始运营，共有210套物业，截至2022年3月31日出租率为100%，位居四个项目的首位。
红土创新深圳安居REITs是首单保障性租赁住房REITs，从正式申报到审核通过，只用了45天。同样在国内交易所排队的另一个保障性租赁住房REITs项目，中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金(以下简称中金厦门安居REITs)，获上交所通过，用时也仅为48天。相比之下，那些同在交易所的项目，从申报到通过短则5个月，长则已历经一年多时间。
02
过去2年，
保租房走得怎么样?
实际上，保障性租赁住房的概念最初是在2017年提出的。当时住建部、国家发改委等九部委下文要求在“人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场”。鼓励各地通过新增用地建设租赁住房，多渠道增加新建租赁住房供应，优先面向公租房保障对象和新市民供应，这就是保租房的雏形。到了2021年，《关于加快发展保障性租赁住房的意见》的分布，明确了我国正式形成“公租房-保障性租赁住房-共有产权房”的新住房保障体系。紧接着，随着各地“十四五”规划的落地，保租房的发展进入了加速模式。
所以，当下的保租房热闹非凡，既有强势央企的持续加码，还有资金的灵活加持。加上，今年5月中央两部委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》，再一次将“保障性租赁住房”推到一个新高潮。回顾过去的2年时间，保租房这一路走来都还好吗?
起初，保租房频频被提及是因为各地发布的筹建计划。据亚洲旅宿大数据研究院不完全统计，40个重点城市计划在“十四五”期间(2021-2025年)预计新增700万套(间)保障性租赁住房。而且，这些保租房占新增住房总量比重均超过全市住房建设筹建总量的40%。其中，广州以45.8%的占比和60万套(间)的筹建指标位居四大一线城市中的首位。这样大的筹建力度，让人见到了国家对筹建保租房的决心。而且不仅仅是一二线重点经济发展城市，新疆也计划今年筹建3.5万套保租房，相较于其他省市，这个数字也并不小。
紧接着，在目标确定之后，各地在落实筹建计划时推出了一系列有关项目认定的政策，即增加供给。如《中国(上海)自由贸易试验区临港新片区宿舍型保障性租赁住房建设管理实施意见(试行)》，明确了宿舍性保租房的项目认定标准;天津市各区政府均建立了住建、发展改革、规划资源、政务服务、城市管理、消防救援等部门参加的联合审查认定机制;成都市建立项目联审和部门联动机制，优化审批办理流程，截至2021年年底，已对纳入当年计划的项目7.8万套(间)房源全部发放认定书。
此后，在供给增加的过程中，保租房又遇到了一系列标准认定的具体工作。其中包括但不限于，可改建为保租房的房屋类型、房屋租金、可居住人群等等。一些城市选择“跟风”北上广等一二线城市出台的相关政策，做大方向的调整，如非居住房屋改建保租房。也有些城市根据地方情况，推出地方保租房实施方案，以更好地适配本地租赁住房发展市场。
因为保租房筹集仍处于起步阶段，所以目前其实很难评判这个住房品类这两年时间发展如何。不过此前。据克而瑞租售数据显示，2022年一季度，全国55城个人房源租金环比呈下跌趋势。有分析认为，这是低租金的保租房对租金的平抑作用的显现。一时之间，引发市场关注。但是，严格来说现有保租房的体量是否真的能对租赁住房市场起到这样的平抑作用，仍需打个问号。
03
保租房“狂飙”，
运营商如何取得“门票”?
相较于略显“平淡”的规模发展进度，政策倾斜、资金支持以及政企合作等多方面的助力，都成了让保租房持续加速的重要动力，甚至可能让其跑上高速路。与此同时，运营商们如何才能抓住机会，然后获得“门票”呢?
其一是持续完善的政策标准和愈发灵活的参与形式。除了上述提及的项目认定和产品标准之外，一些动作快的省市甚至已经出台保租房管理实施细则，如昆明规定租金收取不得超过三个月，以及浙江鼓励保租房向三孩家庭出租，且租金不高于市场价85%等等。
上半年，住建部发布的《发展保障性租赁住房可复制可推过经验清单》显示，已有多家房企以成立合资公司、整租后开展运营、委托经营管理等方式通过集体经营性建设用地参与保障性租赁住房政策。同时，部分企业开始探索保障性租赁住房下的TOD模式。如成都轨道集团就计划在今年启动9000套保障性租赁住房，并计划首个保障性租赁住房于年内封顶。灵活度高的保租房供给方式，为参与方提供了更多的合作可能。
其二是百亿级别的财政补助和不断拓宽的融资渠道。今年5月，财政部与住房和城乡建设部印发《关于下达2022年中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算的通知》。《通知》显示，2022年中央财政将补助224.1亿元用于租赁住房保障。同比去年，中央为40个城市在预算内投资补助了28亿元，今年支持力度大幅提升。
除此之外，银行信贷投放也是保租房建设资金的重要来源。今年1月信贷投放近4万亿，其中10%以上用于保障性租赁住房及棚户区改造。6月，银行间市场资产担保债务融资工具(CB)、保障性租赁住房债务融资工具、银行间类REITs等“三大工具”再度加码。首批三单试点项目已经完成注册，将支持南京、成都等地区1500多套保障性租赁住房建设、盘活资产。也就是说，保租房的融资渠道正在被逐步拓宽。
其三是不断纳新的保租房体系和持续更新的企业名单。此前，保障性租赁住房参与的主体仍以国有企业和地方城投公司公司为主。因此，初期被纳入保租房体系的房源中，除了保障性租赁住房地块和政府闲置房屋之外，主要是之前用于建设租赁住房的集体土地。后来，随着保租房建设目标的确定，地方政府需要扩大供给渠道。如将已有市场化长租公寓项目纳入保租房，如上海的安歆青年社区·虹口区龙之梦店、上海柚米寓(九亭中心店)以及武汉城建·都市泊寓(江国路店)等。
正是在这个过程中，一些非国有企业也获得了进入保租房的门票。上述提及的安歆、柚米寓之外，还有万科泊寓、旭辉瓴寓、龙湖冠寓等房企系长租公寓品牌也成为了建设保租房的新增成员。目前，上述企业参与保租房的方式包括成立合资公司、整租后开展运营、委托经营管理等，部分企业表示未来机会也将参与拿地建设保租房项目。这些市场化机构的加入，是符合保租房的发展初衷——欢迎更多外部力量，共同助力供给的快速增长。
04
谁在影响
保租房的狂奔?
但是在保租房踏上高速路的同时，也有一些影响其狂奔的因素存在，它们或多或少地牵绊着保租房前行的脚步。
/ 低价不等于低质
基于面向的需求群体，保租房拥有明显的价格优势。根据目前各地方发布的文件显示，大多明确保租房租金接受政府指导，且租金标准按低于同地段同品质市场租赁住房评估租金执行，年度租金涨幅不超过5%。其中，青岛保租房租金标准大致低于市场价的20%。
为了保证总体的价格优势，一些保租房只能选择在区位、配置以及产品品质等方面做出退步。如部分保租房的选址可能经济功能偏弱，不能平衡区域内的供给与需求。还有些保租房则选择标准统一的单一产品形态，不能配建宿舍型、公寓型(包括人才公寓、青年公寓、学生公寓等)、配建新房型等多种形态产品，最终无法形成具备复合功能的保障性租赁社区。因此，保租房在维持低价的同时，也需要保证一定的产品品质，满足更多元的居住需求。
/微利不等于公益
因为价格方面的限制，所以保租房的租金回报率是有限的。因此，在谈及保障性租赁住房运营机制，常会谈到“微利可持续”。因为如果租金优惠幅度较小，就失去其保障性功能，也无法缓解新市民、青年人的租住压力。如果租金优惠幅度过大，则可能使原本就不高的租金回报率进一步降低，影响了市场主体参与的积极性，甚至会影响到可持续运营。
所以，一方面各地方政府需要制定合理的保障性住房租金价格，另一方面需要全面落实土地、财税、金融等方面的支持政策，能够让参与的企业“算得过来账”，这样才能推动其主动参与保障性租赁住房的开发及运营。毕竟，尽管是保障性住房体系的一部分，但是参与保租房的主体不仅有国有企业，还有不少如房企系长租公寓这类市场化主体。他们之所以参与保租房的建设与运营，重要原因之一就是其中有利可图，而不是单纯为了做公益而来。
/当下不等于预期
需要清醒看到的一点是，当前保租房的筹建速度之快，并不意味着长期也能如此。此前，武汉房地产经纪行业协会理事陈立中就在一次访谈中表示，“十四五期间”武汉保租房任务为25万套，截至今年6月底，已经筹集到了6.27万套。但是这个任务在初期比较容易，越往后越来越困难。
其实不仅仅是保租房筹建速度，在一个又一个项目的落地过程中，还将遇到各种各样意料之外的问题。因此，对于已经身处或即将踏入保租房建设及运营的各类主体来说，提前做好心理预期，才能更好地应对未来可能出现的诸多状况。
保租房诞生之际，市面上一片欣喜。因为这是“背靠”国家，相对而言更可信的租赁房源，且能满足新市民人群在大城市安居的心愿。不过，从目前来看，尽管有央企和国企以及市场化主体的接连进场，以及资产证券化和各类融资工具的助力，保租房目前的发展只能说是处于正式进入高速之前的“匝道”，曲折且更需小心谨慎。不过，一旦正式汇入主路之后，高速发展指日可待。
营业执照公示信息