公募REITs在这半年来可谓风头正盛，几乎每隔一段时间，大家就会看到相关新闻或政策，投向不同领域的REITs新产品也层出不穷。最近有小伙伴就问小夏了，“不是说公募REITs可以帮助普通投资者布局房地产市场吗?怎么没有房地产相关公募REITs呢?”
这不，房地产相关公募REITs就要来了!7月29日，华夏北京保障房中心REIT完成证监会及上交所受理，意味着保障性租赁住房REITs试点项目取得重要进展。咱们今天就来聊聊，保障性租赁住房REITs究竟投资的是什么?其投资价值又体现在哪些地方?
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保障性租赁住房是啥?前景如何?
小伙伴们应该记得，当初小夏介绍时公募REITs时特意提过，房地产相关REITs是公募REITs中比较重要的一个品种，但直到一年前，保障性租赁住房才被纳入REITs试点范围，并在近期取得重要进展。
保障性租赁住房REITs，顾名思义，投资的项目主要是保障性租赁住房。“保障性住房”指的是政府为中低收入、住房有困难的家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。这种类型住房有别于完全由市场形成价格的商品房，带有鲜明的“保障性质”。
这里小夏给大家划个重点，保障性租赁住房和政府兜底的公租房是不同的，公租房优先保障的是低收入群体的需求，更加注重公平;而保障性租赁住房主要针对的是无房的新市民、青年人这类“夹心层”的问题，要有效解决他们的阶段性住房难题，不仅要低价还要考虑质量，还需要综合考虑性价比，目前主要是各地政府吸引人才的手段。
从市场前景来看，住房租赁行业正迎来最好的发展时期，前景广阔。根据新华网和研究机构共同编撰的《2021中国城市租住生活蓝皮书》显示，未来在城镇化率提升、长租房需求增长，租客、业主的居住理念迭代等趋势的共同作用下，预计中国2030年租房人口将达到2.6亿，住房租赁市场规模近10万亿元，迎来行业发展的“黄金十年”。
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保障性租赁住房的投资价值在哪里?
了解了保障性租赁住房的含义和行业的发展前景，那么其投资价值又体现在哪些地方呢?
首先，是来自政策的多方面支持，该投资领域具有一定政策红利。与市场上普通租赁住房不同，保障性租赁住房属于“政策性租赁住房”，早在2021年6月国务院出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，就从土地、财税、金融等多方面明确了保障性租赁住房的支持政策。比如在土地支持政策方面，企事业单位自有闲置土地建设保障性租赁住房不用补缴土地价款，土地不花钱;还可以享受租赁增值税、房地产税等税收优惠，免收城市基础设施配套费等。政策红利的释放和叠加，创造了一定的投资盈利空间。
其次，是各地保障性租赁住房项目进入快速发展期，为保障性租赁住房REITs提供了优质投资标的。根据住建部信息，40个重点城市将在“十四五”期间建设保障性租赁住房共计650万套(间)，多数城市的保障性租赁住房计划占新增住房的比重达30%，而广州、上海和深圳更是达到45%。根据业内估算，“十四五”期间保障性租赁住房有望带动投资约1.3万亿元，年均投资2600亿元。其中，绝大部分的租赁住房REITs项目也集中于一二线城市。由此可见，租赁住房REITs投资标的不仅流动性预期良好，而且质地普遍比较优良。(数据来源：东方证券，2022.01.23)
除了自身投资价值之外，保障性租赁住房也是坚持“房住不炒”定位的重要基础设施。保障性租赁住房REITs的落地符合“房住不炒”的长期政策，这从根本上为相关REITs产品提供了较为稳定的政策环境。另外，在资金利用和监管上，试点政策也提供了保障。根据当前保障性租赁住房试点要求，相关REITs产品的净回收资金应优先用于新保障性租赁住房项目建设，对回收资金实行严格闭环管理，防范回收资金流入商品住宅或商业地产开发领域。严格控制REITs产品的回撤风险，力争为投资者创造良好的投资体验。
总体来看，保障性租赁住房REITs试点落地的价值主要体现在两个方面：对于房地产市场来说，有利于拓宽保障性租赁住房建设的资金来源，吸纳社会资金，从而更好地支持住房保障体系建设。
而对于投资者来说，以保障性租赁住房为底层资产的REITs品种的推出具有以下意义：一是丰富了REITs市场的品类，助力投资者布局房地产市场;二是保障性租赁住房的收益主要通过租金回收方式实现，符合公募REITs对所投项目“拥有长期稳定现金流的优质资产”的要求;三是让普通投资者也能够参与到保障性租赁住房的快速发展中，分享其发展红利。
目前华夏北京保障房中心REIT已经完成证监会及上交所受理，下一步动向小夏会及时向大家汇报。可以预见的是，未来REITs市场扩容增类将继续稳步推进，除了现有的高速公路、产业园区、仓储物流等品种之外，数据中心、水利设施等基础设施都有望成为公募REITs项目的底层资产，帮助大家全方位把握时代发展的红利，大家不妨期待一波吧~
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