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住房销售目标不及预期 上海楼市有些僵持了

文章来源:腾讯网  发布时间: 2022-07-25 09:32:33  责任编辑:cfenews.com
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7月已经进入下旬。

截止到7月21日零点,上海当月二手房累计成交量15674套(包含商业办公和住宅)。

这个数字打7-8折,基本就是住宅的成交量,也就是在1.1万套-1.25万套之间。

放大到整个7月份,二手住宅的成交量预估在1.5万套-1.7万套之间,说实话有点不及预期。

上海楼市,有点僵持了。

其实在7月初的时候,市场热情还是十分高涨的。

月初头三天,绿中介一天的成交量是324套,它的市占率是20%,换算到整个上海市场,也就是1620套,这个数字乘以30,那可不得了。

如果这个行情延续下去,上海楼市7月份的二手住宅成交量稳稳上两万套。

熟悉市场的朋友都知道,月成交1万套是上海二手房的「行情荣枯线」。

1.5万套,就是上海二手房「止跌回暖行情线」。

而二手住宅成交量两万套以上,绝对是一个牛市的行情。

不过,在经历过6月末和7月初的翘尾行情后,市场却略显疲态。

分析下来,有这么几个原因。

首先,每年的7/8月份,都是上海楼市的传统淡季,最大的一个原因,就是天气太热。

上海最近有多热,大家都有感受。

最高温度已经攀上了40度。

像最近这么热的天气,上海在历史上都不多见。

没有特别大的诱惑,或者是为了打工,没几个人愿意出空调房的。

现在上海的工地白天都不开工的,都是夜间作业,就是要避开高温时段。

天气这么热,买家也不愿意出去看房,自然影响成交,愿意顶着大太阳出去的都是有强烈买房意向的。

总的来说,天气太热,是7月份截止到现在二手房成交量不及预期的一大原因。

其次,疫情反复。

7月份,上海还是出现了一些疫情反复的情况,尤其兰溪路的KTV波及还是蛮广的。

上海的一些场所甚至加码到24小时核酸阴性或者记录,网吧、KTV等娱乐场所也不能开放。

每个人都是,隔三天就要去做个核酸,否则就过期了,就很难受。

包括我们自己的团队,也受到疫情困扰:

这种属于不可抗力,疫情仍是悬在楼市和各行各业头上的达摩克斯之剑,暂时也只能忍受。

从这个角度看,6月1.56万套的二手房成交量,也有一定的疫情积压原因。

4/5月份正常的二手房带看和成交,几乎完全报销,上海5月二手房的成交量,只有不到300套,3月份也有一定影响。

而且4、5月份积压的二手存量单子流程没走完,6月才开始续走交易流程。

所以6月份的成交量,一定程度是几个月积压出来的表现,有一定“水分”,包括6月份解封之初的部分房源房租跳涨,也是这个原因。

大家知道,相比房价,房租的市场博弈更加充分。

人们的收入并没有明显增加,甚至一些人被裁员降薪,这个房租的跳涨是没有基础的。

第三,卖家和买家正在价格博弈,这一点值得关注。

市场上的不少房东都上调了挂牌价,尤其是各个板块里的标杆品质房源,比如古北二期挂牌价14-15w,光新宝华城市之星挂牌价15-16w,大宁金茂府挂牌价17w,试探性上涨。

不过买家目前还不接受,有效的成交不多。

这其中相当一部分房东的心态就是姜太公钓鱼,愿者上钩。

尤其是豪宅市场,很多挂牌价是明显偏离市场价的,一看就知道不是很着急要卖房。

也有一些房东是被某些中介忽悠瘸了,挂高价,签独家。

而这些房源往往给其他真正要卖的房东打了掩护。

“这家多实惠呀,比另一家便宜太多了”。

当然,对于高品质的二手房,房东惜售也是事实。

我们之前跟大家说过一个观点,以后的上海,有钱也难买到好房。

现在急卖的房子,只有2个原因:

一是急缺钱,企业或生意需要周转资金,这部分占少数。

二是置换客,出发点是置换,卖掉老房子换新房、次新。

所以优质板块的典型小区,真正能以核验价放出来的好房子,非常非常少。

而且作为国际大都市,上海的新晋富人企业主,只会越来越多,对好房的需求也会同步跟上;

悬而未出的房产税,也会利好置换链条的顶端,卖掉多套差房子,换一套好房子,动力强劲。

总的来说,在上海,好房是供不应求的,而且未来这种供需关系会越来越紧张。

这也是很多房东看好后市,信心高涨的一大原因。

在这个市场越久,我越有一种强烈的感受,未来是房子选择人,而不是人选择房子。

所以,对于目前的二手房价格,房东和买家僵持了,真正合理的市场价房源很快去化,剩余的高价房源僵在那里,影响成交。

宏观层面,从6月份的金融数据看,放水量增大很明显:

m2余额258.15万亿元,同比增长11.4%;

社融5.17万亿元,创下历史同期(每年6月)的新高,比上年同期多增1.47万亿元,与今年5月的2.79万亿相比,将近翻番。

人民币贷款增加2.81万亿元,比上年同期多增加6867亿元。

但在近日的经济论坛当中,领导又发话,“不会为了过高增长目标而出台超大规模刺激措施、超发货币、预支未来”。

这意味着今年的经济是可以接受,不完成增长目标的也是可以,这是一个巨大的政策转向。

说实话,还挺出乎市场意料的,因为今年的经济目标是5.5%,而在之前,还从来都没有过完不成目标的情况。

所以,今年在货币宽松方面可能没有预期的那么奔放。

至于后市如何,大家还是要密切关注政策。

经过了上一轮小牛市,上海楼市积攒了几年的购买力得到释放,现在更多的是资金市和政策市。

因此我们要密切关注三价取低、房贷利率加点以及二手房成交量三大要素。

一旦某个点变动,就可能是引爆上海楼市的导火索。

我们能做的就是,接受周期的轮回,并积极应对。

关键词: 上海楼市 房屋销售 房地产市场 上海二手房

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