虽然6月份的成交回暖给楼市带来一抹亮色，但仍难改上半年整体疲软的态势。不过，市场普遍预计，以一线城市为代表的核心城市正处于复苏中，下半年或筑底回稳。

广州中原研究发展部统计显示，上半年广州累计成交新房39618宗，同比下跌35%;二手共成交42002宗(中介网签+自助网签)，同比下降44.2%。“目前楼市表现为刚需无力，首改观望，豪宅成交未能支撑楼市，导致上半年广州二手房成交创历史第二低位。”

多位广州业内人士在7月12日接受记者采访时表示，上半年刚需买家置业仍保持谨慎，后期预计会延续这个趋势。目前广州楼市渐进复苏的趋势已经形成，下半年市场大概率将走出低迷，政策难言有松绑空间。

上半年豪宅和刚需分化

据合富研究院数据，广州上半年全市可售库存走高，6月初库存量1558万平方米，同比上升17%;同时，楼盘获证减少，市场消化余货为主。上半年全市新增供应407万平方米，环比下降51%，同比下降10%;网签成交439万平方米，环比下降24%，同比下降35%。

值得注意的是，上半年广州千万元级豪宅网签套数约1500套，约为疫情前(2019年)全年成交水平。这一现象无论是在一手还是二手市场均有明显展现。

中原成交显示，上半年广州二手住宅网签均价为27468元/平方米，较2021年下半年下跌2.2%，同比大跌11.2%。但盘源价格涨跌幅有明显分化，千万元级豪宅项目价格反而逆市上扬，整体二手均价(74819元/平方米)大涨6.1%。

新房市场亦是如此。7月12日，合景泰富相关负责人通过微信接受记者采访时表示，6月份在高端项目方面，合景泰富利用6·18节点积极铺排品牌推广活动。其中，天河高端住宅臻颐府新楼栋加推，近两周销售业绩约10亿元;金融城焦点项目合景臻溋·名铸近期也有大额成交，意向客户储备日增。

事实上，今年广州房企推货并不是集中在“红五月”而是6月。据广州中原研究发展部统计，6月广州新房网签7776宗，环比增加26%，同比增加10%，为今年上半年唯一成交量超过去年同期的月份。同时6月成交超过传统旺季“红五月”亦是近年少见的现象，说明广州市场正逐步走出2021年调控政策消化期。

在千万元级以上豪宅成交表现可圈可点的同时，刚需购房者由于购买力下降和信心待重建等因素，使得广州远郊新盘和二手刚需盘源成交不乐观，部分楼盘还出现均价同比下降的情况。

7月12日，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇线上接受记者采访时表示，第二季度尽管宏观政策及个人购房融资环境持续利好购房者，但刚需买家置业仍保持谨慎，交易活动主要集中于区位优势较强、生活配套成熟、教育资源占优的部分项目。

下半年政策难有松绑空间

进入7月，广州市场复苏迹象仍在维持。广州中原研究发展部数据显示，7月首周(6月27日~7月3日)全市一手住宅网签1828宗，环比微跌4.1%。广州市场成交有明显起色，成交摆脱过去2个月持续低位徘徊的走势，提升至接近2000宗/周关口。

值得注意的是，刚需大区增城、南沙亦出现了久违的环比增幅。其中增城成交419宗，环比增加33%;南沙成交187宗，环比增加27%。二手住宅则由于被一手市场分流，导致成交量基本在450宗上下低位调整。

7月12日，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓通过微信接受记者采访时指出，二季度以来，广州一二手房成交都呈现止跌回稳态势，其中6月份新房成交量为半年度最高位，二手房成交量为半年度次高位，广州楼市渐进复苏的趋势已经形成。

政策方面，肖文晓认为，“目前来看，有别于很多城市在半年度都出台了突破五限的松绑政策，广州和几个一线城市的调控政策还是以稳为主，预计下半年也不会有大的松绑空间，因此广州楼市也会延续上半年这种温和复苏的态势，保量为主。”

广州中原研究发展部也认为，下半年广州出台放松政策可能性不大，但随着经济面转好，官方优化对房地产市场的管理，预期买家将加速回流，带动市场走出低迷状态。目前广州改善型、中高端需求已逐渐回温，刚需客上半年因期盼“政策松绑”而过度观望，预计下半年将会重新抓紧入市。

具体到楼盘项目，如广州黄埔区热度较高的刚需新盘黄埔新城，原本计划6月入市，但至今仍未开盘，或许也是在等待下半年更多买家心态转变和需求回升。

不过，谢靖宇补充表示，下半年购房者情绪预计延续谨慎，除对项目区位、配套等因素加以严格考察外，对于项目开发商背景及其运营情况的关注度亦将有所提高。

此外，广州今年第二批集中供地拟于7月进行竞价，天河、海珠等中心城区亦有土地供应，这不仅利好土拍市场活跃度的提高，远期亦将为市场注入更多优质住宅供应。

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