截至目前，加上刚登陆港交所的鲁商服务，港股“物业管理及服务”板块已有61家公司，其中2020年以来成功登陆港股的公司就有35家。但从数量增减情况来看，2020年和2021年赴港上市的物业板块企业数量分别为18家和13家;截至目前，今年该类企业数量只有4家。

看懂App财经评论员王赤坤对记者表示，无论“退烧”与否，在“房住不炒”和人口老龄化加剧的背景下，物业已成为房企下一个竞争主战场，而在行业内并购潮渐退时，发力社区增值服务正成为物业公司的战略重点。

“退烧”或属正常现象

近几年，房企纷纷分拆旗下物业板块赴港上市，形成了一股热潮。但是，进入2022年，不仅该热潮开始“退烧”，行业内并购行为似乎也更趋谨慎和理性。有分析指出，“退烧”或属正常，因为2020年至2021年有大批物管企业上市，头部房企旗下的物业公司大部分已经成功登陆资本市场。

从上市情况来看，2019年至2021年，港股物业管理及服务板块的上市企业数量分别为8家、18家、13家，而今年以来仅有金茂服务、力高健康生活、东原仁知服务和鲁商服务4家物业公司登陆港交所。据不完全统计，目前还有包括龙湖智创生活、万物云、润华智慧健康等7家物管企业正在候场港股IPO。

二级市场中，相关板块表现也并不理想，截至7月11日，按后复权计算，61家港股上市物业管理公司中仅有13家年内股价上涨，占比刚过两成。此外，截至7月8日，恒生物业服务及管理板块指数(HSPSM)年内累计下跌24.14%。

其实，自2014年6月份花样年旗下的物业管理平台彩生活在港交所成功上市，成为我国第一家分拆物业板块上市的企业后，房企分拆物业板块上市的步伐就一直没停过，近几年更是如此，市场开始意识到，优质的物业对于业主安全感和房产保值升值十分重要。

在“房住不炒”的政策大背景下，近期房地产行业的赛道逻辑也在发生改变。山东大学经济学院房地产研究中心主任李铁岗接受记者采访时表示，房地产行业正逐步回归民生属性，行业进入缩表出清阶段，过去“高负债、高杠杆、高周转”的开发经营模式已不可持续，房企的发展逻辑也正在发生改变，多家房企选择收购物业公司、拆分物业板块上市。

王赤坤在接受记者采访时表示，各大房地产公司纷纷剥离、分拆物业板块，并推动其上市，意在建立战略防线、通过资本市场在经营层面进行战略升级。

但今年以来行业内的并购潮渐退。据中指研究院不完全统计，今年上半年行业内公开披露的并购近20宗，涉及金额约80亿元。而根据安信国际不完全统计，2021年物管行业并购超70宗，交易金额超330亿元。

东北证券研报指出，2021年物管行业并购热度空前，经历了从“大鱼吃小鱼”到“大鱼吃大鱼”的转变。展望未来，物管行业并购大潮将渐入尾声。

聚焦社区增值服务

中国文化管理协会乡村振兴建设委员会副秘书长袁帅对记者表示，目前物管行业仍处于较高速发展的阶段，收购、并购与提升增值服务收益是物业公司保持成长性的主要手段。而随着行业收购、并购大潮渐褪，物业公司已将其战略重点聚焦于增值服务。

梳理各家上市物业公司2021年年报可以发现，尽管基础物业服务仍是行业的营收“压舱石”，但占比逐步收窄;高盈利增值服务加速发展，成为促进行业发展的一大利器。东北证券研报指出，2021年重点物企社区增值服务收入平均占比达到20.2%，同比提升2.9%，已成为业绩重要驱动力。

今年以来成功登陆港交所的4家物业公司均将提升社区增值服务水平作为今后重点发展方向之一。如刚上市的鲁商服务就表示拟用上市后公司所得资金净额15%加强物业管理服务及进一步开发其多元化社区增值服务，以进一步提升客户体验及满意度。

有分析指出，限购政策逐渐有序放宽，叠加房地产企业竞争焦点逐渐转移至售后配套服务，有利于物业服务板块回暖。

李铁岗对记者表示，“房住不炒”政策之下，房企更需提高软性服务价值。

王赤坤也对记者表示，在行业红利消失、行业竞争异常激烈的情况下，单靠运营已经无力推动主营业务增长，物业公司纷纷在战略层面展开角逐，其中开发多元化社区增值服务是一个重要方向。

关键词： 物管公司上市热情下降 社区增值服务 房住不炒 人口老龄化