在流动性紧缩背景下，地产行业2021年整体低迷，低温状态延续至2022年。

据5月26日发布的《2022房地产上市公司测评研究报告》(以下简称《报告》)数据显示，2021年房地产行业规模增速持续放缓，总资产均值增速近五年来首次为负，而在成长能力上，净利润出现较大程度下降，净利润均值同比下跌21.69%。该报告由上海易居房地产研究院进行测评研究工作，在中国房地产业协会的指导下，已连续开展15年，是国内关于上市房企综合实力重要的专业测评研究成果。

值得注意的是，2021年有超过70%的上市房企利润没有增长。

此外，随着房地产行业发展模式的转变，回归产品居住本质、注重多元业务发展、向管理要红利正逐渐成为房企在艰难时期的发力点和突破点。

增收不增利

2021年房企净利润率的表现，可谓是不太好看。

数据显示，2021年，上市房企的房地产开发业务收入、营业收入和净资产规模均实现增长，然而净利润规模却出现下滑。

具体来看，房地产开发业务收入均值同比增长7.21%，增速较2020年上升5.37个百分点;营业收入均值同比增长10.81%，增速较2020年下降4.59个百分点;而净利润均值同比下跌21.69%;净资产规模均值同比增长8.38%，增速较2020年下降5.38个百分点。

值得注意的是，上市房企净利润均值增长率自2017年以来就一直下降，2021年更是出现了负增长。

对此，上海易居房地产研究院执行院长、易居企业集团CEO丁祖昱表示，净利润下降了20%，主要是因为增收不增产或者增收不增利。

据丁祖昱透露，增收又增利的上市房企占比下降最多，下降了11个百分点，只有25%。而4%的房企是增利不增收，下降了3个百分点。此外，超过70%的房企利润都没有增长。

“房地产行业没钱赚，就会使得大家都退出这个行业，有些被动退出，有些主动退出。而这会导致地产行业的规模下降。”丁祖昱在5月27日向《华夏时报》记者谈及大部分房企利润没有增长而带来的影响时表示。

而中指研究院最近发布的《中国房地产百强企业研究报告》也指出，上市房企净利润增速创新低，主要是因为受到新冠疫情、房地产调控政策从严、各类成本居高不下等因素影响。

2021年上市房企总分红下滑75%

受到市场趋冷和成本增加因素影响，2021年上市房企的盈利空间有所收窄，各项指标均有下降。

据《报告》数据显示，2021年，上市房企营业利润均值42.81亿元，同比下降18.41%;净利润均值25.19亿元，同比下降21.70%;净资产收益率均值3.04%，较上年下降5.74个百分点;总资产报酬率均值2.65%，较上年下降0.97个百分点。

从绝对盈利能力来看，11家上市房企净利润超过100亿，占比6.96%;25家上市房企出现亏损，占比15.82%。而从相对盈利能力来看，仅3家上市房企总资产报酬率高于10%，占比1.90%。

对比2020年来看，2021年总资产报酬率超过10%的上市房企占比下降，介于5%-10%的上市房企占比略有提升，介于0-5%的上市房企占比略有下降，小于0的上市房企占比连续两年明显提升。总体来看，上市房企回报率主要集中在0-5%，整体盈利水平较2020年有所下降。

据丁祖昱介绍，上市房企营业利润的均值是82.81亿元，同比下降18.41%。去年的市场环境还是给企业的盈利产生了一定的影响，只有一成上市房企为盈利突出型企业，超过一半的上市房企都是盈利乏力型企业。

值得注意的是，据丁祖昱分析，去年财报的盈利一般来说都是滞后的，都是前几年的销售而产生的。可预见的是，接下来几年，相对来讲这项指标的压力可能还会更大。

此外，房地产行业的业绩低迷也波及资本市场，地产指数震荡下行。

《报告》数据显示，以2021年12月31日收盘价计算，申万房地产行业指数全年累计下跌12.94%，跑输沪深300指数7.74个百分点，在申万28个一级行业内排名靠后。恒生中国内地地产指数全年累计下跌30.61%，跑输恒生中国100指数9.48个百分点。

整体来看，两地房地产板块走势均较大幅度弱于大盘。

此外，分红也出现较大幅度的下滑。据丁祖昱透露，2021年上市房企的总分红是449亿，下滑了75%。有超过60%的房企股价下跌，现在千亿市值的房企只剩下7家，万科、华润、保利、龙湖、中海、碧桂园、招商，而这7家房企和之前的市值相比也发生了一定的变化。

更重视现金管理

2021年，地产行业整体控负债，房企更加重视现金管理。整体来看，房企杠杆调控初见成效。

《报告》数据显示，在长期偿债能力方面，2021年上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为61.62%，同比下降2.09%;净负债率均值为87.68%，较上年下降7.39个百分点。

短期偿债能力方面，2021年，上市房企流动比率均值为1.66，速动比率均值为0.65，两者与上年相比，基本保持稳定。现金短债比中位数为1.33，较上年提升2.31个百分点，短期偿债能力有所提升。

此外，《报告》还指出，随着行业发展模式的转变，回归产品居住本质、注重多元业务发展、向管理要红利逐渐成为房企在艰难时期的发力点和突破点。

而为拓展收入，寻找多种盈利渠道，多元化的业务发展、努力寻找第二增长曲线可能成为众多房企2022年的重要选择。其中，现金流稳定、集中度低、成长空间大的物业管理板块是多数房企的优先选择。

关键词： 地产行业 地产行业低迷 千亿房企 上市房企利润下滑