在公布了一份加量年度土地供应计划20天后，近日市场又传来上海拟降低土地拍卖门槛的消息。

从2022年第二批次集中供地开始，上海拟将土地拍卖监管资金比例从起拍价的110%降至90%。由于第一批次供地已完成报名，仍按照原标准执行。

这是上海市规划和自然资源局(以下简称“上海规自局”)分批次召集房企在沪负责人进行线上会议，针对房企关注的土地拍卖方面的优惠政策给出的答案。

“文件还没正式下发，目前还是讨论稿，大方向是降低企业资金占压，土地拍卖监管资金的比例可能还会更低。”一位报名参与上海首轮土地拍卖的国企人士表示。

按照此前的交易规则，房企参与上海土地拍卖，需要分别缴纳竞买保证金和土地拍卖监管资金，竞买保证金一般按起始价20%缴纳，土地监管资金为起拍价的100%+10%溢价上限。若成功拿地，土地监管资金转为地价款，否则在1~7天内返还。

上海的土地市场无论单价还是总价标准都是“高门槛”，设置这一竞买门槛一是防止部分房企拍地后交不出剩余土地价款;二是提高了拿地门槛，避免过度竞争导致土地市场过热。

若上述方案顺利执行，上海从第二批次集中供地开始，房企参与竞拍需要准备的资金将从起拍价的130%降至110%。

同策研究院研究总监宋红卫认为，上海土地拍卖资金要求全国最高，拍地前冻结的资金总量达到起拍价的1.3倍，房企拿地资金压力都比较大，部分房企因为这个原因放弃了之前在上海拍地的计划。当前形势下，降低土地拍卖资金要求，能提高房企在上海拿地的积极性。

早在2月23日，上海就公布了首轮供地计划，共涉及40宗地块，总出让面积210.51万平方米，起始总价约850.7亿元，原计划于4月中上旬集中出让。

从供地计划上看，上海对本轮供地有较强的信心，供地规模和供地品质都可圈可点，其中主城区供应地块4宗，郊区供应36宗，特别是对杨浦区、徐汇区、闵行区等传统热门区域，都增加了土地供应。除了临港的地块热度相对较低，另有10幅地块的竞买人数超过5家。从报名较多的地块来看，参拍企业中国企、央企依然占据主导地位。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，降低土地拍卖准入门槛是必然的事情。因疫情防控按下暂停键的上海楼市市场情绪和预期都会有摆动，对经济造成了很大影响，各部门也在出台相应的托市举措，目的就是要提高房企的参与度，如果马上执行，市场立刻会有反应的。

“第一轮集中供地计划出来后，政府就有和部分企业沟通过拿地事宜。”华东某房企内部人士说，这一批参加上海规自局会议的基本上是报名参拍第一轮供地的企业。上海的土地拍卖能把利润卡在8%，且安全边际最高，市场需求也大，能投上海肯定要投，关键是没钱没能力参与了。

某闽系房企相关人士认为，上海降低土地拍卖监管资金的比例应该是政府期待不要流标，政府财政也需要钱。

上海作为全国的经济中心，财政收入也更多样化，不过土地出让金对财政收入依然做了很大的贡献。2021年上海土地出让金高达3143亿元，同年上海一般公共预算收入为7771.8亿元。若按照过去5年土地出让收入在一般公共预算收入的占比计算一个城市的土地依赖程度，上海约为32.6%。

“土地市场遇冷必然导致地方经济面临一定的下行压力。”前述人士提到。

自3月疫情暴发以来，上海社会面进入静止状态，税收锐减的同时抗疫等财政支出增加，但疫情影响今年上海整体供地计划的可能性不大，只是时间问题。

据了解，上海第二批次地块暂定于6月下旬挂牌，从目前名单来看共22幅宅地，市区供应量依旧稀少，仅静安区有一幅宅地出让。其余出让地块主要位于五大新城，其中临港新片区的供应量依旧是大头，预计有10幅涉住宅地块。

宋红卫认为，如果只是下调土地拍卖监管资金20%比例，提高民营房企参拍的积极性有限。调整后加上土地拍卖保证金，整个冻结资金仍然达到起拍价的1.1倍，上海土地拍卖动辄几十亿元的资金要求，民营房企拿地的压力比较大。疫情影响了在沪房企的资金回流，即使没有出现债务违约的房企也在缩减扩张节奏。

4月26日，上海公布了一份加量年度土地供应计划。2022年计划供应建设用地2567万平方米，同比增加18%，其中备受关注的住宅用地供应面积达到522公倾~592公顷，同比增加了45%。

市场另一面的表现是，自去年下半年以来，部分“命悬一线”的房企已经停止拿地，前4月百强房企拿地总额同比下降56%;前50强房企中，超3成房企“颗粒未进”。

巨量供应下，开发商能否接得住?

卢文曦认为，上海房地产市场量增价稳，土地拍卖政策对房企也比较友好，在限制溢价率的情况下，还能保证房企的利润率，房地联动价又能防止房价的过快增长，所以整体设计是比较科学的。疫情影响是短暂的，上海的基本面没有发生改变，一旦恢复后会很快回到正轨。

“要激发民营房企的拿地积极性，需要进一步降低对土地拍卖资金监管要求，同时适当调整项目预售价格。其实更有效的政策在于需求端政策调整，一旦购房者信心恢复，整体土地拍卖市场将会再度恢复热度。”宋红卫预计，今年国企、央企和城投仍是拿地主力，部分优质民企也会适当参与，但占比不会太高。

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