“押二付一”是当下住房租赁市场的普遍“行规”,即承租人押定相当于两个月租金的额度作为押金。近日,广州市住房和城乡建设局印发了《关于规范住房租赁市场的通知》(下称《通知》),明确要加强租赁资金监管与租赁合同监管,提倡出租人按月收取租金,押金数额一般不超过1个月租金,即常说的“押一付一”。

南都记者梳理发现,加上2020年1月正式发布的《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》,广州市住建部门已在近两年多来二度提倡租房“押一付一”。租赁双方当事人仍持不同看法,对此有专家表示,此倡议能有效降低租客资金负担,有助于为疫情下服务业的发展纾困。广州新型城市化发展决策咨询专家委员会委员、暨南大学公共管理学院教授胡刚认为,降低租房“第一笔钱”或能成为城市吸引年轻人的新亮点,“押一付一”不能“一刀切”,但仍可从不同方面发力。

“押一付一”从鼓励到提倡

广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局于2020年1月3日联合发布《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》,其中第十一点提到:“一次性收取租金的不宜超过一年。租金收取鼓励押一付一,押金最高不超过月租金三倍。”

此次《通知》中在“加强租赁资金监管”方面指出,提倡出租人按月收取租金,租赁双方当事人在住房租赁合同中约定收取押金的,押金数额一般不超过1个月租金。住房租赁从业主体经营非自有住房的,单次收取租金超过3个月或单次收取押金超过1个月的,应当将超额部分的租金、押金纳入监管,收取承租人租金、押金的周期与向住房权属人支付租金、押金的周期一致的除外。

对比来看,此次《通知》由之前的“鼓励‘押一付一’”转变为“提倡按月收租,押金一般不超过1个月租金”,能体会出官方举措态度的变化。

《通知》还明确规范了租赁资金监管的内容,提出住房租赁从业主体应当在商业银行中设立1个住房租赁资金监管账户,并通过该账户收取、支付租金和押金。监管账户的开户银行应与广州市房屋租赁信息服务平台实现对接,按约定履行监管义务。将超额部分的租金、押金纳入监管的范围,加大监管力度。

目前,市场出租房源多为“押二付一”。南都记者登录某租赁平台查询发现,首页推荐前十个的房屋租金收取方式均为“押二付一”。记者分别尝试与5位房屋中介沟通降低押金或改为“押一付一”,他们均表示广州的租房押金基本都以2个月租金为主,协商空间较小。据了解,租房中介费一般是租客与房东各付月租金的一半,如果实施“押一付一”,出租方的意愿可能并不高,中介方的积极性也较低。

据观察,该平台上也有少数房源标注“押一付一”,广州市共有近8万套出租房源,但其中“押一付一”的仅有1497套,且大部分为品牌方运营的公寓。另一个平台上“押一付一”的房源则良莠不齐,租金从150元到65000元不等。

租客、房东有赞有弹

南都记者随机采访了在广州租住的多位市民,他们也反映称,目前市面上大部分房源都是“押二付一”,首月租房的负担较重。《通知》发布后,市民傅先生认为这是一个利好政策,押金本身就是对租赁双方的保障,“押一付一”能够缓解租客的经济压力,也可以降低部分房东恶意扣款的风险。

租房近两年的吴女士“押一付一”“押二付一”都遇到过。找房过程中,从事新媒体行业的她没有直接找中介,而是搜寻街边小广告,或是租房群里的信息,基本联系上的都是“二手房东”,即房东请来的中介。吴女士曾试图和“押二付一”的房东协商降低押金,但一般都是“硬性要求”,很少同意。

目前租住在天河区的陈先生一个月房租为三千元左右,他向南都记者表示,“押一付一”是更加合理的租赁形式。作为一名在校创业的学生,陈先生认为,如果不考虑大件家电的损坏与其他特殊情况,一个月押金足够支付中途退租所产生的清洁费等费用,“如果押金少了,我甚至会愿意租条件差一点的房子。”

然而,在天河区出租房屋的“房东”林先生则看法不同。林先生在天河区某城中村有一栋自建住宅,租客超过20户,出租房屋已有十余年。他认为,押金是租客诚信的保障,减少了押金,房东需要承担的风险更大,也很难保证租客会如何对待住宅。林先生坦言,“之前也遇到过违约的租客,两个月押金都不够处理,甚至连租金都收不到。当然,如果租客的质量能够有所保证,我也可以配合少收押金。”

“住宅的稳定性会更加适合职场人员,而公寓的设施家电齐全、物业统一管理、年轻人聚集等特点可能会更受年轻毕业生青睐。”民房、公寓都租住过的张先生认为,每次租房都是双向选择,租客希望能够减少前期投入成本,而房东也希望租客对租期有保障,在押金上很难达成一致。

专家：“押一付一”会成为未来租房市场趋势

广州新型城市化发展决策咨询专家委员会委员、暨南大学公共管理学院教授胡刚观察了广州目前的租房市场,发现“押二付一”是常态。他认为,提倡“押一付一”能够有效降低租客资金的负担,符合当下疫情中经济发展的大背景。目前,国家经济下行压力大,第三产业发展困难等问题也促使政府出台相关措施,减轻市民住房压力。

胡刚从市场经济角度分析称,“押一付一”会成为未来租赁市场的趋势。在信息化社会时代,电商购物、线上办公等现象的普遍化导致商业住房租金下调的情况出现,租金下行压力影响下,押金下调的趋势必然存在。“从短期来说是行业受到了疫情的冲击,从长远来看便是经济运行模式的转变。大趋势下,我觉得‘押一付一’会逐渐取代‘押二付一’的情况。”

对于普通市民的影响,胡刚则从年轻人的角度出发,认为降低押金能更好地减轻年轻人就业后第一笔租房资金的压力。不仅如此,提倡“押一付一”能够营造良好的租赁市场,吸引更多年轻人来此就业,从而有可能扎根落户,为城市不断创造价值,“如果(住房)门槛太高,他们一下子进不来”。在老龄化趋势日益严峻的时候,年轻劳动力则成了各个城市之间的“抢人焦点”。

胡刚进一步提到,“规范好租赁市场,降低租房的第一笔钱,在某种程度上能够成为城市吸引年轻人的亮点”。他表示,“蛋壳公寓”事件以后,北京市去年率先“整顿”了房屋租赁公司,规范住房租赁企业经营活动,尽可能保护好业主及租客双方的合法权益。广州市发布新的租房规定,也是希望进一步防范住房租赁市场风险,促进住房租赁市场健康发展。

在落实推动租房新规方面,胡刚坦言,受市场实际影响,落实“押一付一”难以“一刀切”,但仍可从不同方面发力。他认为,首先相关中介行业协会应当发挥更大作用,可以联合企业做出提倡,发动相关的国企带头响应,“在疫情期间也有过免租的现象,这是值得鼓励的”。协会也可以助力规范房屋中介行为,积极提倡“押一付一”。其次,政府可以对行业协会提出更加具体的要求,在满足市场经济运行下提供正面推动。同时可考虑纳入个人“信用体系”来推动租赁市场发展,利用大数据来完善个人信息,加强业主与租客之间的沟通,促进押金减少。

关键词： 房屋租赁市场 房屋租赁 押一付一 广州市住房