在“房住不炒”的大背景下，我国长租房市场进入发展快车道。
从去年两会首次提出“完善长租房政策”“规范发展长租房市场”，到今年《政府工作报告》明确“加快发展长租房市场”，这一提法的转变，释放出一个明确的信号，即长租房市场在过去一年中已取得了重大的发展成果，未来将成为保障民生稳定、促进消费增长、稳定房地产市场、促进城镇化建设的重要抓手。
这其中，特别是发展机构化长租房，已成为相关部门完善住房租赁体系建设、解决城市居住问题的重要工作思路。今年《政府工作报告》强调“加快发展”，更具明确性、指向性，也更加突显了紧迫性，这是国家政府对住房租赁行业发展从认知转向认可的重要飞跃，也将指导和推动住房租赁行业迈向高质量发展期。
保障性租赁住房与机构化长租房承担不同的发展功能
大力发展住房租赁市场，首先明确的重要抓手是发展有法人主体的租赁住房，可以是政府组织，可以是企业运营，这都有助于帮助主管部门快速完善市场管理体系，解决个人房东出租中存在的信息不对称、房源无备案、租期不稳定的问题。
在发展的过程中，要坚持“政策性、保障性租赁住房”和“市场化、机构化长租房”并重的思路。而随着住房租赁体系的逐步健全，两者之间也要逐渐区分，发挥不同的功能。
“政策性、保障性租赁住房”本质上作为一种福利性政策，主要功能是维护、稳定社会健康发展，因此更应发挥出“兜底性”“补充性”作用。而“市场化、机构化长租房”要逐步成为住房租赁市场主力，应在很大程度上能承接过去“购买型”“自有型”的存量住房，让这部分房屋能回归到本身应有的居住属性，真正产生房屋应有的价值。从这个层面看，需要让市场化、机构化长租房成为主体，并培育和支持专业化、规模化住房租赁企业，这也是落实“房住不炒”的关键。而只有分层分类、有序推进，才能全面提高租赁住房供给水平，满足不同类型人群的多元化租房需求。
市场经济的发展经验也多次证明，任何一个行业要建立起一定的规模性经营能力，都要走机构化发展道路，住房租赁行业也是如此。这个过程中，政府充分发挥指导和支持作用，把住民生大方向，也把住行业大趋势即可。对于市场发展要持更开放包容的态度，“划定红线、守住底线”，赋予专业化住房租赁企业更多自主权，才能发挥出机构化管理的最大效率。
鼓励闲置住房由专业化住房租赁企业改造出租
机构化长租房是住房租赁行业的重要发展方向。宏观层面上，“十四五”期间要站在社会主义制度本质和改善民生的角度，来理解加快发展长租房市场的意义，并不断提高机构化长租房的地位。微观层面上，专业化住房租赁企业建立起长期经营的信誉，能有效统一房东和租客两端诉求，机构化长租房不仅能让租客更便捷地消费、选择、快速入住，也降低了房东的管理成本，解决供需之间设施陈旧、装修老化、户型不匹配的问题。
但在当前我国重要的超大、特大城市中，机构化长租房的占比仍相对较低，市场统计不足5%，仍有非常大的发展空间，也需要落地更多政策鼓励。首先是政策性补贴。德国有很好的经验借鉴，政府补贴机构化长租房，不仅保障了企业可以长期持有房源并且长期出租，还平抑了房租上涨，更不会产生租客因难以支付房租而被驱赶的情况。结合我国国情，国家发展改革委、住房和城乡建设部可以会同地方政府，遴选出一批有代表性的、规模化的住房租赁企业纳入政府重点扶持范围，给予政策、资金支持，使其发挥规模化的带头作用，承担更多缓解城市居住难题的职能。
其次是在大城市，尤其是人口流入大、租房需求大的地方更要提高机构化长租房的市场比重。譬如北京市，在过去很长的一段时期里，城市发展与“买房经济”相互作用，彼时有不少购房者看中增值空间，在城市近郊买房。而随着城市化进程加快，高技术产业区向外集聚带动了人才流入，产生大量租房需求。因此，在“房住不炒”的总基调下，在租房需求大的地区，更要鼓励有闲置房的个人房东进行出租，尤其是托管给专业化住房租赁企业出租。一方面能平抑因需求增长带来租房市场波动，发挥机构化长租房稳定租金、稳定市场的作用;另一方面由企业备案便于政府统一管理，可以防止出现监管的“灰色”地带。
多措并举助力长租房市场行稳致远
“加快发展长租房市场”是接下来一段时期里，满足住房刚性需求，形成“租”“住”健康生态的关键。
对于住房租赁企业来说，一是要以审慎态度意识到自身肩负的企业社会责任，立足长远谋求发展，不断提供更高品质的居住产品和生活服务。二是发挥机构化长租房的抓手作用，在管理、运营、效率上发挥专业优势，快速、高效地为政府“缓解大城市住房问题”作出贡献。三是规模化的代表企业更要发挥引领作用，以租住为基础职能不断拓展业务边界，形成“租住产品、租住服务、租住产业互联网、租住生活区域一体化”的产业矩阵。
对于政府来说，一是完善税收、金融、土地支持政策，为长租房发展注入“新动能”，加快推动住房供给侧结构性改革。二是在城市租赁系统建设方面，提升住房租赁企业参与度，从而快速完善政府指导、以市场为主体的住房租赁体系。三是持开放态度倡导机构化发展，让机构充分发挥专业化、规模化、服务细化的多方优势，助力住房租赁行业行稳致远。
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