打击“炒房客”，内地征收“空置税”面临哪些难题？

近日，香港特别行政区政府公布了六项房屋政策新措施，其中有一项特别引人关注的政策，便是“空置税”。它主要针对闲置期满6个月，未进行居住使用也未出租的一手房征税。

空置税为何只面向一手房征收？它对房价调控的作用有几分？对内地楼市调控的借鉴意义又如何？

面向一手房征收，“空置税”主要对房地产商施压

香港政府公报数据显示，香港近年来已建成但仍未出售的一手住房数量，由2013年3月的约4000个增至2018年3月的约9000个。在楼市供不应求的现状下，这个趋势并不理想。此次推出的空置税征收政策便是为了增加房地产开发商一手房的供应，打击“挤牙膏式售楼”、“捂楼惜售”的情况。

6月29日，香港政府建议修订《差饷条例》，针对空置的一手房征收“额外差饷”，即空置税。

香港特别行政区行政长官林郑月娥在房屋政策新措施记者发布会上的发言中表示，该条例会要求获得占用许可证达十二个月及以上的一手房业主（主要为开发商），每年向政府申报其房屋的使用情况。对于未作居住或出租用途的时间超过六个月的房屋，会被视为“空置单位”，业主需交付空置税。

林郑月娥介绍，空置税由香港差饷物业估价署按年征收，征收金额为一手房租金的两倍。2018年3月，香港住宅物业的平均租金回报率为2.5%，以此计算，空置税的征收金额约等于楼价5%。

比如说，一套售价为500万元的一手房，其平均租金=5,000,000*2.5%=125,000元；应缴空置税=平均租金*2=125,000*2=250,000元。500万元的一手房，空置税或高达25万元/年。

同时，政府还要求香港地政总署修改《预售楼花同意方案》，该方案要求开发商无论是以招标还是拍卖方式出售楼盘，每次公开的房源数量不得少于其“预售楼花同意书”中所涵盖住宅单位总数的20%；对于剩余未卖出楼房数量少于总数的20%的，需一次性公布。

香港业界纷纷直言“新招‘极辣’”，也有业内人士预测，政府大力度加重开发商推盘压力，短期内或令楼价升势放缓。

不过，据香港文汇报报道，“房策六招”公布后的三日内，楼市整体交投仍然平稳。由于没有大型新盘推售，一手房交易量仅120起，属当地近月偏低水平。

二手房业主是否也应缴纳“空置税”？

全国房地产商会联盟主席顾云昌在接受中新经纬采访时表示，香港新政策其实是针对当地楼市“特点”设计的，意在解决开发商“捂楼惜售”的情况。

“与内地的情况不同，香港政府以往对于开发商公开楼盘信息的情况未有限制。在当地房屋供求关系紧张的情况下，开发商手中有房不卖，会加剧房屋供应短缺的情况，某种程度上就加剧了房价的上涨，对房地产市场是极为不利的。所以此次出台的新房策主要针对一手房，也就是开发商，来征收空置税。”顾云昌说。

那么二手房是否有缴纳空置税的必要呢？

同策研究院首席分析师张宏伟告诉中新经纬，虽然香港推出空置税是一种“定向调控”，但从房屋资源的使用效率的角度来看，全面放开空置税的征收范围，将二手房业主也纳入征收对象，是更合理的。

“香港新房策针对一手房征税，解决的是开发商有楼不卖引发的市场供给问题，但对于一些以投资目的购房后又将房屋闲置的‘炒房客’，其实也应该承担此类税负。”张宏伟说，“许多炒房客的投机行为，使得房屋长期闲置，导致了房屋供应不足、房价高涨等现象，使其他人的购房刚需无法满足。对二手房业主征税，能够在一定程度上缓解此类问题。”

顾云昌则表示，二手房市场存在的房屋闲置情况，造成了房屋资源的浪费。从提高资源利用率的角度来看，也应放开空置税征收范围，对这些空置二手房的业主征税。

打击“炒房客”，内地征收“空置税”面临哪些难题？

内地楼市价格的持续高涨与一房难求现象是否也适用“空置税”政策呢？此类税种对解决内地与香港楼市问题所起的作用又有何不同？

中新经纬发现，早在2010年，国务院办公厅就曾下发过《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（下文称《通知》），近年来也陆续有各地方的细化规章出台。该《通知》对限制房地产开发商捂盘惜售、有房不卖的行为做出了明文规定。

三、加强风险防范和市场监管

……（六）继续整顿房地产市场秩序。住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度……

▲国务院办公厅《通知》 来源：中国政府网

顾云昌表示，在一手房市场的管控方面，内地和香港的情况有所不同。在内地，由于政府会采取一定的行政手段来控制开发商捂盘惜售现象，要求开发商一次性公开楼盘信息；在一些房地产市场供不应求的地区，政府还可能给开发商一定的售楼期限，要求楼盘必须卖出，所以内地基本不存在一手房空置的情况。

“内地的闲置房屋，恰恰是已经卖出的二手房。”顾云昌说道，“针对一手房征税其实是相对容易的，只需要开发商在拿到许可证以后按规定的时间申报房屋使用情况即可，有关部门对房屋闲置与否的排查也相对容易，但对二手房征收空置税就困难多了。”

顾云昌认为，对二手房征收空置税，需要面临的难题主要是对房屋空置标准的设定和对空置情况的排查。

“什么样的房子算空置房？现在人们生活水平提高了，有些购房者可能会买一两套‘异地房’。城里一套上班的时候住，郊区一套周末、假期去住。还有人会在景区附近或者海边买上一套，偶尔带着家人旅游住。有些异地房可能半年、一年都没人住，由于地理位置特殊，也不易出租。”他说。

“现在购房情况越来越复杂，什么样的房子该征税？什么样的房子不该征？闲置多久才能征？空置标准的制定是个难题，很难面面俱到，需要长期的商议、调研来确定，还需要出台相应的法律法规来保障对空置房的认定。”顾云昌补充道，“对于房屋的空置情况，有关机构曾经对地方的房屋居住情况做过一些抽样调查，但并未有过全面、系统的摸排。现有的不动产登记，其实也是为了摸清相关情况。”

谈及空置税政策未来在内地的推行，顾云昌表示，“无论空置税还是国家研究已久的房产税，都是意在通过增加持有成本来打击炒房投资等行为，满足房屋的居住刚需，对楼市发展有重大意义。随着房地产市场的不断规范、不动产联网的实现以及相关法律的不断完善，房地产市场的发展会越来越清晰，相信上述难题也会一一解决。”(中新经纬)

关键词： 香港 房子 空着