日前，央行和银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》(以下简称《通知》)，其中提出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

此次《通知》的发布是为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

与此同时，《通知》指出，在全国统一的贷款利率下限基础上，央行、银保监会将各派出机构，按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

《通知》对购房家庭的商贷有何影响?合硕机构首席分析师郭毅指出，个人首套住房的商贷利率下限调整对计划买首套住房的家庭是一个利好，但对已经购房商贷的家庭还款不会有所影响。按照《通知》的要求，个人首套住房的商贷利率下限根据当前5年期以上贷款市场报价利率(LPR)下限4.6%可再下调20个基点，也就是利率下限最低可至4.4%。

今年1月，央行已将5年期以上LPR下调了5个基点至4.6%，创历史新低。5年期以上LPR与个人住房贷款利率息息相关。在5月20日即将发布本月LPR前，央行、银保监会两部门发布的通知举措引发了市场关注。

浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林指出，各地银行的房贷市场利率下限并不相同，且有些银行的房贷利率分为多档：如一般按揭贷款利率是在5年期以上LPR(4.6%)的基础上，上浮20个基点(4.8%)，而首套用户一般是在5年期以上LPR(4.6%)的基础上，上浮10基点(4.7%)，只有特殊用户才能享受4.6%的利率不上浮，“5年期以上LPR是大多数银行采用的贷款利率下限，这个利率下限并不是银行开展按揭业务常态化使用的利率水平，大多数首套房客户按揭的利率水平，在5年期以上LPR的基础上有上浮，一般按揭利率的水平都会高于利率下限。”

郭毅告诉中青报·中青网记者，今年开始，全国一些二三线城市商业银行已经对房贷利率做了下调，首套个人住房的按揭贷款利率下调到4.6%。按照《通知》，接下来各地有自主权，可以根据当地市场情况，决定是否继续调整贷款利率，也有可能维持当前利率不变。对于计划购买首套房的家庭来说，如果当地进一步下调房贷利率，那个人贷款将享受利好。如果没有调整的话，个人房贷则还是按照当地目前的贷款利率计算。

郭毅指出，目前许多城市针对普通住宅出台了地方认定标准，购买普通住宅的家庭也可以参考当地政府的认定标准，了解自己购买的住房是否适用《通知》的要求。

盘和林认为，此次《通知》的发布可以降低刚需和改善性住房的资金成本，从而激发首套住房的购买需要。但按照目前的房地产市场情况，一线城市可能不会改变利率下限，而小城市可能下调利率下限，以此打开银行对房地产按揭的利率下降空间，以低利率促进小城市首套房刚需用户购买，促进小城市房地产去库存。

“总体上银行当前调低房贷利率的空间其实很有限，5年期以上LPR普遍作为很多银行的利率下限，是银行获取资金的成本，若银行低于这个成本开展首套房信贷竞争，银行会降低信贷息差，从而降低利润率，对于银行来说可能是一种恶性竞争。”反之，盘和林认为，小城市银行面对较为激烈的竞争压力和较少的房贷按揭需求，更容易选择降低利率水平的方式来加大竞争力度，从而促使小城市首套房贷利率略微下调。

郭毅认为，政府除了通过降低首套房贷款利率下限来支持刚性和改善性住房需求，还应该考虑降低首付比例。“目前市场的购房需求还是客观存在的，无论是首套刚需还是改善性需求。但除了月供，首付比例对一些购房家庭来说还是一个不小的压力。”郭毅建议，各地可以考虑适度下调个人首套房和二套房的首付比例，或者考虑取消“认房又认贷”的限制，这将促进更多购房者入市。?

关键词： 首套房贷款利率 购房家庭 贷款利率 商业贷款