日前，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT和红土深圳安居REIT首批3只保障性租赁住房(下称“保租房”)公募REITs正式发售。作为“保租房”公募REITs的试点项目，3只基金线下询价均获得超额认购，分别为113.37倍、108.96倍和133.03倍，网下认购规模分别达462.62亿元、394.57亿元和362.70亿元。

业内人士分析认为，“保租房”公募REITs在询价阶段就吸引了巨量资金，体现出其作为稀缺市场标的本身所蕴含的投资价值，在丰富公募REITs种类的同时，让普通投资者分享“保租房”的发展红利。

打通退出环节 底层资产有望扩容

去年6月，首批9只基础设施公募REITs正式上市交易。时隔一年多，公募REITs的底层资产从产业园、高速公路、仓储物流扩展至保障性租赁住房。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示：“对于租赁住房的参与方，其关注的核心是底层资产能否保值增值，最终实现退出。而‘保租房’公募REITs正式发售意味着，租赁住房的全生命周期‘投-融-建-管-退’正式合拢，对‘保租房’的投资可以通过金融途径实现退出。根据相关规定，通过公募REITs回收的资金只能用于‘保租房’建设，从而形成增量正循环，有助于增加租赁住房的有效供给，平抑租金与房价。”

“保租房”公募REITs加速试点，离不开政策支持。作为“十四五”时期住房建设的重点，“保租房”成为解决住房问题的重要途径。今年1月，全国住房和城乡建设工作会议公布，2022年全国“保租房”筹集目标为240万套(包括新建、改建和改造)。根据住建部的统计，40个重点城市在2022年和“十四五”期间分别计划筹集建设“保租房”190万套和650万套。

顶层设计之下，各地纷纷推进“保租房”发展。据ICCRA住房租赁产业研究院统计，从各地方来看，今年上半年，40个重点发展“保租房”的城市中，共发布涉及住房租赁的政策64项。其中，北京、上海、广州、成都是发布政策最多的城市;各地方的政策主要集中在5大方面，“保租房”相关的政策占比最多，共36项。

与此同时，“保租房”公募REITs的政策体系持续完善。今年2月，人民银行、银保监会联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》。随后，银保监会与住房城乡建设部联合印发《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，提出构建多层次、广覆盖、风险可控、业务可持续的“保租房”金融服务体系。3月，证监会发布《关于进一步深入推进基础设施REITs试点的意见》，提出抓紧推动“保租房”公募REITs试点项目落地。5月底，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》，推动“保租房”公募REITs业务规范有序开展。

“从去年以来，市场对‘保租房’纳入基础设施公募REITs试点中就有预期。早在2015年首次提出‘租购并举’后，大量的资本陆续进入住房租赁市场。加之，租赁住房的周期较长，沉淀的资金量相对较大，而打通退出环节可谓是住房租赁行业发展的里程碑事件，能够实现资本循环，提高资本效率。长远来看，中国住房租赁市场规模庞大，未来发展可期，而更丰富的底层资产也会纳入到公募REITs中。”CBRE中国区研究部负责人谢晨指出。

在公募REITs的扩容方面，赵然也表示了相同的观点。她坦言，“我们有理由期待，市场化租赁住房也有望成为公募REITs 的底层资产标的”。

租赁住房底层逻辑转变为资产管理

“‘保租房’公募REITs属于产权类项目，与产业园、仓储物流项目类似，其核心逻辑是基于稳定的现金流给予投资者回报，包括稳定的分红与上市后的股价表现，这两者其实都取决于运营方的资管能力以及底层资产的经营情况。因此，‘保租房’公募REITs开闸对租赁住房的运营方也提出了新的要求。”谢晨告诉中国网财经记者。

从3只“保租房”公募REITs的底层资产来看，主要位于北京、厦门、深圳等城市的核心居住区域，周边配套成熟、交通便利、租赁需求旺盛，且租金水平较同区域市场均有一定的折扣，其中不少项目采用了政府配租模式，具有稳定的出租率与租金收益，受市场周期性波动影响较小。

以华夏北京保障房REIT的底层资产为例，主要包含文龙家园和熙悦尚郡两个项目。其中，文龙家园位于海淀西三旗板块，2015 年2月开始运营;熙悦尚郡隶属于朝阳区青年路板块，2018年10月开始运营。目前，两个项目分别已运营超过7年与3年，相对成熟。截至2019年年末、2020年年末、2021年年末和2022年3月31日，文龙家园的出租率分别为90.0%、93.7%、92.4%和94.8%，熙悦尚郡则分别是98.6%、94.3%、95.2%、94.3%。租金方面，文龙家园平均签约租金为52元/平方米/月，相较西三旗板块平均价格96元/平方米/月低 46%;熙悦尚郡平均签约租金为 60元/平方米/月，相较青年路板块平均价格107.5元/平方米/月低44%。

“‘保租房’公募REITs试点项目落地，意味着我国租赁住房的底层逻辑转变为资产管理，直白一点就是能否确保资产或资产包产生4%左右的分红率。与销售导向的新房不同，租赁住房作为一种持有型不动产，属于体验型产品，具有决定性作用的是产品定位、政策响应、流程管理、人员储备等资产管理能力。因此，运营方也要不断升级自身的资管能力”，赵然补充道。

关键词： 租赁住房 资产管理 租赁住房公募REITs 市场化租赁住房