近日，多地蛋壳公寓房东反映：蛋壳公寓以疫情为由，既要求房东减租，又要求房客交租。此事发生在北京、无锡、上海、杭州、武汉、天津、成都等地，涉及7 万多户房主。法律专家表示，此种以疫情为由，单方面要求业主免一个月房租，但同时还照收租户租金的做法，明显违法。

2月5日，习近平主持召开中央全面依法治国委员会第三次会议时强调，要依法防控，保障社会安定有序。当前，全国上下都在集中力量抗疫时，蛋壳公寓却“玩花样”，一边对租客收钱，一边找房东免租，显然是借抗疫之名行不当之实，影响市场秩序，破坏社会稳定。不少蛋壳公寓房东说，蛋壳通过电话沟通要求房东免租一个月，而当房东联系租户时却发现，租户并没有被免收房租，且也在出租房内正常居住。

中国消费者协会律师团律师、北京市中银律师事务所高级合伙人葛友山这种行为进行了法律分析——

蛋壳公寓“单方面要求房东减免房租，另一方面却继续向租客收取房租”的行为，违背了诚实信用原则和公平原则。诚实信用原则是市场经济活动中的道德准则，即一切市场参加者均应在不损害他人利益和社会公益的前提下，追求自己的利益。

首先，蛋壳公寓无权单方面要求房东减免房租。根据《合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同为出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人（房东）按照约定将租赁房屋交付蛋壳公寓后，其依照约定支付的租金即为对租赁房屋的使用对价。鉴于此，蛋壳单方面要求房东减免房租的行为涉嫌违反《合同法》的规定，亦超出了双方合同的约定。

其次，蛋壳公寓必须在双方自愿且协商一致的基础上才能减免房租，否则构成对房东的违约，依法应当承担违约责任。根据合同法“意思自治”原则，出租方和承租方可以在租赁合同中约定租金减免的情形或条件，符合约定情形或条件时，适用合同条款减免租金。当租赁合同对租金减免无约定时，根据《合同法》第七十七条规定，双方可以协商一致变更合同，即通过协商方式变更租金条款。

鉴于此，葛友山认为，蛋壳公寓必须在与房东自愿且协商一致的基础上才能减免房租，否则构成对房东的违约，依法应当承担违约责任。蛋壳公寓无权将其商业经营风险，单方面转移给房东！

这种情况是否适用法律上的不可抗力规定？如因政府及有关部门为防治“新型冠状病毒”疫情而采取行政措施，直接导致合同不能履行；或者由于疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，可按不可抗力处理。《中华人民共和国合同法》第一百一十八条的规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。但目前情况是，房客还正常住在出租屋内，且按合同给蛋壳公寓支付租金，说明合同还在正常履行，不适用不可抗力的规定。

疫情之下，房屋中介受到的冲击很大，有的地方房地产租赁协会还出台了面向房东的减租倡议书。但这只是倡议，不是道德绑架房东的借口。像蛋壳公寓这样，不给房东协商，只是电话通知，就单方面要求房东减租，又要求房客交租，这种两头吃差价的举动，在法律和情理层面都站不住脚。作者：吴如

(来源:人民日报客户端)