最近，南京有多家公寓项目爆发维权，其焦点都是“商办性质改公寓”，引起了不少公寓业主的担忧，很多人回去查看购房合同后发现自己买的公寓也存在同样的问题。近日，本网就接到了一位粉丝的投诉，称江宁银城一方山在售的精装小户型产品实际性质是“社区中心”，然而销售当时承诺房屋完全可以当做公寓居住，样板房也是按照公寓形式布置的，到底是怎么回事呢?

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社区中心“做”公寓 销售称：“打擦边球”

银城一方山不是第一次曝出相关问题，3月份，本网也曾收到投诉，报道过该项目违规收取电商费、销售工抵房等问题。(相关链接：收取电商费用!金融用地改公寓!银城一方山涉嫌多项违规!)

5月，本网再次来到银城一方山的售楼处，目前在售的是学院派成品HOUSE产品。置业顾问表示，目前这批房源还有少量在售，且价格较低，只有1.4-1.5万/㎡，精装修，而此前售价为1.8-2万/㎡。这个售价，即使是商业类产品，也是非常低的定价了，为何价格这么低?置业顾问的解释是，这几套房源是当初抵给供应商的，现在供应商委托开发商代卖，想尽快出手，因此价格较低。

真的是这样吗?还是产品与一般公寓有什么不同?带着疑问，本网参观了项目的样板房。

本网发现，银城一方山学院派是独立于原小区的一栋楼，大约五六层高。置业顾问介绍：“我们1楼就是商铺，2-5层就是做成这种公寓型的单室套。”那么现在有人住进来了吗?“早就入住了，有租的，也有自己住的。一般租这种公寓都是有特定的人群的，比较讲究品质和调性，所以租公寓。”

言谈之间，都是在提示买房人，这个产品是可以当做公寓居住的，而样板房的展示更是完全按照居住类型的产品来布置的。

样板间实景

本网在现场看到，已经有户主在这里长期居住了，而附近的中介也表示，这里基本都是住的，有些是大学老师暂时没有购房资格，就先买一套自己住，也有一些人平时住这里，周末回家，学生租房也有。

但当回到售楼处，置业顾问才告知本网，银城一方山学院派成品HOUSE的实际性质是社区中心，目前开发商已经为项目整体办理了分割好产权的房产证。

那么，社区中心应该做什么用途呢?理论上说是为社区配套服务的商业设施，不能做办公和公寓。本网提出近期有“办公改公寓”的维权事件，置业顾问则表示，社区用地和办公用地、公寓用地一样都是40年产权的，用是一样用，可以注册公司，可以住，可以买卖，“其实就是打个擦边球吧”。

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规划局：社区中心不能更改用途

对于用地性质的问题，2017年3月10日，南京市规划局、南京市国土资源局、南京市住房保障和房产局发布通知，明确禁止“商改住”的做法。该通知中明确表明：“商业办公类非住宅类建筑，其室内建筑功能除土地出让合同约定可配建酒店式公寓外，其余一律不得标注酒店式公寓功能。”同时还规定：“房地产开发企业在销售商业办公等非住宅类建筑前应向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，告知购房人应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途”。

本网致电江宁区规划局，工作人员表示，如果规划为社区中心，是不能作其他用途，不能居住，也不能办公。

那么这种情况会有例外吗?比如中途规划更改了，是否可以改变用途?工作人员告诉本网，银城一方山社区中心如果已经领取了房产证，且房产证上标明为社区中心，那就是说已经按照规划建好了，验收过了，不允许改的。

工作人员进一步提醒，这样的房子肯定有风险，最好不要买。因为如果没有按照用途用，后期出了问题，业主就是相关责任人。比如社区中心性质不能用作居住，但业主出租给别人居住，万一出了什么事情，就只能业主自己承担。

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开发商：样板房只是空间展示

本网联系了银城地产江宁公司副总经理朱群，他表示，销售过程中置业顾问都会向客户告知清楚产品的性质，并没有宣传它是公寓，或者办公。

本网提到样板房都是按照居住的标准来布置的，对于买房人来说是否有引导，朱总称：“社区金融不代表不能摆家具，样板房只是空间展示，至于客户买来以后是做居住、做办公，那业主是根据自己的需要以及法律法规约定。”“我买了写字楼，我也可以在里面放张床睡觉，这个看业主自己对功能空间的使用情况。”

业内人士表示，银城一方山学院派的做法是在打擦边球，虽然宣传上并没有强调公寓，但实际展示却是带有很强的引导性的，一般对商业性质类型的产品不了解的买房人，会自然而然以为是公寓，而销售为了卖房，即使说明了性质，也会尽量弱化一些“不利信息”，甚至对买房人做一些承诺，让买房人放松警惕，实则这类产品还是有一定隐患的。

有专业人士曾指出，商业性质的产品中，如不具备居住功能，则规划时不会设计每户内的独立下水，而有些开发商通过精装或样板间给客户产生居家的错觉，但其卫生间下水都是通过管道连接到原公共卫生间的排污管道，购房者买房初期容易忽视此类问题，但真正居家后，就会发现下水道经常堵塞所带来的困扰。

南京消协房地产委委员陶然律师表示，从法律的角度来说，金融服务用地/社区金融中心是可以转让的。但是，商服用地并不能用作居住公寓，开发商的设计、建设、销售、使用都必须按照土地和规划的用途进行，而买受人的使用也受一定限制。如果开发商将其当作公寓出售，则涉嫌虚构和误导。

目前本网已将此事举报到相关部门，江宁市场监督管理局已介入调查，等待最终的调查结果。银城一方山是否涉嫌虚构和误导，本网将继续关注。