伴随着各大房企的大规模涌入产业地产，产业园区行业竞争势必将更加“血腥”，园区的差异化竞争将成为产业园区打开成功之门的关键钥匙，而做好园区的差异化竞争可分为两个方面。

(一)做好产业园区定位的差异化。这也是重点，目前有很多产业都是过剩的，传统产业领域70-80%都是过剩的，但最过剩的莫过于产业园区。如何做好产业园区的差异化定位?有以下几点值得借鉴：

一是要根植于当地的产业基础和资源禀赋。深挖当地的产业资源、区位优势及人文环境，以此找到产业园发展的DNA，并通过这个DNA来进行产业园整体规划。

二是要有非常突出的产业IP(知识产权)。产业IP就等同于新产业+强IP。首先新产业，比如产业园定位可以是工业机器人、服务机器人、特种机器人方向，也可以是人工智能产业方向，确保在产业方向上形成差异化;其次强IP，依托龙头企业形成强IP。

三是可通过产业服务体现。成熟的公共服务体系，高效的产业基金资金扶持，完善的产业公共服务平台等，这些产业服务也可以成为园区差异化的来源。

(二)做好运营与服务。产业与住宅相比，盈利是个比较漫长的过程，前期投入也很大。毕竟产业园是个硬骨头，不像住宅类产品具有高周转、盈利快的特点。产业园区运营要有工匠精神和情怀，慢慢地细磨，把商业模式要设计好。

在粤港澳大湾区统筹协同发展背景下，产业园区运营最需解决的是产业三部曲，即产业导入、产业运营和产业发展壮大。虽然产业运营服务在中间，但其横跨两端，有很多差异化服务可以挖掘。在进行产业导入时，园区就已经在考虑产业运营服务。

成熟的产业运营服务应包括以下几个方面：一是为产业发展提供的运营平台;二是为企业发展提供的公共服务平台;三是为入驻的企业家和员工提供的服务平台。