【原标题:西安公积金启动资金风险防控一级响应,多大的事?】财金网消息 马上要过去的人间四月天,西安房地产市场热闹非凡。
这个热闹,一方面指市场,凡是能看到的指标,基本都显示,2019年以来,西安房地产市场态势比较好。4月16日,国家统计局发布的3月份全国70个大中城市新建住宅销售价格指数显示,西安以24.4%的同比涨幅高居全国第一,引爆西安楼市舆论。
▲图片来源网络
这个热闹,另一方面指政策,4月初,住建部约谈了部分房价上涨较快的城市,坊间推测,西安必然位列其中;4月23日,西安市住房公积金中心在下午下班时,发布了一份《关于启动资金流动性风险防控一级响应的通知》,启动公积金流动性风险一级响应,该通知明确,5月13日起,降低目前西安公积金贷款额度,提高公积金贷款首付比例,同时不允许异地购房提取西安本地公积金。
▲截图来源西安住房公积金管理中心
一时间颇有风雨欲来之势。
西安房地产市场麻烦大了吗?
未必。
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周期差异带来的涨幅凸显
西安统计局数据显示,今年一季度,西安市商品房销售面积389.75万平方米,增长0.2%,其中,住宅销售面积329.00万平方米,增长3.5%。
单独看3月当月,西安市商品房销售210.77万平方米,住宅销售181.04万平方米,分别同比增长17.4%和28.3%。
总体看,一季度西安房地产呈现春节期间冷谈,3月复苏的态势。
若果单说西安3月房价涨幅居全国首位,就此判定西安市场比较火,进而房价有上涨的空间,或者说预期调控会强化,西安房价会被摁下去,似乎都有点刻舟求剑的意味,房地产影响因素众多,西安3月份房价涨幅居全国首位,除了西安房价货真价实的上涨之外,还有一个可能被大家忽略的因素,那就是,西安房地产周期与其他城市周期的差异性。
我们来看图。
▲图1:2015年以来全国主要大城市房价同比变化情况 资料来源:WIND
如果回顾一下,就会发现,这一轮房地产价格的周期,底部在2015年初,是深圳率先拉响了房价上涨的汽笛。
图中黑色加粗的线条是西安的情况。
非常容易发现,西安在这一轮房价周期中,启动慢,涨幅总体不高。
2019年前,西安房价涨幅的顶峰出现在2017年9至10月,比全国其他大城市房价涨幅见顶晚了大约一年。而且西安的房价涨幅顶峰从此轮周期来看,实际处于全国中下游水平。
这种周期性的差异,就导致,在其他城市房地产开始调整的时候,慢一拍的西安还在向上走,当其他城市回归常态的时候,恰恰把西安凸显出来了。
大家记得那个笑话么?
西安3月份房价涨幅全国第一,周期性的差异可能才是主要因素。
其实从房价的绝对值来看,西安房价与周边城市对比,并不算太过于突出。具体看图。
▲图2:2019年全国主要城市样本住宅价格 资料来源:WIND
所以,我们的第一个结论就是,西安房地产价格3月涨幅全国第一,可能更多的是周期性差异的因素,没那么多信号意义,也不必过分解读。
预计下半年起,西安房价涨幅将泯然众人。
至于西安是否在一季度被住建部约谈,我们不得而知,如果被约谈,使用周期性差异去解释,也许是个不错的主意。
2
流动性风险一级响应!多大的事?
说完涨幅第一的事,再谈谈公积金流动性预警的问题。
西安住房公积金中心发布的这个《关于启动资金流动性风险防控一级响应的通知》,从名字上看,非常惹人关注。
流动性风险!一级响应!
不明就里的吃瓜群众还以为发生了多大的事呢。
其实没那么严重。
决定公积金中心启动流行性风险响应的关键指标是“住房公积金个人住房贷款率”,就是住房公积金个人住房贷款余额与住房公积金存款余额的比值。
简单点说,就是公积金中心归集了资金,然后再发放住房贷款,发的贷款如果太多,超过归集资金,公积金中心流动性就可能出现问题。
▲图片来源网络
西安公积金中心一级响应的前提是,个贷率在85%-90%之间。也就是说当前西安公积金中心归集的资金,除了个人提取之外的剩余部分,已经有85%-90%被用于发放贷款了。
问题严重么?不严重。
因为公积金中心作为一个类银行机构,静态的看,其资金来源主要是单位和个人缴纳的公积金,但动态来看,公积金中心可能的筹资渠道不只是公积金,从金融市场上也可筹集资金。
而且,公积金个贷率高,说明资金使用率高,侧面反映西安的房地产市场还比较景气。
再说了,这个响应,也不是只有西安提出来了。
▲位于振兴路的西安住房公积金管理中心办事大厅 图片来源见水印
安徽省早在2017年3月,就下发了《安徽省住房公积金资金流动性风险预警机制实施办法》,提出了公积金流动性风险的三级响应措施,广东也在同年11月下发《广东省住房公积金资金流动性风险预警和管理的指导意见》,开展同类工作。
从实际操作看,安徽省的滁州、淮北两市分别在2018年4月和2019年1月启动流动性风险响应措施,山东省济宁市在2018年11月采取了公积金贷款轮候发放措施防范流动性风险。
有拉响警报的,也有撤销警报的,2019年2月27日,宜昌住房公积金中心发布,即日起宜昌全面取消住房贷款发放轮候制。
我们的第二个结论便是,公积金的流动性预警和响应,也是房地产调控政策的一部分,通过资金供给端的调节,约束需求端过快释放。
碎碎个事。
3
流动性风险响应,会有预期效果么?
既然公积金流动性风险响应属于房地产调控政策之一,那西安的政策,会起到预期效果么?
预计效果不会太显著。
为什么这么说?先看公积金贷款在房地产贷款市场中的份额。
《西安市2018年公积金年报》显示,2018年末,西安市公积金中心贷款余额625.65亿元。年末个人住房贷款市场占有率为14.11%。
西安市居民购房,公积金贷款只占全部住房贷款的不足15%,公积金政策的调整,不会对西安房地产市场带来过大的影响。
▲图片来源网络
再看贷款金额。2018年,公积金中心2018年发放个人住房贷款4.26万笔170.93亿元,单笔金额40.1万元,单笔金额较2017年增加3.2万元。
公积金贷款单笔金额与动辄120万以上的单套住房价格相比,使用公积金购房的居民需要自备80万左右的首付款,再考虑到当前房地产市场公积金贷款+银行贷款的组合产品并不多见,使用公积金购房的群体,只能算是少数。
从此次一级响应的措施看,公积金贷款额度有所下调,但以公积金缴存余额2万元为例,缴存3年以上,响应前最高可贷43.2万元,响应后,最高可贷36万元。略低于去年公积金贷款单笔金额,但低的也有限。
如果缴存余额大于2万元,基本不受影响。
这是我们的第三个结论,西安的住房公积金流动性风险响应举措,对西安房地产市场的影响比较有限。
房地产波动牵动千家万户。
在当前形势下,贸然预判未来走势,都不是负责任的表现。
我们只需牢记四个字“房住不炒”。
唯一可以断定的是,当前市场下,以投资为目的的房地产交易,绝对不是明智之举。
作者:陈述