【原标题：西安公积金启动资金风险防控一级响应,多大的事?】财金网消息 马上要过去的人间四月天，西安房地产市场热闹非凡。

这个热闹，一方面指市场，凡是能看到的指标，基本都显示，2019年以来，西安房地产市场态势比较好。4月16日，国家统计局发布的3月份全国70个大中城市新建住宅销售价格指数显示，西安以24.4%的同比涨幅高居全国第一，引爆西安楼市舆论。

▲图片来源网络

这个热闹，另一方面指政策，4月初，住建部约谈了部分房价上涨较快的城市，坊间推测，西安必然位列其中；4月23日，西安市住房公积金中心在下午下班时，发布了一份《关于启动资金流动性风险防控一级响应的通知》，启动公积金流动性风险一级响应，该通知明确，5月13日起，降低目前西安公积金贷款额度，提高公积金贷款首付比例，同时不允许异地购房提取西安本地公积金。

▲截图来源西安住房公积金管理中心

一时间颇有风雨欲来之势。

西安房地产市场麻烦大了吗？

未必。

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周期差异带来的涨幅凸显

西安统计局数据显示，今年一季度，西安市商品房销售面积389.75万平方米,增长0.2%,其中,住宅销售面积329.00万平方米,增长3.5%。

单独看3月当月，西安市商品房销售210.77万平方米，住宅销售181.04万平方米，分别同比增长17.4%和28.3%。

总体看，一季度西安房地产呈现春节期间冷谈，3月复苏的态势。

若果单说西安3月房价涨幅居全国首位，就此判定西安市场比较火，进而房价有上涨的空间，或者说预期调控会强化，西安房价会被摁下去，似乎都有点刻舟求剑的意味，房地产影响因素众多，西安3月份房价涨幅居全国首位，除了西安房价货真价实的上涨之外，还有一个可能被大家忽略的因素，那就是，西安房地产周期与其他城市周期的差异性。

我们来看图。

▲图1:2015年以来全国主要大城市房价同比变化情况 资料来源：WIND

如果回顾一下，就会发现，这一轮房地产价格的周期，底部在2015年初，是深圳率先拉响了房价上涨的汽笛。

图中黑色加粗的线条是西安的情况。

非常容易发现，西安在这一轮房价周期中，启动慢，涨幅总体不高。

2019年前，西安房价涨幅的顶峰出现在2017年9至10月，比全国其他大城市房价涨幅见顶晚了大约一年。而且西安的房价涨幅顶峰从此轮周期来看，实际处于全国中下游水平。

这种周期性的差异，就导致，在其他城市房地产开始调整的时候，慢一拍的西安还在向上走，当其他城市回归常态的时候，恰恰把西安凸显出来了。

大家记得那个笑话么？

西安3月份房价涨幅全国第一，周期性的差异可能才是主要因素。

其实从房价的绝对值来看，西安房价与周边城市对比，并不算太过于突出。具体看图。

▲图2:2019年全国主要城市样本住宅价格 资料来源：WIND

所以，我们的第一个结论就是，西安房地产价格3月涨幅全国第一，可能更多的是周期性差异的因素，没那么多信号意义，也不必过分解读。

预计下半年起，西安房价涨幅将泯然众人。

至于西安是否在一季度被住建部约谈，我们不得而知，如果被约谈，使用周期性差异去解释，也许是个不错的主意。

2

流动性风险一级响应！多大的事？

说完涨幅第一的事，再谈谈公积金流动性预警的问题。

西安住房公积金中心发布的这个《关于启动资金流动性风险防控一级响应的通知》，从名字上看，非常惹人关注。

流动性风险！一级响应！

不明就里的吃瓜群众还以为发生了多大的事呢。

其实没那么严重。

决定公积金中心启动流行性风险响应的关键指标是“住房公积金个人住房贷款率”，就是住房公积金个人住房贷款余额与住房公积金存款余额的比值。

简单点说，就是公积金中心归集了资金，然后再发放住房贷款，发的贷款如果太多，超过归集资金，公积金中心流动性就可能出现问题。

▲图片来源网络

西安公积金中心一级响应的前提是，个贷率在85%-90%之间。也就是说当前西安公积金中心归集的资金，除了个人提取之外的剩余部分，已经有85%-90%被用于发放贷款了。

问题严重么？不严重。

因为公积金中心作为一个类银行机构，静态的看，其资金来源主要是单位和个人缴纳的公积金，但动态来看，公积金中心可能的筹资渠道不只是公积金，从金融市场上也可筹集资金。

而且，公积金个贷率高，说明资金使用率高，侧面反映西安的房地产市场还比较景气。

再说了，这个响应，也不是只有西安提出来了。

▲位于振兴路的西安住房公积金管理中心办事大厅 图片来源见水印

安徽省早在2017年3月，就下发了《安徽省住房公积金资金流动性风险预警机制实施办法》，提出了公积金流动性风险的三级响应措施，广东也在同年11月下发《广东省住房公积金资金流动性风险预警和管理的指导意见》，开展同类工作。

从实际操作看，安徽省的滁州、淮北两市分别在2018年4月和2019年1月启动流动性风险响应措施，山东省济宁市在2018年11月采取了公积金贷款轮候发放措施防范流动性风险。

有拉响警报的，也有撤销警报的，2019年2月27日，宜昌住房公积金中心发布，即日起宜昌全面取消住房贷款发放轮候制。

我们的第二个结论便是，公积金的流动性预警和响应，也是房地产调控政策的一部分，通过资金供给端的调节，约束需求端过快释放。

碎碎个事。

3

流动性风险响应，会有预期效果么？

既然公积金流动性风险响应属于房地产调控政策之一，那西安的政策，会起到预期效果么？

预计效果不会太显著。

为什么这么说？先看公积金贷款在房地产贷款市场中的份额。

《西安市2018年公积金年报》显示，2018年末，西安市公积金中心贷款余额625.65亿元。年末个人住房贷款市场占有率为14.11%。

西安市居民购房，公积金贷款只占全部住房贷款的不足15%，公积金政策的调整，不会对西安房地产市场带来过大的影响。

▲图片来源网络

再看贷款金额。2018年，公积金中心2018年发放个人住房贷款4.26万笔170.93亿元，单笔金额40.1万元，单笔金额较2017年增加3.2万元。

公积金贷款单笔金额与动辄120万以上的单套住房价格相比，使用公积金购房的居民需要自备80万左右的首付款，再考虑到当前房地产市场公积金贷款+银行贷款的组合产品并不多见，使用公积金购房的群体，只能算是少数。

从此次一级响应的措施看，公积金贷款额度有所下调，但以公积金缴存余额2万元为例，缴存3年以上，响应前最高可贷43.2万元，响应后，最高可贷36万元。略低于去年公积金贷款单笔金额，但低的也有限。

如果缴存余额大于2万元，基本不受影响。

这是我们的第三个结论，西安的住房公积金流动性风险响应举措，对西安房地产市场的影响比较有限。

房地产波动牵动千家万户。

在当前形势下，贸然预判未来走势，都不是负责任的表现。

我们只需牢记四个字“房住不炒”。

唯一可以断定的是，当前市场下，以投资为目的的房地产交易，绝对不是明智之举。

作者：陈述