2019年4月23日，西安市住房公积金管理中心发布通知，从2019年5月13日起，启动住房公积金资金流动性风险防控一级响应。

其中一项具体措施包括：

缴存职工家庭首次使用住房公积金贷款购买自住住房，面积在144㎡（含）以内的首付比例不低于35%，面积在144㎡以上的首付比例不低于40%。对结清首次住房公积金贷款后，再次申请使用住房公积金贷款购买自住住房，面积在144㎡（含）以内的首付比例不低于40%，面积在144㎡以上的首付比例不低于45%；第三次及以上申请住房公积金贷款的不予受理。购买精装修房屋首付款比例不低于40%。

此外，通知还提到简化了省直、长庆油田分中心缴存职工贷款手续；以及严格落实贷款资格审查，严格公积金贷款审批制度，加强贷款申请人资格审查，借款人须在申请贷款前12个月按时连续足额缴存公积金等要求。

对于购房者来说，有新政策出台，最为关心的当然是对以后购房会有哪些方面的影响？不妨仔细展开分析：

一

文件出台背景及倾向

第一，4月19日的政治局会议，重提“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，并继续强调“落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。

第二，4月16日，西安住房公积金管理中心公布了《资金流动性风险防控办法》，这一政策容易被忽略，其实这次423政策是在这一文件的基础上形成的。

4月16日的文件开头有提到：

“为了贯彻落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，进一步防范和控制住房公积金资金流动性风险，保障资金安全有序高效运行，合理引导住房需求，保障基本刚需，支持改善需求，抑制投资投机性购房，促进我市房地产市场持续稳定健康发展，结合我市实际，制定本办法。”

目的是：

“为有效防范住房公积金流动性风险，充分发挥公积金互助性、保障性作用，体现缴存职工权利和义务对等原则，在加大内部资金融通的基础上，根据资金流动性情况，实施提取政策、贷款倍数和贷款额度动态调整等风险防控措施。”

实际措施就是：

“通过对住房公积金个人住房贷款率（以下简称个贷率）、资金净流量等指标的综合分析和对住房公积金使用供需趋势研判，建立流动性风险防控机制，实施三级响应。当个贷率连续三个月满足风险等级条件，通过综合研判，启动相应响应措施。”

也就是说，4.23文件就是响应4.16出台的《资金流动性防控办法》，启动了“一级响应措施”，即4.23文件的主要内容。

所以，西安市公积金管理中心在昨天出台的4.23文件，其政策宗旨导向是强调房住不炒、因城施策、防范化解风险、保障资金安全高效有序、保障基本刚需，支持改善需求，抑制投资投机性购房。

对于西安楼市来说，既然从上到下的政策基调都是偏紧的，那必然4.23文件对应的具体措施办法也是偏向于收紧的。

二

4.23文件对比之前的变化及影响

第一，暂停西安地区（含西咸新区）以外购房提取公积金。

也就是说，西安本地购房才可以提取在西安缴存的公积金，在西安以外的地方购房提取公积金则被叫停。这个很好理解，既然是本市的住房公积金，当然不希望流向外地。既然是启动了资金流动性风险防控一级响应措施，也说明本市的公积金资金面也是偏紧张的，本就有限的资金肯定要用于本市才比较合理实际。

第二，公积金贷款额度计算的变化。

当借款人与配偶公积金账户之和大于2万元的：

贷款额度=（借款人公积金缴存账户余额+配偶公积金缴存账户余额）×15倍×缴存时间系数（累计缴存时间≥36个月的，时间系数为1.2；累计缴存时间＜36个月的，时间系数为1）。

之前，贷款额度=（借款人公积金缴存账户余额+配偶公积金缴存账户余额）×18倍×缴存时间系数（累计缴存时间≥36个月的，时间系数为1.2；累计缴存时间＜36个月的，时间系数为1）。

解释：主要变化就是贷款额度的倍数从之前的18倍下降至15倍，时间系数保持未变。

当借款人与配偶缴存账户余额小于2万的：

①账户余额合计＜5000元的，贷款额度最高不超过20万元；

解释：对比之前，缩减额度5万元，原额度为25万。

②5000元≤账户余额合计＜1万元的，贷款额度最高不超过25万元；

解释：对比之前，缩减额度5万元，原额度为30万元。

③1万元≤账户余额合计＜2万元的，贷款额度最高不超过30万元。

解释：对比之前，缩减额度5万元，原额度为35万元。

第三，公积金贷款首付比例的变化。

144平以内面积，首付比例从25%提高至35%；144平以上面积，首付比例从30%提高至40%；

再次申请使用住房公积金贷款购住房，面积在144㎡以内的首付比例从30%提高至40%，面积在144㎡以上的首付比例从30%提高至45%；

第三次及以上申请住房公积金贷款的不予受理。购买精装修房屋首付款比例不低于40%。

解释：个人住房公积金贷款首付比例在在之前规定基础上相应提高了10%。

额度的缩减和首付比例的提高，对于使用公积金贷款的人们还是有一定的影响的。毕竟公积金的贷款利率只有3.25%，而目前西安区域的银行提供的购房商业贷款利率要从基准利率的4.9%上浮到1.15—1.2倍（实际利率5.635%-5.88%），所以公积金贷款利率明显要划算很多，很多购房人都愿意优先使用公积金贷款来购房。

按照目前西安市的规定，职工个人按月连续足额缴存住房公积金规定期限（当前12个月）以上，购买自住普通住房时，就可以申请住房公积金贷款。

影响：4.23通知文件的立意目的，还是趋向于鼓励人们长期缴存，增加西安市住房公积金的资金积累，控制流动性风险。不鼓励通过短期一两年的缴存，然后立马利用公积金来贷款购房的行为。所以，对于缴存余额较低、时间较短的购房人而言，是明显降低了这部分人公积金贷款的额度，增加了这部分人购房首付的难度。但是，对于缴存余额较大且长期缴存的家庭和个人来说，基本没有什么太大的影响。

三

公积金贷款在使用中面临的问题

公积金贷款政策看上去很美，实际使用还是有一定的限制。所以，关于公积金贷款的具体实际问题，有两点需要解释。

第一个贷款额度。

按照目前西安市住房公积金政策，借款人单人连续足额缴存住房公积金的，贷款额度最高不超过50万元；借款人及配偶同时连续足额缴存住房公积金的，贷款额度最高不超过65万元。也即是说，单人最多贷款50万元，夫妻最多贷款65万元。

这一限额政策并未取消，在4.23通知文件中更是没有提及，毕竟4.23文件只是对于4.16出台的《资金流动性防控办法》的具体响应和实施，不可能去违反现行政策的总体框架。

很多人误以为4.23文件是将50万和65万的贷款限额取消了，其实这是误读。如果取消了50万和65万的限额，很多购房人的贷款额度就会立刻放大，这与4.23文件和4.16的风险防控办法的宗旨和目的，就背道而驰了。

而且目前，国管公积金的贷款额度也只有首套120万，二套60万；北京市公积金贷款首套最高额度也只有120万；上海市公积金贷款夫妻最高额度为120万元，单人最高为60万元；武汉市家庭购买首套住房最高额度70万元；成都市公积金贷款夫妻最高额度为70万元，单人最高为40万元。

不论是纵向横向对比，目前西安市公积金贷款限额，都没有突破65万和50万限额的可能性。

所以，在4.23文件中，即便购房人的公积金累计缴存余额足够高，计算出来的贷款额度也很高，依然要受到贷款最高50万和65万限额的限制。比如缴存人夫妻（或者个人）双方账户余额为6万元，缴存时间满36个月。

贷款额度=6万余额*15倍*时间系数1.2=108万元

但是由于夫妻双方限额最高65万，个人限额50万，所以即便是计算出来了108万的额度，但是实际依然只能贷款65万元或者50万。

第二个问题组合贷。

按照目前西安市商品住房均价为13000元/㎡左右，以100平米的小三房为例（注：西安市目前的房源供应情况，90平以下的房源数量比例对比从前是大幅减少，目前房源供应户型面积是以刚需偏改善型为主），总价为130万，按照首套住房30%计算，首付基本要在40万元以上，贷款额度为90万元。目前西安市公积金的贷款额度为夫妻65万，单人50万元。这和所需的90万的贷款额度还相差25万或40万。

西安市很多楼盘都支持公积金和商贷相互配合的“组合贷”，先把公积金的贷款额度用足，不足的部分用商业贷款补充。上面提到的差额25万或者40万就可以采用贷款这种方式。

按说这是非常好的政策措施了，但实际情况是，今年以来，西安市范围的商业银行将“组合贷”里面的商贷部分的利率提高到了基准利率的1.3倍（首套房）和1.4倍（二套房），这比目前纯粹的商贷在基准利率基础上提高1.15-1.2倍明显又要高出许多了。

所以购房人要做好分析，如果公积金贷款额度实在是太低了，还不如直接去使用1.15-1.2倍的商贷利率，免得被1.3-1.4倍的“组合贷”中的商贷给挖坑收割了。如果公积金贷款额度足够高，商贷部分又不多，那就可以使用组合贷，以后再考虑提前归还商贷部分。

顺便提一句，西安的银行贷款政策一贯对于本地购房者也比较苛刻。本来购房商贷利率就要比京沪深要高一些，京沪深的购房商贷基准利率是4.9%，西安的商贷利率是基准利率的1.15-1.2倍，“组合贷”中的商贷部分更是高到1.3-1.4倍。只能叹一句，长安居，大不易。

作者：孙易祥

西安邮电大学经济与管理学院教师

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