【原标题：日韩楼市市场发展现状】财金网消息 昨天，日本公布新年号“令和”，引发了国内网友对日本新年号的一片热议。

中日文化纠缠之深，可见一斑。

在日本，我们不仅可以看到中国的过去的影子，就算面对未来，我们也能找到方向，特别同样受到过高房价之困的日本，可以让我们很好地反思现在中国经济和楼市未来的走向。

别担忧中国楼市是泡沫，但至少你要知道方向指向何方。

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通过数据对比东京和北京的房地产的现状，感觉国内好“不值”！

现在东京人口是3700万，比北京的2200万多了近70%，但城市面积是北京的三分之一，东京人的平均工资是年薪25万人民币左右，约等于北京的三倍。

而日本的房价呢？

先了解下住房面积单位，日本的房子面积是指室内的实际面积，不算公摊和墙壁面积，所以日本的房子面积折算到国内，约需要乘1.25左右，例如日本80平，相当于国内100平。

目前，东京核心区域的楼层房价，2000年后建的房子因为相对较新，大约为5万人民币/平。80年代以后的房子陈旧，均价在3万人民币。

而北京东三环或北三环的房子，2000年后的房子，均价在8万以上，即便是二手房今年也反弹到6万。

就总价，在东京只要是不在像北京金融街或上海陆家嘴这种最核心的区域，一般是300万人民币左右，也就是均价在5万左右。

而同样区位的房价在北京或上海市区通常在600万之上。

不谈泡沫不泡沫的问题，至少日本经济是已经爬过山顶，中国还处于爬山途中，以为预期不同，房价自然不同。

不比房价，就比价值。

部分日本房屋的质量和艺术性是有目共睹的，连中国投资人薛蛮子跑到东京买了一条街，这是把国内的文旅发展到日本的典型代表呀！

参考《薛蛮子很忙，半年三国买房忙！》

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或许，对日本的房价的印象还是停留在日本经济泡沫之前，但，高峰时期的日本房价多少呢？

1990年日本泡沫最疯狂时，日本东京圈的人均年收入为694.1万日元，相当于人民币39万元，东京十公里以内（大概相当于北京5环以内）的均价，折合人民币7.29万元/平方米。

7万，呵呵，现在北京一手房已经破了7万，二手房已反弹过了6万。

别这么快得出有泡沫的结论，房价很大程度上是和获得经济能力相关的，中国的经济实力早已超过日本，我们不能再简单地用一两个指标看房价问题。

关键是在泡沫之后的东京房价和东京人居生活品质，这个对未来中国很有指导意义。

现在的东京房价较最高峰时已经下跌了70%左右，房子重新回归到了居住属性，不是投机属性了。

日本人目前在东京买房，压力并不大，拿着39万的工资供养7万多的房产，其实还是比较轻松的，这一点在日本人那里得到印证。

在东京买房不贵，但租房很贵。

日本面积25平的一个月租费是9100人民币，40平的是一月一万人民币，57平的一月1.3万，中介费是一个月房租。

而北京同样地段的100平左右，也就1万多点。

目前东京房产的租售比在5%左右，还要考虑到外国人持有比较每年交1.4%左右房产税，已经其他成本，其实投资日本房产并不是一件好买卖。

更重要的是日本人也不再是大家想象中的拼命三郎了。

现在的日本人把生活放在第一位，很多工作的加班强度已经没有那么大了，每周休息两天，在东京吃饭时，经常发现餐馆休息，这一点和欧美很像。

相反中国一线城市还在想过去的日本，甚至比日本还玩命。

听说，有个日本专家到华为工作，上来就警告会加班很久的，结果三个月后，就辞职走了，留下一句：你们这样加班，是不人道的！

这不是高房价的错，而只是我们走在日本曾经走过的路上。

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在产业方面，很多知名的品牌都被中国收购，在手机领域已经看不到日系品牌了，但是打开手机，里面很多核心元器件都是日本制造。

在其他领域竞争力更加突出，如世界人工智能领域的70%的传感器，来自于日本；全世界目前最权威的18种新材料，日本占了16种；在免疫细胞和iPS细胞领域已经引领了全世界...

至于产业，美日贸易战爆发后，日本修订了“贸易立国”的政策，选择了一条“投资立国”之路。

2018年日本在海外的资产和它的收入超过了日本国内GDP总量的1.78倍，等于是再造了一个日本！

日本的投资方向主要是两个方向：1、是研发能力较强、工资成本较低、市场规模较大的欧美地区。2、将已失去成本优势的产业生产转移到亚洲其他发展中国家。

这和中国的投资方向基本一致，美国想收购不让，欧洲还在半推半就，而一致的选择是亚洲周边国家，特别是市场规模大的东盟。

在这种情况下，我们在东南亚市场上看到非常多的中日韩的亚洲的投资，这些造就了现在东南亚经济和房地产市场的火热。

现在东南亚经济火爆有日本的底子，未来，会越来越有中国的味道。

看到日本现在的房价和收入比，再反过来看国内的房价还能怎么涨？东京房价7万多，收入39万，我们呢？收入是人家房价的一半，房价比别人还高。

不把房价“定”死，就真没有消费，而且，居民的杠杆已经加到极限了，如果不是刚需，就把自己逼死在房产上了。

而东南亚房产就正在复制当年中国的火爆，就像当年美日把产业转移到中国一样。

东南亚楼市的火爆已经不是新闻了，关键是如何找到价值低估，有发展潜力的地区和项目。

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不妨再看看海外投资大佬薛蛮子的最新动态吧！

3月30日，蛮子基金宣布收购柬埔寨最大基础建材公司百川实业，并投入巨资扩建30条免烧砖生产线，4条加气块生产线，1家玻璃深加工厂，1个建材城。

参考《【投资明星】投资教父薛蛮子收购柬埔寨最大建材公司》

最新薛蛮子在接受节点财经采访时透露已经囤地上万亩，而且，还要继续囤地。

节点财经：您在柬埔寨买地了吗 ？买了多少？

薛蛮子：我们在柬埔寨重点是买地，柬埔寨99%的土地都是永久产权，因此土地的升值几乎是永恒的，因为土地是不可替代的。

柬埔寨可以购买大量的土地，我们有上万亩的土地，还在继续囤地。

大佬出手一般不是一栋房，而是一条街，一片度假村，就像在在日本投资的老町屋，对于柬埔寨，不仅有成片的土地，而且，已经有了成熟的项目，比如吴宗宪都投资薛蛮子的树屋项目。

根据《全球房价指数》数据显示，2018年柬埔寨金边房价涨幅跃居全球第一，涨幅高达16.7％，租金收益率6.5%，加起来29.4%，关键还是美元资产。

在金边现在有300万人，每年还有大量的外地人涌入金边寻找工作机会，所以，金边城市还在不断地扩展之中，根据预测到2030年，金边人口可能从现在的300万增长到500万。

而金边公寓目前可投入使用的数量加在一起只有2.5-2.8万套。

别说金边租金贵，金边核心区好的一居室租金每月能有1500美金，差的也有600美金。要知道租房的主要消费群体中除了本地白领，很多都是老外，目前在金边有30万人是常住外国人，就是说现有公寓连老外都满足不了。

稀缺性+高端客户决定了金边公寓租金贵，回报率高。

难怪，很多国内的中产都选择在金边买房，就是看中金边房产投资的回报是远高于国内房产，关键是还有巨大的升值空间。