【原标题：【蔚县房屋出租】价要普涨? 投机动能消退】财金网消息 新房千人摇号、二手房成交放量、地价止跌，一季度以来，部分一二线城市楼市出现复苏迹象。业内人士对《瞭望》新闻周刊记者分析指出，当前楼市回暖与针对刚需型购房者的利好政策有关，要警惕少数企业借此过度炒作，确保市场平稳运行。

另一方面，对部分二线城市楼市仍然低迷、部分三四线楼市库存上升的状况，专家指出，各地应坚持房住不炒政策，积极落实一城一策，防范化解风险。

部分二线城市楼市显现回暖迹象

楼市回暖首先发生在土地市场。2月27日，杭州节后首场土地拍卖释放出复苏信号：勾庄板块地价跨过2万元/平方米，成为区域新高；3月20日，在经过153轮报价后，佳兆业以6.3亿元竞得杭州市闲林一幅地块。这一地块溢价率达到50%后封顶，转入竞自持阶段，杭州上一次溢价率封顶发生在7个月前。

不仅是杭州，苏州2月下旬拍卖城区的多宗宅地，最终全部顺利出让，最高溢价率为43%，最高竞价轮次为77轮。4月3日，无锡出让四幅宅地，参拍房企超过60家，最终融创以24.4亿元拿下两幅地块，滨湖区地块达到最高限价，折合楼面价1.8万元/平方米。此外，沈阳、合肥、成都、南京等地近日都拍出了溢价率超过20%的地块。

天风证券分析认为，近期部分二线城市出现高溢价率成交地块主要是因为二线城市房价比较平稳，销售有所增加，楼市出现复苏迹象。

业内人士分析指出，此轮成交的部分地块，之前曾出现流拍，经过降低出让价格、降低自持租赁住房、降低公建比例等要求，地块重新具备吸引力，显示开发商拿地是理性的。

此外，今年房企融资环境较2018年有所宽松，为达成销售增长目标，房企回归一二线城市补货，获取优质土地储备。

从新房销售来看，3月中旬，南京河西两个限价项目，虽然有均价3.5万元/平方米、首付八成的门槛，但是短短2天吸引近万人报名，中签率仅分别为5.4%和7.7%。杭州在3月份一周内出现两次“万人摇号”的场景，平均中签率低至1.5%。

二手房市场是楼市传统风向标。易居房产研究院副院长杨红旭介绍，“3月上海二手房成交量在2.6万套左右。自2011年11月以来，上海单月成交量均在2万套以下，今年3月的反弹力度比较强。”

多重利好惠刚需

多位业内人士对《瞭望》新闻周刊记者分析指出，春节过后出现的这一轮楼市复苏背后叠加着针对刚需的多重利好因素。

首先，针对首套房的金融政策出现一定幅度调整。个人房贷利率有所下调，有的城市回归基准利率。记者了解到，春节后，天津多家银行首套房利率从基准利率上浮15%下降到上浮5%；杭州一些银行首套房利率调整至基准利率上浮10%，有的银行首套房最低仅为基准利率上浮5%。

从全国整体情况来看，融360大数据研究院监测的首套房贷款利率数据显示，2019年2月全国533家银行分（支）行中，有147家银行首套执行基准利率上浮10%，较上月增加15家；153家银行首套执行基准利率上浮15%，与上月持平；118家银行首套执行基准利率上浮20%，较上月减少8家。全国二套房贷款利率时隔8个月后首次回归至6%以下水平，平均利率为5.99%，连续4个月回落，较1月回落3个百分点。

“以200万元贷款30年等额本息为例，首套房贷利率从基准上浮15%调低至上浮5%，利息总额将减少22万多元，一定程度上减轻了购房者的负担。”365地产家居网分析师曹维嫦说。

在二手房交易税费方面，北京、上海、杭州、南京等地下调了二手房交易增值税。在公积金使用方面，北京、成都、长沙、福州、银川、哈尔滨等多地调整了公积金提取政策，以满足刚需的购房需求。比如，海南重启了个人房贷“商转公”；成都公积金贷款取消“限成都户籍”；北京公积金异地提取的范围放宽至天津、河北两地。

“这一轮政策调整，幅度不大，不会对市场产生强刺激，但是影响了市场心理和预期，不少刚需结束了观望开始入市。”365地产家居网首席执行官胡光辉说，政策并没有对投资“开绿灯”，仍然沿用了去年严厉的限制措施。根据去年住建部发布的统计数据，在限购限贷以及提高二套房首付等政策的作用下，2018年全国70%～80%的购房者为刚需和刚改型购房者。“今年以来，相关调控政策没有放松，刚需和刚改型购房者是市场的绝对主力，投资客占比很低。”恒大地产华东分公司一名销售负责人告诉记者。

楼市运行“稳”字当头

尽管部分一二线楼市出现复苏迹象，但多位业内人士表示，“房住不炒”、稳定房价地价的调控目标并没有放松。

“纵向分析杭州、沈阳、合肥、南京等地近期拍出的较高溢价率地块的价格，可以发现只是在去年地价下跌两三成的基础上回归正常水平。”深圳乾运公司董事长张俊英认为。

世邦魏理仕杭州董事总经理徐典群说，杭州近期明显增加了土地供应，主要是为了缓解供需矛盾，平抑价格，这些地块中包含不少中低价位地块。

一些业内人士分析指出，当前金融政策的调整以满足刚需和普通改善需求为主，对投机投资者仍筑起了“防火墙”。比如首套房贷款仍未恢复到基准利率，二套房绝大多数地区需要8成首付。江苏银监局一名管理人员告诉记者，各银行开展住房信贷业务仍以“稳健”为主基调，银行房贷投放增速控制在10%至20%之间。

统计数据显示，目前的楼市只是局部复苏，还没有达到整体回暖的程度。2019年1～2月，全国住房销售面积同比为负增长。据中原地产统计，截至3月18日，今年全国卖地最多的50个城市合计土地成交金额为5967亿元，同比减少20%，其中35城土地溢价率下降。

业内人士指出，2016年“9·30”调控以来，热点城市先后出台了严厉的房地产调控措施，投机炒作势力得到有效遏制，市场成交量萎缩。近期，个别城市房地产市场出现“小阳春”，是需求经过两年多积累之后的正常释放，市场的投机炒作动能已基本消退，楼市迈出了回归居住属性的坚实步伐。

另一方面，要高度警惕部分自媒体和中介对房地产市场的炒作抬头。历史经验表明，房地产市场容易“跟风”，个别热点经过放大后，会传递出错误和虚假的供求信号，影响消费者心理预期，加剧市场紧张气氛，甚至让房地产运行进入非理性循环，值得高度警惕。

业内专家认为，当前全国房地产市场整体运行平稳，预期趋于理性。各地应坚持一城一策，防范化解房地产市场风险，确保市场稳中有进。

本文转自《瞭望》，文章转载仅供分享,文章版权归原作者所有，如有侵权，请联系我们进行删除。

伴随房地产市场调控的深入，房企拿地回归理性，行业进入精细化竞争阶段。与此同时，作为房企的“粮仓”，房企土地储备规模与结构对业绩的影响持续加大。在此背景下，中指研究院对房企拿地情况进行研究，关注房企在土地一二级市场拿地的最新动态与热点，为研判行业趋势提供参考。

从拿地金额来看，万科、融创、绿地占据榜单前三位。2019年1-3月，万科拿地力度不变，依旧占据拿地榜首位，以311亿元保持领先；融创拿地势头迅猛，以309亿元拿地金额跃居第二位，上升显著；绿地虽居于第三位，但3月拿地规模降低。TOP10企业1-3月拿地总额1904亿元，占TOP100企业的35.2%，龙头房企获取土地资源优势不减，行业集中度明显。3月，融创拿地202亿元，强劲的拿地节奏使融创在土地市场格外耀眼。2018年度业绩显示，融创85%的土地储备位于一二线，其战略布局优势明显。本月融创拿地主要集中于上海、天津、重庆、合肥、济南等一二线城市，延续其一贯布局战略。

拿地金额微弱回升，热点城市地块持续抢手，拿地难度不减。2019年1-3月，TOP100房企拿地总额5418亿元，同比上升8.4%，涨幅微弱。2019年以来，土地市场热度依旧不高，房企在经过春节假期低迷的土拍后，3月成交金额略有回升，市场表现向暖。与不温不火的土拍市场相对，热点城市的热点地块依旧抢手，拿地难度不减。27日，徐州新城区两地块吸引了包括保利、万科、碧桂园在内的18家房企参与竞拍，在经过近5个小时、共435轮竞价后，最终由新城以18.26亿元竞得，溢价率达114%。

从拿地面积来看，绿地、恒大、新城拿地面积位列前三。2019年1-3月，绿地和恒大延续上月优势，以772万平方米和710万平方米的拿地的面积保持前两位；新城控股以604万平方米位列第三。2019年1-3月，TOP 10房企拿地总面积4877万平方米，占TOP 50房企拿地面积的48.7%，拿地规模显著。具体来看，金科3月拿地面积160万平方米，仅次于融创。本月，金科在重庆拿地4宗，总面积超60万平方米。金科近期发布公告，将2019年销售目标锁定为1500亿元，而重庆作为其大本营，积极拿地深耕亦同其发展目标相契合。

从各城市群拿地金额来看，长三角居首，中西部关注度持续提升。3月，长三角拿地金额731亿元，高居首位；受人才落户政策的实施、地区经济崛起以及产业转移等因素影响，中西部地区土地市场持续升温，逐渐成为房企土储布局的重点，TOP10企业拿地面积高达2483万平方米，持续位居榜首，如融创在重庆、西安、成都、郑州等中西部城市均有新增土储。值得注意的是，除环渤海以外，其他三个区域TOP10拿地金额较去年同期均有不同程度下降，企业拿地愈发谨慎。

从城市群拿地企业来看，龙头房企布局较广，中小房企则聚焦其深耕区域。如融创在除珠三角以外三个区域均有上榜，拿地总金额307亿元跃居榜首，且在环渤海和中西部均居榜首，表现亮眼，且拿地主要集中在天津、重庆、杭州和太原等核心二线城市；万科则在除长三角以外三个区域均有上榜，拿地金额268亿元位居第二，且在珠三角位居榜首；另外，首创置业、建业地产等中小房企则分别在环渤海及中西部城市群榜单中出现1次，布局较为集中。

从城市排行榜来看，一二线城市仍为房企投资拿地的重心，整体有所放缓。2019年1-3月，全国土地成交金额TOP10城市累计成交3397亿元，同比下降12%；规划建筑面积TOP10城市成交8290万平方米，同比增长13%。其中，天津土地市场表现亮眼，累计成交总价442亿元，同比增长70%且3月增幅显著，规划建筑面积1089万平方米居首位，同比增长182%；东莞土地大放量，规划建筑面积同比增长281%。此外，受政策调控等因素的影响，房企拿地逐渐回归理性，1-3月土地成交规模有所放缓，其中武汉、杭州、苏州、重庆等较去年同期均有不同程度的下降。

全国性企业拿地优势显著，战略布局多个热点二线城市。全国性房企依托资金、资源等优势，分别拿下天津、上海、福州和西安四个重点城市1-3月拿地总额冠军，拿地优势显著。正荣、万科、金辉和绿地在全国多个热点二线城市战略性布局明显。其中，正荣、金辉和万科分别出现在天津、西安和福州三个二线城市的1-3月拿地总额TOP10榜单中，尤其是专注于二线城市的正荣，在多个热点二线城市齐发力，与企业的战略布局相契合。

3月份入榜地块主要位于二线核心城市，企业独立拿地为主要形式。入榜地块中南京、天津、杭州和合肥各有2宗地块入榜，武汉和台州各有一宗地块入榜。3月，二线核心城市成为了企业拿地的主要争夺目标，相比一线城市地价居高不下、企业多以联合体形式拿地，企业在二线城市大多以独立拿地形式为主。其中，新希望在月末突然发力，以53亿元拿下南京栖霞区地块，一跃成为本月全国住宅用地成交总价最高地块。