沪指大涨5.6%！

两市成交时隔3年再破万亿元！

坊间和经济金融界，无不欢呼，牛市又要来的声音不绝于耳。对此，杠杆游戏当然也翘首以盼。但是不确定性也很多。

先不管这些，今天我想做个简单的数据分析，股市牛和熊时，楼市表现分别是怎样的？

或者说，如果本轮牛市真来了，房地产会有什么变化。

有人说，股市像情人，楼市像妻子。跨越20年看牛熊，是不是这样？

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近20年来，牛市的次数其实真不少，但总时长不到8年，而且起伏很大

新世纪以来，或者说近20年，我们总共经历过7次牛市。

这实际上，比很多杆友想象的要多。很多杆友都习惯性认为，漫长的熊市要远多于牛市。基本事实当然如此。

但这20年，牛市加起来的总时长，实际有接近8年。且看杠杆游戏下文的详细列举：

近20年的第一次牛市，启动的时间是1999年5月19日，沪指1047-2245点，结束时间为2001年6月14日。

总时长有2年出头，累积涨幅为114%。

第二次牛市，启动时间为2005年6月6日，998-6124点，2007年10月16日前后结束。

总时长也是2年多，涨幅高达514%。

第三次牛市，2008年10月28日启动，1664-3478点，2009年8月4日结束。

这回历时9个多月，涨幅109%。

第四、五次牛市，集中在2012、2013年，时间都很短，都是小牛市，有的也不怎么认可。

第六次牛市，2014年3月12日启动，1974-5178点，2015年6月12日杠杆牛破灭。

这一回历时1年3个月，涨幅164%。

第七次慢牛，2016年1月27日左右开始，2638-3587点，2018年1月29日左右落幕。

历时2年，涨幅36%。

当然，对于上述部分牛市的启动时间，以及算不算牛市，有一些争议。总的来说，这20年，经历的大小牛市还是有7轮。不算少。

多少杆友赚到钱、又亏钱，或者有什么需要反思的，每个人有自己的答案。

本文重点，不是说牛市来了该怎么办，这个很复杂。杠杆游戏想说的是，牛市的整个过程，楼市会有什么表现。

鉴于这20年里的第四、五、七次都是小牛市，对楼市的影响有限，下文不做太多数据分析。

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新世纪第一轮股牛涨幅翻倍，同期房价年涨幅只有两三个点；此后熊市4年，商品住宅最高年涨幅达18.7%

近20年的第一次牛市，启动的时间是1999年5月19日，沪指1047-2245点，结束时间为2001年6月14日。

总时长有2年出头，累积涨幅为114%。

因为这一轮牛市是从1999年中启动的，而且上涨有个过程，当年对楼市的影响可能还没那么显著。

我们看牛市的最高潮，2000年-2001年的房价情况。如下图1。

图1.2000-2017年，我国商品房（住宅）均价  图表来源|我国统计局

2000年的时候，我国商品房均价为2112元/平米，2001年为2170元/平米。上涨了58元，涨幅为2.7%。应该说这个涨幅很低。

其中，商品住宅2000年的均价为1948元/平米，2001年为2017元/平米。上涨了69元，涨幅为3.5%。这个涨幅也不高。

接着，到下轮大牛市2005年才启动。如上，杠杆游戏对2002-2004年熊市期间的楼市涨幅做了计算。

2002年，我国商品住宅均价涨幅为3.7%；2003年，我国商品住宅均价涨幅5.0%；2004年，我国商品住宅均价涨幅为18.7%；2005年，我国商品住宅均价涨幅为12.6%。

房价整体是涨得越来越快。

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2005年启动的这轮牛市涨了500%多，同期2年多时间里，商品住宅均价总涨幅24%出头、年最高涨幅不到17%

近20年来第二次大牛市，启动时间为2005年6月6日，998-6124点，2007年10月16日前后结束。

总时长也是2年多，涨幅高达514%。

同期，2005年商品房均价为3167.66元/平米，2007年为3863.90元/平米。上涨了696.24元，涨幅为21.98%。

同样，2005年我国商品住宅均价为2936.96元/平米，2007年为3645.18元/平米。2年时间上涨了708.22元，涨幅为24.11%。

商品住宅涨幅比商品房整体的涨幅，要高一些。这也说明住宅比商业公寓、写字楼整体涨幅高，投资角度更划算。

具体而言，上文杠杆游戏计算过，2005年，我国商品住宅均价涨幅为12.6%。2006年，这一涨幅则为6.2%；2007年为16.9%。

这一时期，我国楼市整体涨幅比前两年要快。大背景是，我国经济增长较快，享受到入世后红利，经济和房地产都开始过热。

但是这一时期，股市也迎来大牛市，和股市的大牛涨幅比，房地产的涨幅也不算是什么。

图2.我国商品住宅2001年-2017年涨幅  原始数据来源|我国统计局  数据核算及制图|杠杆游戏·张银银

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2008年楼市跌了！股市却开始迎来牛市；接着在货币整体开始控制的背景下，黯淡的熊市以及两次小牛市，商品住宅最高年涨幅达到8.7%

这20年来的第三次牛市，2008年10月28日启动，1664-3478点，2009年8月4日结束。

这回历时9个多月，涨幅109%。

但2008年楼市却跌了，背景是全球金融危机爆发。如上图1，无论商品房还是商品住宅都跌了。

以整体商品房为例，2007年均价为3863.90元/平米，2008年降到3800.00元/平米，降幅为1.7%。

同样，全国商品住宅，2007年均价为3645.18元/平米，2008年降为3576.00元/平米，降幅为1.9%，比商品房整体降幅还略大。

值得注意的是，“四万亿”刺激出来后，不仅2009年前7个月，包括8月有几天，股市处于牛市，楼市2009年涨幅也达到近20年的最高。

当年全国商品住宅均价涨幅高达24.7%。

此后的2010、2011、2012、2013年，杠杆游戏计算发现，我国商品住宅均价涨幅分别为6.0%、5.7%、8.7%、7.7%。如上图2。

这期间，如上文第一部分所写，有过2次小牛市，时间很短，涨幅也很有限，对楼市影响不会太大。

数据也表明，这几年楼市整体依旧是中高速增长，而且还是在均价基数已经不低的背景下。

值得注意的是，2011年四季度前，货币相对收紧。所以尽管这一时期股市没有牛市，但2011年商品住宅均价涨幅比前后3年，整体要略低。

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最近的一轮大牛市启动当年，商品住宅均价涨幅仅1.4%！但破裂之后，连续两年涨幅10%上下

近20年来的第六次牛市，2014年3月12日启动，1974-5178点，2015年6月12日杠杆牛破灭。

这一回历时1年3个月，涨幅164%。

而2014年，是2008年外，这20年来我国商品房涨幅第二低的年份。2013年，我国商品房均价6237.00元/平米，2014年为6324.00。涨了87元，涨幅仅1.4%。

同样，2013年我国商品住宅均价为5850.00元/平米，2014年为5933.00元/平米。涨了83元，涨幅仅1.4%。

不仅资金都奔向了股市，同时房子库存这一年达到顶峰。

但很快，杠杆牛在清查配资中断裂……

股市不行了，降息、降准、去库存，甚至鼓励买房，2015、2016年，我国商品住宅年涨幅如上图2，分别为9.1%、11.3%。

在史无前例的调控，以及备案数据控制之下，好不容易2017年这一涨幅才回落到5.7%。

而2016年1月开始启动，然后2年后终结的这一轮股市小牛市，则对疯狂中的房地产基本没有带来负面影响。

小结：从上文可以看出，三个基本判断，大牛市一定会影响楼市资金；小牛市则几乎无法撼动楼市；股市起伏很大，楼市则整体向上，很少往下走。

所以，更多时候，大家还是重仓房子，而不是股票。

近期一个非常明显的变化是，牛市言论背后，配资卷土重来。股市资金杠杆又上来了！

此前两三年，因为上一轮牛市破灭后的教训，配资、股市加杠杆实际被较严厉管制。而楼市成为普通人最好加杠杆的实战投资场景。

这也印证一个道理，不论资本市场股市、期货，还是楼市，任何大宗行业，或者说带金融属性的行业都一样，要牛、要赚钱，就得加杠杆。

如果不准你加杠杆，怎么都难。最严的楼市调控，不也是这样吗？