据统计，2022年年初以来全国已有超过60个城市调整房地产金融政策，加大对房地产企业金融支持力度，提高个人住房贷款额度、降低贷款首付比例，贷款利率有所下降。在我国房地产泡沫化、金融化势头得到扭转的情况下，应继续对房地产金融政策进行优化，更好地满足居民合理的住房消费需求，促进房地产市场健康平稳发展。

实际上，这一轮房地产金融政策调整，始于2021年三季度。10月开始，金融管理部门开始对上半年过紧过严的房地产金融政策进行“纠偏”，金融机构采取措施，逐步满足房地产企业的合理融资需求和购房者的合理住房消费需求。11月，中国人民银行非常罕见地单独发布上月个人住房贷款统计数据，向市场发出明显的政策信号。2022年以来，房地产金融政策调整更为频繁。如春节前后，多个城市上调住房公积金贷款额度；部分城市将首套房贷首付比例悄然降至20%，一些城市还对二套房贷首付比例进行调整。与此同时，全国多数城市房贷利率不同程度下行，放款速度明显加快，去年上半年来“额度紧、利率高、放款慢”等问题得到显著改变。3月开始，郑州、哈尔滨、福州、兰州等城市更是对房地产调控政策进行较为全面的调整，要求加大房地产企业开发贷款、并购贷款支持，改变住房贷款“认房又认贷”限制、下调贷款利率等。

房地产金融政策之所以进行调整，与一段时间来国内外经济金融形势变化有关，主要目的有三个：

一是为了更好地稳增长。受内外部诸多不确定因素影响，我国经济下行压力仍然较大，稳增长被摆在更加突出的位置。房地产作为支柱产业，关系大量上下游企业，在稳增长中具有重要作用。房地产市场发展关系到宏观经济大盘稳定，调整过紧的房地产金融政策，有助于稳预期、稳增长。

二是为了更好地防风险。去年以来，我国房地产市场发生一些新问题、新情况，出现少数房地产企业到期债务未能偿还等风险。虽然房地产市场总体风险可控，但仍需高度重视风险防范。适度调整房地产金融政策，有助于有序化解房地产市场风险，也有助于保护住房消费者的合法权益。

三是为了更好地促发展。当前，央行运用多种货币政策工具，进行逆周期和跨周期调节，银行间流动性较为充裕，资金成本有所下降。在有效信贷需求不足等情况下，商业银行将住房贷款视为优质资产，希望通过更灵活的政策加大住房信贷投放，激发居民购房意愿，保持信贷总量稳步增长。

金融是房地产市场的血脉。过去一段时间，在房地产高速发展之下，大量金融资源流向房地产市场，既推高了宏观杠杆率、积聚了金融风险，也挤压了对其他行业和小微企业的服务。将房地产金融政策作为房地产调控的重要手段，坚持“房住不炒”原则，逐步降低房地产金融化、泡沫化，是必要且重要的。不过，房地产金融政策调整应循序渐进，有计划、分步骤地实施，尽量减少对市场的冲击和影响。去年一段时间来，房地产金融方面存在部分“一刀切”做法，目前正在得以纠正，房地产市场融资和预期有所改善，但政策调整还有空间，仍应持续进行。

特别是，应进一步落实好差别化的住房信贷政策，合理把握信贷投放，更好地满足自住型和改善型购房需求，抑制投资性、投机性购房需求。住房信贷政策既关系到房地产调控，又与普通百姓利益息息相关，总体上应坚持“因城施策”“一城一策”，既较好地支持居民合理的住房消费需求，又有助于防范风险、抑制泡沫。今年2月，全国住户贷款同比减少3369亿元，其中中长期贷款减少459亿元，反映出房地产市场较为低迷，居民住房消费意愿仍然不高。下一步，应支持更多的城市和金融机构对房地产金融政策特别是住房信贷政策进行调整，包括但不限于放宽贷款条件、降低首付比例、下调贷款利率等。特别是住宅去库存周期较长的城市，政策调整的力度和步伐可以适度加大，以进一步降低居民购房负担，提振住房消费意愿。

从长远看，应加快探索和发展房地产新的发展模式，坚持“租购并举”，大力发展长租房市场，推进保障性住房建设。2月8日，央行、银保监会印发《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》。金融机构要以此为契机优化房地产金融业务结构，调整资源配置方向和重点，加快创新产品和服务，加大对住房租赁市场的支持和服务。住建、财税、金融管理等部门要积极出台配套政策措施，支持和推动房地产向新发展模式转型。

作者董希淼系招联金融首席研究员、中国电子银行网专栏专家

关键词： 金融政策 房地产市场 房地产金融