我发现每次市场下行时，大家会习惯性找理由。

比如我看到很多人遇到现金流有问题，面临断供问题，就开始埋怨当初加杠杆入市。

(资料图)

认为如果不加杠杆，就不会遭遇此困境。

真的是欲加之罪,何患无辞，用于广东话说就是屙屎唔出赖地硬。

如果房价一直在涨，你不仅不会埋怨当初加杠杆买房，还非常遗憾没有多加杠杆吧。

杠杆，本身只是个工具，用好了蜜糖，用错了砒霜。

都2022年，没有人会不加杠杆买房，只是建议不要高杠杆买房。

所以，请大家不要妖魔化杠杆。

先正确理解杠杆。

杠杆本质上是因为钱“不够”，出于消费或者投资需求，人们选择承受风险。

你要买房，可兜里只有50万，面对200万的房子，你只有2条路：

要么继续存钱，加把劲存，存够了再买。

要么借钱买，国家还贴心出台了首套首付30%的政策，甚至现在还有20%的利好。

穷人的思维，就是先存钱，存够钱再买房，欠债的压力想想都可怕，还得给人付利息，双手往大腿一拍，算了，还是住我的茅草屋吧。

小资的思维，就是钱不够，想点办法借一借，贷点款哪怕付点利息能住套大房子也是不错的。

但富人思维呢，原来全价100万，付现金20万，贷80万，他会花40万买2套，每个首付20万，贷款80万，相当于每套加4倍杠杆，几年后房价翻倍，然后出手200万卖出1套，净赚个100万。

大家一定要更新一个思维：不是人穷才要借钱的，正确使用信贷工具，本身就是一种理财方式。

富人看似杠杆高，但收益也更高。

就拿房产投资回报率来看：

房产投资回报率=涨幅*杠杆率

如果张三有100万的现金，如果他全款买房，不加杠杆，以后房价涨幅20%，他的回报率也就是20%，赚了20万。

假设他抓住了低首付的好时机，一口气做了3套首付2成的并发。

等于60万买了3套总价100万的房子，假设一套房子1年涨幅20%，也就是变成120万，1年就赚了60万，本金直接翻倍，比打工香多了。

而且如果杠杆加得更多，理论上投资回报率会越高。

当然，这里有个前提条件，那就是确定房价能涨，关于这点我先不在这里谈了，这属于选筹的问题了。

所以杠杆玩得溜，可以发家暴富，玩不溜，那就满盘皆输。

事实上，在国运发展的阶段，用杠杆贷款，意味着提前占有资源，这些资金你不用，自然有人用，房子你不买，自然也有人买。

而且大到李嘉诚，小到中产阶级，都在加杠杆。

除了是因为杠杆背后带来的收益之外，杠杆本身就是抵御通胀的一种方式。

通胀的风险，需要靠加杠杆来转移。

实际中，我们是没有办法计算通货膨胀率，只是简单用cpi来衡量。

但也有人已经给出了计算的公示，有一定的参考价值。

当然，更直接点的理解是：通货膨胀率≈货币供应增速-GDP增速。

按照这样的计算方式，过去十几年平均每年的通胀率在7%左右。

就是说你有100万现金，过去一年，就少7万；再过一年，再少93万的7%；再过一年……

如果你2000年拿100万现金，持有到2019年，变成了“2019年的100万”，你的购买力会还剩多少呢？

2020年的100万，穿越到了2019年，就只剩下25万的购买力了。

所以很多人认为我们国家的房贷利率很高，实则不然，算上通胀率，我们当前已经是负利率时代。

因为实际利率=名义利率-通胀率

只要你当时买房，房贷利率低于通胀率，那么最起码你已经能做到保值了。

而增值的标准，就看你买的房子能不能涨，涨得越多，你增值的速度越快，而如果你当初还是低利率、高杠杆入手的，那投资回报率就越高。

因此，我们必须认清楚的一个事实：

长期来看，货币本身必然是贬值的，今天的钱永远比明天的钱值钱，而加杠杆本质上，也是把货币贬值的风险转移给银行。

钱不值钱的道理你都懂，怎么到了如何避免就不懂了呢？

钱不值钱，就得找个能低于通胀，让钱保值最好能升值的方式，说来说去就3种方式：

1、买股票

2、买房

3、古玩字画等稀缺艺术品

第3种多数人基本可以忽略，第1种普通人多少亏比赚多，因为普通人买股票，基本是靠情绪和跟风去买，根本没有花时间去研究股票背后企业的利润，最后只能被割。

而房子投资背后的逻辑更简单，且多数人已经赚到钱，有更强的信心支撑。

可惜啊，接下来注定已经不是闭眼买房就能赚的时代。

过去20年买房赚钱没多难，你只需要拿出勇气，敢加杠杆贷款买房，基本你就吃到了杠杆带给你的增值收益。

但未来是楼市的精细化时代，讲究的是专业化买房，买错的成本越来越高，我一直认为全国300多个城市，真正还能赚钱的也就30多个。

我每年和我的团队都会和大部分时间去考察全国城市，就是为了挖掘出那一小部分还能涨的城市，并且也花时间总结出来了。

想要知道目前全国范围内哪些城市有价值，而且重点关注哪些板块的，可以扫码添加我的微信，我可以把这份全国价值名单发给你。

前面我说了杠杆的魅力，既然杠杆那么好，为什么这几年我们却提出要去杠杆呢？

那是因为杠杆上升太快，会有违约的风险。

但没负债未必安全，有杠杆未必危险。

关键要看，杠杆的成本是多少？杠杆的使用期限是多久?

对月收入5万的人来说，月供1万算什么，但对于月收入只有1万的人来说，月供1万就是不可承担的痛。

汝之蜜糖沃之砒霜。

前面我说了，杠杆带来的收益是很惊人的，但一切有个能涨大前提，以及有个安全的底线。

靠杠杆暴富的大前提，是房价能一直涨，这个信仰今年基本被击碎，房价不是一直涨的，而是只有部分能涨。

此外，哪怕买到了能涨的房子，也得有个杠杆的安全底线。

上升期要敢加杠杆，而低迷时要懂去杠杆。

如果你房价一旦横盘或缓涨，过高的杠杆就会压垮你，现在市场这样的现象可不少。

除此之外，市面上还有很多贷款类型，比如JYD、DYD、信用贷、装修贷、消费贷等等。

不同贷款类型，额度和期限完全不一样，当然利率也完全不同。

关于细节，我就不便展开去说了，要不然还有广告嫌疑。

说白了，用好杠杆的实操落地很细节，既要踏准周期、找准标的、还有有勇气加杠杆，更重要的还要能借到更多、更便宜、期限长还利率低的钱。

这件事本身就很难，不同的资本在不同人手里会产生不同的结果。

如果普通人不会使用，反而适得其反，不如好好减少负债，守好自己的安全底线。

细节敏感的话题，我不展开细说了，大家如果对这方面话题有疑问，或者有点兴趣想深入了解的，可以扫码加我微信，有些话题我在闭门直播中也会展开说，但观看直播的链接，也只会私发给已经加我微信的粉丝。

本文首发于微信公众号：大胡子说房。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

关键词：