代建正在成为房企着力布局的第二赛道。在刚过去不久的2022年中期业绩会时，包括碧桂园、龙湖、旭辉、建发国际等在内的多家稳健型房企，不约而同表达了对代建市场前景的看好。

在房地产开发领域，代建并非新事物，而是有着十几年的历史，专业代建公司如绿城管理、中原建业在代建业务上已初具规模，并完成单独上市。

步入2022年，代建业务开始受到更多公司的关注，因其低投入、低风险和收入稳定，有助于房企平稳穿越行业周期，成为各家公司增加现金流入、维持稳定经营的措施之一。据亿翰智库统计，截至目前，百强房企中已有超40家房企布局了代建业务。

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多位房地产业内人士表示，除了原本的政府代建、中小房企的商业代建需求之外，代建市场亦有许多新增需求，包括来自开发能力不足的城投公司，以及出险房企旗下需纾困的项目。据海通证券(600837)测算，“十四五”期间，代建业务的市场容量或将达到2000亿元左右规模。

超40家房企布局

最近将代建带入业内关注范围内的，是华夏幸福(600340)中标沈阳市的一个代建项目。

8月下旬，沈阳市苏家屯区城市建设局发布了“沈阳市苏家屯区HD项目-工程管理及造价咨询”的招标公告；9月13日，招标代理机构公布了该项目的中标人为幸福安基，即华夏幸福旗下的专注经营代建业务的平台。

这应该是幸福安基获取的首个代建项目。公开信息显示，上述招标公告发布于8月17日，幸福安基成立于8月18日。

华夏幸福对代建业务的探索，正是当前房地产行业寻求新的盈利增长点的一个缩影，包括世茂、建发、旭辉、龙湖、碧桂园等公司，都在积极加大布局开拓这项业务。

比如，早已在代建领域发力的朗诗地产，于不久前正式更名为朗诗绿色管理有限公司，并表示未来将专注于轻资产业务，称开发代建项目产生的利润将成为集团的主要利润来源。

旭辉、龙湖、碧桂园则是代建赛道上的“新生”。旭辉在2021年成立了代建平台旭辉建管，在今年的组织变革中，这一平台被放到了与开发、商业放到同等的地位上。旭辉建管董事长陈东彪表示要在现有的能力下，“一定要更大（力度）地拓展代建”。

龙湖在2022年的中期业绩会上才正式对外发布了代建品牌。该集团CEO陈序平认为，“今年多地的政府地方平台公司托底土地，其缺乏操盘能力”，这对龙湖发展代建业务将是个机会。

碧桂园亦是旗帜鲜明地表示要在代管代建方面发力。“公司有管理层出身建筑行业，加上多年发展后成本竞争力优势和机器人建筑新业务”，碧桂园表示在代建业务上拥有不少优势，总裁莫斌在中期业绩会上也披露，与很多地方政府达成了一致，帮助出险企业或者出险项目的完成保交楼。

中金公司在7月份发布的一份研报显示，以克而瑞2021年全口径销售金额为准，TOP50房企中，涉足代建领域的房企共有37家，其中绿城、雅居乐、金地、旭辉等7家房企都对该业务设定了较高的战略定位且已有一定的体量。若将统计范围扩大至百强范围内，据亿翰智库统计，截至目前，已有超40家房企布局了代建业务。

促使房企不约而同地聚焦于代建业务的，是房地产市场的变化。中信建投(601066)地产行业分析师竺劲撰文指出，高周转年代，房地产开发可以赚取资产升值带来的利润，远高于代建业务收取的管理费，因而房企会将人力主要用在传统开发业务上，通过自投项目进行扩张，而不愿意大规模布局代建业务。

如今，房地产行业的高周转模式难以为继，企业需要降低杠杆、放缓扩张规模，“在这样的情况下，房企的人员过剩问题凸显，不少房企纷纷选择转向代建这样的无负债扩张手段，来帮助自身找到新的增长曲线。”竺劲表示。

三大业务板块持续扩容

“代建市场正迎来逆周期的业务爆发。”绿城管理在2022年中期业绩会上给出这样的判断。

代建行业根据委托人性质进行划分，通常可分为政府代建、商业代建、资方代建，分别对应政府、中小型房企和金融机构。

政府代建包括企业通过政府招投标，提供公共住房及公共基础设施的开发。其中，国家“十四五”规划中的保租房建设要求带来了政府代建规模的快速扩张。据海通证券测算，以650万套的保障性租赁住房的规划标准计，预计在此期间保障性租赁住房的工程合同总计将超过1.3万亿元。

政府代建也正是绿城管理在2022年上半年增速最高的业务板块，同比增幅超70%；同期，该公司新拓代建项目中，来自政府、国企委托方总建筑面积也显著提升，占比超六成。

绿城管理认为，未来，面向低收入群体、新市民、年轻人的保障性住房将会得到更多政策倾斜，政府代建未来市场空间和发展潜力巨大。

商业代建领域除了传统的中小房企的需求之外，城投公司也有望成为新的需求来源。2021年以来，地方城投的拿地数量增加，有望催生出相当规模的商业代建市场空间。

“城投平台相较而言缺乏开发能力，而民企在这方面实力较强，输出品牌和能力，我们就赚开发建造的钱。”2021年底开辟代建业务的某华东上市房企内部人士向记者表示，2021年下半年以来，他所在公司已停止拿地，投拓主力转向代建项目开拓。

另外，也有公司看重资方代建。据中信建投研报，资方代建原本是代建行业一个小分支，但自本轮地产下行周期以来，融资渠道的收紧使得部分房企现金流压力增大，不良项目数量增多，AMC、信托承接不良项目后，需要代建公司提供物业开发等方面的咨询和管理服务，由此推动资方代建的市场的扩容。

绿城管理方面在此前的中期业绩会上给出预判，“为纾困类项目提供代建服务将是未来2~3年的市场机会。”在2022年上半年，绿城管理联合多家金融机构，先后落地了恒大江阴项目、奥园广州云和公馆项目等多个资方代建项目。

有业内人士认为，地产的周期下行孕育着代建行业的机遇，其黄金发展时间已经到来。旭辉建管董事长陈东彪预计，代建行业从2010年~2020年行业刚刚起步时，每年都有20%以上的增长，2021年到2025年每年还会有23%的复合增长，“这是一个非常巨大的市场。”

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