8月26日，北师大房地产研究中心主任董藩在凤凰网财经《封面直播》对话中，对房地产市场的走向与变革作出了解读。随后，“专家建议还贷时间延至40年”“专家建议农民在县城买房”“取消公摊面积购房者能否少花钱”甚至“董藩”等多个话题词登上微博热搜，引发全网热议。

(资料图片仅供参考)

对话中，董藩主张农民住到城里去，因为在县城里享受到的公共服务和接受到的信息等与农村的环境完全不一样。对于提升农民的个人素质很有必要。如果一些农民仍然需要在农村种地，可以在需要的时候开车过去种地，

对于“建议农民县城买房开车回村种地”的观点，不少网友质疑董藩“不懂农村”“不接地气”，8月27日下午董藩本人对此做出了回应。

董藩表示，首先自己在农村长大，现在也有时去农村，对农村农业基本熟悉。第二，农民住在县城开车去种地已经很常见了。县城周围20公里的农村都可以这样做，开车十几分钟到半个小时就到地里了。第三，开着车去种地可以开农用三轮车、四轮车、皮卡车，不是说开着奔驰宝马去种地。

“第四，这些农用三轮车四轮车也就几千到一万，皮卡也就五六万七八万的样子，在农民家庭中很常见。早就不是买不买得起的问题。第五农活是带有季节性的，农忙时到地里耕种，农闲时在城里打工和做小买卖，很多农民已经这样做了，第六，除了发达县城外，大部分县城房价每平1500-3000元，并且现在买房可以贷款，首付才3-5万。”

董藩还表示，自己一直主张积极推进城镇化和农业现代化，主张农民进城享受现代城市文明，让农民的孩子受到好的教育。“那些骂我的人，有些人是真的不懂农民和农村。我觉得我才是农民的贴心人。”

除了“农民县城买房开车回村种地”，董藩在对话中还对“取消预售、取消公摊”等话题发表了看法。

他认为预售制是房产领域最伟大的发明之一，该制度本身没有问题，有问题的是在预售时就办理贷款，将银行的风险转嫁给了消费者，并且对预售资金监管不到位。

而对于公摊面积导致高房价的说法，董藩认为这种理解是错的。公摊面积跟买房的价格没有关系，房子价格是由当前的总供给和总需求决定。董藩表示，公摊面积永远不可能取消。

农民可以在县城买房住，然后开车去农村种地

Loaded: 42.98%封面直播：现在一些城镇陆续在出台政策，希望给进城买房的农民提供购房补贴，以及帮他们解决入学、工作的问题。您觉得从农民群体的角度出发，他们到底要不要到县城去买房子？

董藩：农民进城买房还有一个生产经营的问题，如果生产经营不受影响，我是主张农民要到城里去住的。他们可能没法到大城市里来，但是在县城也可以。在县城里，一个人享受到的公共服务，能接受到的信息，增长的见识，和农村的环境是完全不一样的。这对于提升农民的个人的素质，是非常必要的。

如果一些农民仍然需要在农村种地，他可以需要的时候开着车过去种地，但是他长期住在县城。而且农民在县城里面的话，医疗、教育、生活环境等都会有很大的改善，也享受到城市文明和现代文明。

房地产最主要问题是需求不振，对有能力买房的人不应有限制

封面直播：您认为未来拉动房地产市场需求的主力军应该是哪批人？

董藩：从房地产市场上来看，肯定还是中产阶级以上的人。房地产市场很特殊，它有一个进入的门槛，如果没有积累到相当地步，哪怕咬牙切齿用六个钱包凑够了首付，但达不到那个状态仍然进入不了这个市场。

因为我们当前面临最主要的问题是让需求恢复，所以我们现在强调无论是谁进入市场买房子都是对社会的贡献。不要说人家买5套、8套，他只要能进入这个市场，真正拉动经济，使需求有所恢复，对就业有贡献，对地方财政收入有贡献，对GDP增长有贡献，这就是非常好的。

封面直播：您的意思让所有有能力的买房人都可以买房，不要有任何的限制？

董藩：对，当前就是应该万众一心。

封面直播：全面放开房地产后，大家都去大城市买房，持续推高大城市房价，年轻人更买不起了，会不会加大贫富差距？

董藩：首先各个城市的差距大是正常的，国际经验告诉我们，不要拿纽约的价格和那些小城镇的去比。

另外，房地产有多大影响？我们估算，GDP总量中有30%-40%由房地产完成，也许以后会慢慢下滑，但至少当前它是这样一个状态。第二，就业人口有多少？我们发现至少有1亿人口跟房地产直接、间接发生联系，当房地产受到影响的时候，他们都会受到影响。

建议首付比例降至20%，还贷时间延至40年

封面直播：现在年轻人都说房价太高，买房压力比较大。该如何减轻年轻人的买房负担，帮助年轻人更快买房？

董藩：首先目前我们30%的首付比例太高，全世界没有这么高的首付。到外国去买房子，当地人都是5%、10%的首付，10%是很常见的。0首付也是不行的，美国次贷危机就是这样发生的。

虽然0首付不行，但是10%-20%的首付是可以的。所以我们可以将首付下调到20%，这样的话年轻人积累财富、积累首付的过程就会缩短。

年轻人在买房子初期的时候，还款压力比较大。我们能不能给他一个照顾？让他前五年只还利息，不还本金。五年以后你的收入就会明显上升，比如说刚毕业的时候月薪是七千，五年以后一万三四是很正常的。这个时候再逐渐把前期的本金放到后边25年中去分摊，压力就会大大减轻。

第三，还有一个措施，现在我们的房贷一般来讲是贷30年，能不能延长到40年？这样也能减轻还贷压力。这个观点网上有很多人都在骂我，但你想你借了银行的钱，让你多用了10年，多付一点利息是很正常的。

有人说延长还贷时间的话可能退休了还得还房贷，但退休了还贷也无所谓。因为退休了还有退休金。有人说万一退休金下降了呢？但是等三四十年后你退休的时候，这点贷款在你的收入当中所占的百分比也很少很少了，可能十分之一都不到。因为这些年收入是一直在涨的，而你还款金额是下降的。

预售制是房产领域一个伟大的发明，不应该取消

封面直播：现在很多人认为应该取消预售制，您怎么看？

董藩：我认为房产领域有两个伟大的发明，一个是预售，一个是按揭贷款，当然这两个是配合在一起使用的。

预售为什么是一个伟大的发明？因为房地产业是一个资本密集型的行业，盖房子需要的钱太多了，从开发商的角度看，如果没有足够的资金买地，房地产企业缓步发展，但我们的需求又处在一个爆发的状态。因此，如果让开发商用自有资金去开发，现在市场上的开发量会下降三分之二。

那么预售制就是这样一个制度，在开发商钱不够的情况下买了地后，可以通过预售产生一种融资的效果，

如果预售的情况比较好，就会使施工企业、建材企业等都对这个楼的建成充满信心，愿意垫资供开发商先使用。预售的资金帮助产业链建立信心基础，又有施工企业和建材商愿意赊帐帮助开发商完成项目，就使得这种生产供应规模很大并且相对顺利。如果不允许预售了，开发商靠自有资金去开发，开发规模就会大大下降。

在需求端没有下降的情况下，供给端下降了，会导致价格急剧失衡，价格飞涨，因为生产的房子的太少了。那样的话低收入阶层，甚至很多中产阶级都买不起房子，只有富豪阶层才能买得起。

第二，国外的经验显示，预售是检验市场认可程度的一个重要手段。如果预售的情况不好，就会倒逼开发商调整规划设计。在中国这方面虽然被弱化了，但是还存在一定作用，很多开发商一期楼盘规划时，可能因户型偏大等原因预售效果不好，就会在二期、三期调整过来，这样便促进了资源的优化配置。

第三，大家现在都认为自己吃亏了，比如烂尾了等。其实烂尾是当前的一个特殊情况，正常情况下烂尾还是很少的。在正常情况下，我们看到什么？房价是稳步上涨的。

预售对消费者有一定好处。除却烂尾等特殊情况，正常情况下，房价稳步上涨时，消费者通过预售提前两、三年买房，就意味着按照两、三年前的供求关系去支付价格。因此预售虽然提前付钱，但消费者就相当于合作投资，分享了未来上涨中带来的增值收益。

但是现在骂这个制度的人，其实很多都享受到了它的好处，或者说不知道这种好处。所以我们要给大家讲清楚，它有存在的意义。

我们发现这个预售制它可能确实还是有一些缺陷。与中国相比，西方预售交了10%或20%的定金后。等到交房时才办贷款，但中国是预售时就必须办贷款，银行提前两三年收取利息，这实际上是对消费者财产权的伤害。并且，如果房子烂尾，风险也转嫁给了买房者，因为消费者已经签订了贷款合同，银行往往强制消费者无条件偿还贷款，这非常不合理。因为产品并没有到消费者手中却必须偿还贷款，还称贷款和预售是两个合同，但这两个合同其实套在一起。如果完成不了那个交易，我本身就不会借你这个钱，不应该有这笔钱。

封面直播：所以其实您认为预售制本身是没有问题的，重点是要把办贷款的时间移到交房的时候，这样可以保障购房者的利益。

董藩：这是第一点，第二点就是预售资金有个监管问题。我们现在监管不住，为什么监管不住？是因为监管方必须有业主代表或者说业主的律师才行，在西方就是这样，买卖双方的律师和政府共同监管。

公摊面积和房价无关，永远不可能取消

封面直播：现在很多人都在呼吁取消公摊面积，认为高房价很大一部分原因是公摊面积导致的，您怎么看？

董藩：很多人对于公摊面积的理解完全是错的。其实公摊面积跟买房的价格是没关系的，房子价格是由当前的总供给和总需求决定的，跟成本没关系。就像我们去买花生的时候，你不能说五块钱一斤的定价里面要去掉化肥、农药的成本钱。

定价跟成本没关系，只根据有多少人想买，自己有多少货。开发商在核算成本的时候，跟我们买房者是没有任何关系的。

另外，公摊面积是永远不可能取消的。任何商品住宅都有公摊，自己家之外的面积，包括走廊、电梯、物业用房等都属于公摊面积。我们不可能不坐电梯，不用走廊，所以这些公摊面积和我们私人的住宅是结合在一起的，分不开的。

有些公摊面积比例大一点的小区，也会显得高档、舒服。比如说楼梯更宽一些，电梯更大一些，走廊更宽一些。所以公摊面积的比例是和居住的舒适度连在一起的。

所以讨论取消公摊面积其实一点意义都没有，但是为了让买房的人放心，相关部门可以规定开发商在售房的时候写清楚自有面积和公摊面积。另外公摊面积可以有百分比浮动，比如说上下不能超过1.5%。超过这个标准，就要有一些惩罚措施。

可以取消物业公司 由业主自治管理

封面直播：现在也有人提出说实现小区自治，成立一个小区管理委员会，您觉得这种方式可行吗？

董藩：这个可以尝试的，我很早主张现在的模式仍然可以存在，你愿意接受就接受；如果你有问题，那可以对小区进行一些改革性的尝试。

比如说小区里有的人能力比较强，他们可以成立一个小区管理委员会，然后负责招聘一些专业性的公司，比如说维修、绿化、保洁等。自己单独招聘，把中间的物业公司取消，就等于少了一个环节，节省了一块支出。

但是这个团队，实际要很有奉献精神，这是第一。第二，长期下去也必须有一定的物质利益。比如雇10个人都是小区退休的职工，他们经过选举产生，或者说竞聘上岗，每个月他们有5000块钱或者3000块钱，这样他们才能尽职尽责，然后去跟社会上专业机构合作。

由于都是小区的员工参与管理，其他人就不太好意思“搭便车”。有一些人情廉洁的作用。总结来说，相当于把物业公司这样一个商业化中间环节变成了有点公益的非营利机构。

县城的房产要及早脱手，亏本也要甩掉

封面直播：有很多人在房价高的时候回到县城买了房，但是现在这些县城的房子卖不出去了，而且年轻人也不回去住，您觉得该怎么解决，未来会不会好转？

董藩：人口总的流向是从小地方流向大地方，从农村流向县城，从县城流向城市，从小城市流向大城市，这个趋势是很难改变的。小城镇特别是县城的房地产，主要是靠农村人为了孩子上学，或者有些年轻人想脱离农业到城里从事服务业等。如果农村人口多一点可能情况还好一些，它有一个持续聚集的过程。

如果农村人口尤其是年轻人口已经比较少了，而县城能提供的工作岗位又很有限，那么县城房子的潜力就不是特别大，房价上涨可能就非常困难。而且这些普通县城的房子和北上广深等大城市周围的县城还不一样。大城市周围的县城还有市场有升值的希望，可以不着急出手，以时间换空间。

但是长期来看，普通县城房地产的保值增值性很弱。在这种情况下，之前买了县城房子的人，就很难等到房价上涨再脱手的机会。站在个人角度，我主张县城的房子要及早脱手，就是亏本也要甩掉。

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