观点指数 8月22日，金茂服务管理层召开了2022年中报业绩会，取得了在行业中十分亮眼的业绩。

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在金茂服务的整体规模取得跨越式发展的同时，毛利率及贸易应收款项等指标也维持在健康及合理水平，在手现金仍然充沛。同时，其收入结构也得到了大幅优化，社区增值服务收入的绝对值与总体占比都得到大幅提升。

社区增值服务是金茂服务上半年高增速的重要支撑之一，金茂服务在此领域已有所铺垫和成就，未来预计将会成为其业绩增长点的重要一级。

逆行业周期的高增速

金茂服务于今年3月10日在香港联交所主板上市，上市以来，恰逢港股物业服务板块下行周期，因此金茂服务自身在资本市场的表现并不突出，但若在物管行业中横向比较则并未落入下风。

虽然二级市场方面有受一定压制，但金茂服务自身成色较为优质，其背靠稳健国资，母公司兼地产关联方中国金茂在国内拥有较多的高端物业项目及储备。金茂服务也因而整体服务项目都偏向中高端，其2020年在管物业的平均物业管理费达5.4元/平方米/月，显著高于行业平均水平。

从金茂服务发布的上半年业绩出发，上市以来，金茂服务的规模进一步取得跨越式的增长，截至2022年6月30日，金茂服务在管面积翻倍，较去年同期的1990万平方米上涨129%达到4550万平方米，合约面积也增长了57.8%至6960万平方米。

另外，根据招股书，2018-2020年间，金茂服务在管面积的CAGR约为31.7%，可见其上市后提速明显。截至2022年中期，其合约在管比约为1.53，意味着后续仍存在充分的项目释放空间。

财务数据方面，金茂服务上半年营业收入10.97亿元，同比增长59.9%，净利润同比增长94%达到1.7亿元，贸易应收账款则有较大涨幅，同比增长62.4%至6.73亿元，不过与其上半年的业绩增幅基本保持一致，可以认为其贸易应收款的增长处于合理范围内。

除此以外，金茂服务上半年毛利率32.5%也基本维持在往期，高于上市物企毛利率29%的平均水准。另外，虽然金茂服务今年6月曾花费4.5亿元收购了首置物业，但截至年中的在手现金仍然充沛，达10.4亿元，叠加物管企业的稳定现金流（金茂服务自身上半年经营活动现金流约为同期净利润的1.6倍），足够支撑后续的收并购和战略投资等活动。

受房地产行业信用风险提升及流动性压力等因素影响，2022上半年的物业服务行业发展风云变幻，而在业绩增速普遍放缓的各物业服务企业中，金茂服务的上半年的业绩可谓十分突出。

上半年增长拆解

从项目角度来看，金茂服务截至2022年6月30日的管理面积为4548万平方米，其中39%即1789万平方米为第三方项目，相比2021年底的1242万平方米的三方项目增加约547万平。值得注意的是，金茂服务上半年收购并表首置物业，经过半年的时间还有部分合约项目得以释放。截至2021年底，该标的企业在管面积280万平方米，合约面积711万平方米。，

而从业务层面来看，金茂服务目前共有3条业务线，分别是基础物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务，上半年收入占比分别为49.3%、28.3%以及22.4%，而同比增速则分别为45.8%、221.3%以及30.1%。

细分而言，金茂服务的基础物管收入增速与整体收入增速基本保持一致，而非业主增值服务与整体营收相比则增速有所放缓，非业主增值服务主要是与地产开发商进行的业务，包含案场服务，前期规划以及设计服务等，该部分营收占比的降低对物企而言客观上是对收入结构的优化。

另一个角度来看，金茂服务的非业主增值服务在绝对值上实现了一定规模的增长，另外中国金茂对金茂服务保持了一定力度的业务输送力度，预计未来一段时间内可能也会给予金茂服务持续的相关业务支撑，保证业绩的实现。

社区增值服务则是金茂服务2022上半年的业绩亮点，金茂服务今年上半年社区增值服务同比增幅高达221.3%，收入占比则提升11.2个百分点达到22.4%，在全年的业绩增长中起到了举足轻重的作用。

行业中来看，社区增值服务本身是物业服务企业近年发展的重要抓手之一。根据2021年上市物企年报统计可得，2021全年41家上市物企社区增值服务收入达251.75亿元，均值达6.14亿元，同比增长69.89%，高于同期总营业收入、物业管理服务收入和非业主增值服务的收入增速。

目前物业企业所提供的服务更偏向于“收租式”的后勤服务，若意图寻找更多市场空间，社区增值服务将是物企向“商业消费服务”模式转型的关键。事实上，目前社区增值服务这一赛道本身开发尚不完全，存在较大的盈利和创新空间，包含经纪业务、美居、文化教育、家政等不同领域。

从金茂服务自身的角度来看，金茂服务自 2020 年第二季度开始拓展社区增值服务，目前已卓有成效，虽然其增值服务的毛利率对标行业内同样以品质著称的滨江服务和绿城服务仍有一定差距，但金茂服务在社区增值服务方面发展迅猛，目前已铺展资产经纪、美居、到家生活服务等相关业务领域且增长迅速，今后其社区增值服务板块预计也将成为未来业绩增长点的重要一级。

关键词： 金茂服务