（原标题：　买房送宝马？“地王盘套路”背后，有些房子卖不完，有些房子抢不到……）

作者|猫哥

买房又双叒叕送宝马了。

每到“金九银十”，“买房送宝马”这样的好事就是接踵而至，宝马已经快要成为了购房促销的标配了。去年的这个时候，招商送，绿地也送，豪宅送，平层也送，上海宝山送，广东阳江也送。

虽然已经是玩剩下的梗，但是到了今年，仍然还有一群效仿者。

猫哥甚至看到了“广州首付1万、总价28万还送宝马”这样令人有点“惊悚”的推广信息，你敢发我都不敢信。

01

这一次“最红”的效仿者是也位于上海宝山，上一次送宝马的主角招商雍和府17公里外的“央玺”。

大红的背板上硕大的“送”字非常惹眼，连在一起则是“购房送宝马，一步到位”，而旁边就是一辆全新的宝马车，非常的有冲击力。

话说，央玺这个盘也算是来头不小。

2016年8月17日，宝山区顾村镇总建筑面积约12.6万平方米的一块宅地，被建发、首开、中粮联合体以总价67.9亿元竞得，溢价率115%，楼板价53727元/平方米，成为当时的宝山顾村“地王”，也成为了上海外环楼板价之最。

建发操盘三年，“顾村地王”成为了高层+别墅的“央玺”项目，在拿到预售证入市前，还失了一把火。

不过，这把火并没有把项目烧旺。

6月27日，央玺以6.3万的均价开盘，最高报价6.8万，最低报价5.5万，基本上与楼板价持平了，按照这个价格来讲，基本上算是“亏本”卖了。

户型面积从85到95平方米，也算是“刚需户型”了。

但是，销售却很不理想，毕竟这是宝山首个均价“破六”的项目，与周围“5”打头的新盘相比，实在没什么吸引力。

根据上海市房地产交易中心的“网上房地产”，从6月27日一期开盘至今，6月份卖出了9套，7月份卖出71套，8月29套，9月25套，最终344套住宅仅售出了134套，其中还有两套被退了房，去化率不到40%。

而二期已经拿到了预售证，开盘在即，所以在国庆节前后，搞了一个认筹活动，也就是“购房送宝马”活动，还真有很多人冲着这个优惠去看房。

而就这，也是在玩套路。你以为的是“送”，实际上是“抽”，10月认购签约，获得的是宝马5系轿车的抽奖资格，而抽到的，也只是轿车的“10年使用权”。

这个套路，一点都不真诚。

当年的雍和府虽然身处远郊区，但是人家是真送，不要车还可以折现呢，而其他玩这个套路的，至少也会标明“抽取”。

一句话，还是消化库存的压力太大了。

02

事实上，整个上海的行情都不算好，“日光盘”基本上鲜有了，而几千人摇号的盛况也已经不再。

9月中旬，上海前滩板块的晶萃名邸上市，这是时隔半年，前滩再推新盘，已经算是网红盘了，户型好，而且摇号不需要冻资，306套房源最终迎来的961组有效的认筹。

而要知道，在2018年的时候，同样位于前滩的中粮前滩海景壹号项目，推盘437套，摇号人数达到了3127，仅有13.98%的“得房率”。而且在认筹阶段，需要认筹金100万，验资285万。

同前滩，同“红”，但是不同的命。

近千人的摇号认筹，也没有让晶萃名邸成为“日光盘”，目前仍有71套房源可售，推出的10栋楼，均处在“在售”状态，无一清盘。

9月份，上海有近20个项目开盘，但是在上海市近7日销售排行榜中，只有黄山锦庭和晶萃名邸进入了销售top10，而其余8个不是商业，就是2018年底开盘的老项目。

据CRIC监测，今年国庆黄金周期间（10月1日-7日），30个典型城市新增商品住宅成交面积为167万平方米，较去年同期小幅微增3%，一线城市中，仅有深圳同比大涨80%，维持着一线的热度，北京上涨一成，而上海则是以83%的幅度暴跌。

在节前，重点城市都在加速推盘，虽然推新是主流，但是供应还是比较多的，中指院的数据显示，节前一周内，全国重点城市共开盘105个项目，合计推出房源19171套，而在9月30日至10月6日一周内，开盘项目缩减至44个，房源7435套。

下降的不仅是房源数量，还有平均去化率。

在国庆期间的一周内，开盘项目的平均去化率由上一周的63%下降至42%。黄金周的新房，也没有比较好卖。

03

虽然整体上房子不好卖，但是仍然还有“畅销款”。

什么样的房子好卖？

一个是大家传统意义上的“躺赚房”。

比如南京江北自贸区内有个江与城项目，据称是区位优势明显，升值空间大，而且南京整体限价的情况下，能够做到房价比周边的房源低，仍然能够“买到就是赚到”，一期开盘200多套房，7000多人报名，二期的300多套，又是7000多组摇号。

而在更早一点的杭州，“千人抢房”是小意思，8800的登记人数都不算高，有一个公寓项目，178套的房源，引来2.95万人提交登记成功，另有1.1万人的资格待审核，最终中签率0.6%。

而另外一种，就是让人架不住的“疯狂促销”。套路也好，真诚也罢，“降价”这件事在全国人民的心中还是很有分量的。

进入9月份以后，市场迎来的就是一个“全员卖房”的局面，当二手房的房主们还在纠结要不要降价卖房的时候，头部房企已经打响了降价的“战役”，有房企连KPI都上了。

作用也是很明显的。

房企拿出了9月份的数据，市场是很震惊的。恒大9月实现合约销售金额约831.1亿元，环比增长约73.8%，同比增长约31.9%，刷新了恒大单月合约销售金额的历史纪录；碧桂园9月份合同销售515.8亿，同比增长40.39%；世茂单月全口径销售额320.9亿，环比增长49%，同比增长57%。

降价有用。

04

不过，在进入四季度之后尤其是黄金周之后，不确定的因素又增加了一重。

10月8日，以LPR为基础的房贷利率新政正式实施了，新发放的商业性个人住房贷款利率以最近一个月的LPR为定价基准加点形成。

首套房不低于LPR，而二套房加点不低于60个BP（基点）。

最新一期的LPR是央行在9月20日发布的，一年期的LPR降了5个BP，全面降准后，带动LPR定价走低，5年期的LPR4.85%，与上期相比维持不变。

在新政落地首日，不少城市都对当前的房贷利率做了调整，各地的加点幅度也各不相同。

北京的首套房在LPR基础上加50个BP至5.4%，二套房加105个BP到5.9%，基本上与此前按基准利率上浮后的房贷利率持平；南京首套房加80个BP，二套房加105个BP；热点城市苏州，首套加120个BP，二套房加150个。

而在未来，城市间的利率分化也会更加明显，但是LPR整体下降的趋势并不大，毕竟在LPR政策出台之初，其中的一个目标就是不刺激房地产。而每月的LPR调整以及各个银行贷款加点的多少，除了报价银行的因素外，还要考虑的就是当前房地产市场的状况。

虽然后续报价还没有出，但是稳中渐紧，却能够达成一部分共识。

在上市房企的中报期，很多房企表示不拿地了，而逐渐降温的土地市场也表明，很多房企已经开始动存货清库存了。

那么，接下来的四季度，还会继续打折促销吗？

冷热不均，风险也暗含其中，傻傻买房就能躺赚的好时候，一去不返了，当然，捡漏赚钱的机会也不少，这更考验你的眼光和勇气。

关键词：