房企加速推货 多项目“跑步”入市 “金九”上海楼市调查

夏治斌，张玉

8月末开始多家房企推出的项目认筹，让刚刚步入“金九”的上海楼市显得成色十足。

连日来，《中国经营报》记者实地走访了四季都会、中海·臻如府、万科西郊都会、前滩晶翠名邸等项目了解到，各楼盘认筹现场出现火热现象，前来看房的人不在少数。

楼市活跃度提升同样体现在新政出台一个月后的上海自贸区临港新片区内。记者联系多位临港新片区项目工作人员获悉，自8月初，国务院正式同意设立临港新片区后，该地房地产市场快速升温。其中，有东宸源著的销售人员向记者表示，项目整盘有676套可售，高层在8月初就已经全部售罄，目前只剩下面积92~120平方米的叠加可售。海上风华销售人员则直言：“马上新政出来了，房子就买不到了，因为我们的房源也不多了。”

楼市热度提升的背后，近年来由于房企融资环境进一步收紧，积极采取措施应对可能面临的资金压力成为房企不得不思考的问题。就此，记者联系了上海万科、中海地产等部分公司，截至发稿，未获得相关回复。

“金九”楼市回温

在刚刚过去的8月份销售淡季中，上海楼市虽新建商品住宅成交面积有所增加，但均价、成交面积及供应入市面积均有所下降。

上海中原地产数据显示，8月上海新建商品住宅成交面积77.6万平方米，环比增加26%;均价为49729元/平方米，环比下跌7.6%;供应入市面积只有43.2万平方米，环比减少46.1%。

另据上海易居房地产研究院数据，今年8月，4个一线城市成交面积环比下降19%，同比下降16%;18个二线城市成交面积环比下降10%，同比增长6%;18个三四线城市成交面积环比下降4%，同比下降17%。

在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，上海楼市8月初延续7月调整格局，成交在低位震荡，但后半月因为临港受政策利好，市场成交逐步走高，并且带动全市最后一周成交接近25万平方米，创今年周度成交新高。

他进一步解释称，从区域表现来看，奉贤、南汇成交量分别居于第一和第二的位置。相比之下其他区表现较为平淡，可见全市成交主要是郊区域成交表现突出，因此刚需类项目占比提升明显，比如成交前十的榜单中有2个此类产品，并且排名第一的也是刚需项目。“因此8月均价也回落到5万元/平方米以内，为49729元/平方米，环比下跌7.6%，而这一价格也是自去年5月以来的新低。”

值得注意的是，8月末及9月初以来，上海楼市有多家房企开启项目认筹模式，仅在8月26日，就有包括前滩晶翠名邸、四季都会、中海·臻如府、万科西郊都会、宝地佘山1号二期五家楼盘扎堆认筹。

以四季都会为例，该项目位于地铁一号线富锦路方向底站。8月28日，记者前往该项目销售中心，即便是在工作日，前来看房的人也颇多。

四季都会项目置业顾问告诉记者，认筹时间为8月26日到9月1日，认筹只接受刷储蓄卡金额80万元(上限2张卡)，非上海户籍的需要提供63个月内满60个月的社保或者个税税单等资料。

一位在上海工作十余年的看房客李锦如(化名)告诉记者，2017年，她在临近上海的湖州市购置了一套房产，现在想在上海再买一套婚房，所以目前上海即将开盘的项目，她有时间都会去看一看。“前段时间上海开盘的不是很多，九月、十月开盘的项目很多，打算就在这个时间段确定下来。”

土地供应放量

8月份，由于受到房企融资收紧政策的影响，全国土地市场整体遇冷。同策研究院监测数据显示，截至8月31日统计数据，8月份全国300城市土地成交1593宗，比上月减少595宗，比去年同期减少525 宗。

7月30日，中共中央政治局召开会议，提出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

这使得多家房企在拿地方面变得更加谨慎。在今年上半年业绩会上，融创中国董事会主席兼执行董事孙宏斌表示，在拿地方面，公司下半年基本没有指标，除非是特别好的地，拿地基本是停止的。

亿翰智库研究总监张化东表示，贷款收紧，对全国市场都会有影响。对于上海而言，土地溢价率没那么大，有些项目的溢价率会高，但也只是局部现象。

不过，在经历8月土拍规模的冷寂后，9月以来，上海土拍市场再度回暖。

据腾讯房产数据统计，9月，上海土地市场预计将出让15幅地块，总出让面积73.97万平方米，总建筑面积141.92万平方米，总起始价260.09亿元，起拍楼板价均价2.211万元/平方米，未来至少可提供8263套房源。

其中，9月5日，上海陆家嘴(14.530,0.11,0.76%)(集团)有限公司(上海东翌置业有限公司)以91亿元拍得位于浦东新区张江中区56-01、57-01、73-02、74-01、75-02地块及57-02公共绿地、学林路、卓慧路、百科路地下空间土地，出让面积89927.4平方米，容积率范围在3.5至11，基本在4.1左右，成交楼板价约2.47万元/平方米，溢价率0%。

卢文曦认为，9月土地供应是今年以来少有的土地供应潮。“下半年虽然房企会面临资金压力，但是从土地供应来看却非常充足。从新房去化来看基本在70%震荡，去化压力并不是特别大。一线城市也是房企重要利润来源，9月如此多土地给房企足够多选择。想做标杆树品牌的项目可以拿中心区土地，想刷流量做高周转可以拿远郊土地。”

临港新片区暖风频吹

8月6日，国务院正式同意设立上海自贸区临港新片区。

在当天下午举行的新闻发布会上，上海市委常委、常务副市长陈寅在介绍新片区总体方案时透露，上海自由贸易试验区临港新片区将放开房产限购政策。由以家庭为单位的限购，转为以个人名下房产数量限购，购房资格由5年社保要求转为3年社保要求。

消息一出，临港新片区政策暖风频吹，楼市随即做出积极回应，多家楼盘看房客络绎不绝。

上海中原地产数据显示，8月，临港新城板块成交总面积为99.8218万平方米，环比增长148.94%;均价2.7009万元/平方米，环比增长22.59%。

8月30日，上海市政府新闻办举行新闻发布会，介绍《关于促进中国(上海)自由贸易试验区临港新片区高质量发展实施特殊支持政策的若干意见》的相关内容，聚焦管理权限、专业人才、财税金融、规划土地、产业发展、住房保障、基础设施等方面，形成50条政策措施。

其中，包括优化新片区人才直接落户政策;缩短新片区“居转户”年限，对符合一定工作年限并承诺落户后继续在新片区工作2年以上的人才，“居转户”年限由7年缩短为5年，其中，核心人才的年限则由7年缩短为3年等政策。

政策一出，成交继续反弹，并一举创下今年新高。据上海中原地产数据显示，8月26日～9月1日，上海新建商品住宅成交面积26.5万平方米，环比增加49.1%。

卢文曦认为，随着临港新片区“50条”特殊支持政策落地，利好还会进一步兑现。

日前，记者前往万科西郊都会项目中心，前来看房的人络绎不绝，销售也不断劝说记者先交部分意向金，以便开盘的时候可以参加摇号。

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