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3月22日，观点机构举办“2023观点年度论坛”，聚焦探讨中国房地产及新经济相关产业链的长青发展、应对变化以及对接资本的经验和趋势。会上，金地集团(600383)开发管理公司副总经理王英臣发表了题目为《行业变局中，代建新趋势和新定位》的主题演讲。

王英臣指出，代建行业脱身于房地产主业，房地产在2021年以及2022年经历了一个大的变革，在变革中代建行业也受到整体行业冷暖的影响，其实也发生了一些相对重大的变化和重新定位，所以在行业整体下行的趋势之内，其实我们可以看到行业在2022年经历了大的整体下行，整个行业的经营模式也发生了一些核心的变化，比如说“三高”时代的过去，去杠杆以及原来高歌猛进快增长的模式在整个2022年房地产的商品房销售额下挫了28%。另外一个直接跟代建相关的，2022年房地产新开工面积下挫40%，整个房地产的主业，也就是整个代建行业的基数、基本盘深度触底之后经历了这样一个下挫。

但是我们可喜地看到，2023年经过政策的刺激、货币的放松、信心的修复开始出现了一个筑底的行为，也开始出现翘尾，同时商品房住宅开始出现正增长，特别是核心城市、核心板块出现正增长。虽然房地产主业规模在缩量，但是对于未来市场的修复我们觉得这是一个相对乐观的局面，未来的市场规模是逐步恢复的一个状态。

代建行业的变化是什么？近五年代建整体增速是维持在18.6%的水平，2022年代建企业新签的建筑面积是1.1万亿，比2021年增长了11.3%，也就是在基数大幅下降的基础之上其实还是维持两位数的快速增长，所以我们有信心未来房地产的代建行业还是能力实现规模的快速增长。

基于上面的这些分析我们判断，其实代建行业已经基于现在市场的变局、行业的变局开始成为行业必然的独立赛道。原来很多企业做代建，一个是能力的输出，也是基于原来并购的方式不足，需要用代建的方式实现，比如给政府配套一些代建的工作，所以是被动的一种行为。目前随着房地产投和管的分离，已经开始显现轻资产输出是一个固定模式，同时多家的涌入、竞争的加剧也带来了整个行业的快速放量。行业的快速放量，再加上整个行业有一定的利润基础，所以有放量、有基础、有利润空间，必然成为一个相对独立的赛道，也是代表整个代建行业从起步期进入了一个快速的发展阶段。

从2021年开始，特别是下半年开始，代建的客户结构更加趋于多元化，因为2021年之前做代建的客户还是中小开发商为主，特别是以配资代建为主，中小开发商在房地产行业高歌猛进的过程中享受到土地红利了，但是它需要代建的模式实现自己土地红利的获利，但是2021年土地失去，开始收杠杆，中小开发商其实是在缩量代建需求。但是同时增加了两个比较稳定的，而且是比较优质的客户，一个是大举摘地的国企和城投平台，摘地之后需要整体开发能力的赋能，需要把地变成房产，甚至变成现金赚回来。还有一些纾困代建，资本代建，所以在开发能力这一块还是有强需求。政府的代建行为其实是一个强需求，而且这几年随着政府的投入是稳步提升的，而且对于代建的认同度越来越高，所以政府代建这几年呈现平稳增长的局面。

还有一个典型的变化，我们原来发现在一些土地有一二级联动的城市，原来一级土地开发商过往都是土地整理完以后跟同行进行股权合作，甚至把股权、土地转让，现在看起来随着投资需求的下降，他们必须自己下场继续做二级。在现在这个局面之下，再重新搭建二级开发团队其实是没有必要的，所以这个已经开始转入代建的需求进入二级市场。还有我们上下游、一些开发商历史上主动和被动的原因是需要把一些应收帐款转为土地的，所以在我们上下游企业这边形成了代建需求。

这是我们2022年的业务实践发现的，其实投资主体多元，我们的客户结构也趋于多元，但是我们开发的专业性代建需求越来越强，所以市场空间、市场需求依旧存在，而且非常广阔。

2023年我们的一些新机遇，从业务量角度来说还是重点放在城投平台代建以及资本代建这一块，还是能够贡献大量的业务需求。

城投地土地存量很大，我们可以看到整个2021年一直到2022年城投在所有拿地里面的占比每个批次是增加的，而且占比比较高，但是这些地在2021、2022年的入市率以及开工率都不是很高，那就意味着，比如说开工率这一块城投整体拿地开工率只有38%，2022年开工率只有9%，这样大量未开工土地就带来了城投平台代建需求，所以我们觉得从中期来说城投代建的需求还是能够维系到一个相当的体量和水平。

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