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1月10日，仲量联行对2022年第四季度武汉房地产市场中的优质办公楼和零售物业进行了回顾和展望。2022年第四季度，武汉办公楼市场需求较为稳定，第三方办公运营持续活跃，科技互联网行业需求有所回暖；相较于上半年，办公楼市场租金呈回稳趋势。

办公楼需求回暖

继前三季度的集中供应之后，第四季度武汉优质办公楼市场共计录得3栋办公楼入市。全市新增供应约为16.7万平方米，甲级办公楼市场新增供应4.5万平方米。截至12月末，武汉优质办公楼总体量达到798.8万平方米，其中甲级办公楼总体量为280.9万平方米。

从需求端来看，仲量联行武汉商业地产部总监刘宁表示：“金融业、科技互联网和地产建筑依旧是武汉甲级办公楼市场的需求主力，但是受到2022年新项目和经济政策导向影响，传统的金融业和地产建筑的占比小幅下降，科技互联网、第三方办公运营和跨行业集团和政府平台需求有所上升。”

数据显示，第三方办公运营占2022年第四季度武汉甲级办公楼市场租赁成交的19%，同时通过其自身精细化的运营能力以及更灵活的租赁策略，市场需求表现活跃。此外，科技互联网行业较第三季度成交需求小幅回升至18%，以科技新媒体和互联网电商平台为主。

从成交板块来看，汉口区域占第四季度租赁成交的66%，尤其是建设大道和汉口滨江市场，主要是由于近两年入市的优质项目主要集中在汉口，且新入市项目无论是价格还是品质都极具竞争优势，催生了租户搬迁和升级需求。

租金方面，在上半年办公楼市场租金承压下降后，下半年租金水平呈回稳趋势。全市甲级办公楼净有效租金为92.2元每平方米每月，环比下降0.2%；乙级办公楼净有效租金依旧保持平稳，为69.2元每平方米每月。第四季度全市空置率环比下降0.2个百分点至39.2%， 其中甲级和乙级办公楼市场空置率均下降0.2个百分点至34.5%和41.7%。全市吸纳量为11万平方米，其中甲级办公楼约为5万平方米。

仲量联行预计，2023年武汉的优质办公楼市场供应将依旧处于高位，市场持续承压，而在2023年的供应高峰后，新增供应将逐步下降，空置率和租金将有望趋于稳定。

首店经济激发武汉消费活力

截至第四季度末，武汉零售业市场新增商业面积81.8万平方米，推动市场总体量升至883.8万平方米。

仲量联行武汉市场研究部的冯丽表示：“本季度录得新入市项目主要集中在武昌片区，使得武昌区的存量达到345万方，而汉口和汉阳分别为425万方和114万方，不难看出，目前的市场存量主要还是集中在汉口，但武昌和汉口的存量差距正在进一步的缩小。”

在新项目开业的带动下，首店经济推动时尚、餐饮和娱乐的需求释放。其中，时尚零售业态为本季度市场主力需求，户外运动品牌以及高端美妆品牌积极布局。

娱乐业态方面，武汉优质零售业市场进入“游乐+零售”的新格局。

2022年四季度的餐饮行业虽然一定程度上受到了疫情的影响，有部分餐饮品牌进行退租调整，但首进品牌仍对武汉零售物业市场保持信心。

在租金方面，武汉零售物业整体租金小幅微降，空置率保持平稳。第四季度，各商场客流下滑，餐饮堂食和零售活动受限，全市优质零售物业首层净有效租金环比微降0.2个百分点至383.9元每平方米每月。空置率方面，得益于本季度新开业项目的超大体量和较高开业率，全市优质零售业的净吸纳量达71.8万平方米，创历史新高，空置率为12.3%。

仲量联行预计，2023年武汉优质零售业市场新增供应将依旧处于高位，部分延期的筹备项目将陆续入市，预计将有11个优质新项目开业，为市场带来约147万平方米的新增供应。

关键词： 万平方米 仲量联行 每平方米 个百分点