从目前来看，想要大规模推动“工业上楼”，并且真正扶持制造业企业低成本运作，就需要回归到产业本质，回归到工业上楼作为制造业公共服务载体的本质上来。因此，后期的开发建设主体最好是由政府主导、国企操盘，加之政府给予奖励扶持政策，才会有效达到高质量发展的战略目标，才能成为深圳未来“20+8”产业集群落地的重要战略抓手。

根据计划，深圳将按照每年建设不少于2000万平方米、连续实施5年的进度，向社会提供“工业上楼”的高品质低成本产业空间。

(资料图片)

深圳一年所提供的“工业上楼”产业空间，相当于两个蛇口工业区。

“工业上楼”成为当下粤港澳大湾区时兴的热词，专做工业厂房出租的小林也感觉到了。

“你别以为这是写字楼，这是生产车间。”小林向第一财经介绍道。走进深圳某工业园区，高低错落的高层厂房依次排开，从外观上看，和写字楼无异。除了厂房外，园区内还有各类餐饮店、小超市、篮球场和员工公寓。

乘电梯上11楼，走进生产车间，墨绿色的地坪漆、明黄色的条纹将近千平方米的场地划分成不同的功能区，可容纳数十个工人在流水线上依次展开作业。据小林介绍，该工业园区的厂房层高在4.5~5.8米之间，足以满足工业生产需要。

日前，深圳举行“20+8”产业2000万平方米“工业上楼”厂房空间签约仪式。根据计划，深圳将按照每年建设不少于2000万平方米、连续实施5年的进度，向社会提供“工业上楼”的高品质低成本产业空间。类比深圳蛇口工业区（占地面积10.85平方公里）来看，深圳一年所提供的“工业上楼”产业空间，相当于两个蛇口工业区。

工业缘何上楼

改革开放以来，粤港澳大湾区凭借地缘优势，吸引了全球产业转移，成为全球重要的制造业基地。经历了三四十年的高速发展，大湾区内面临着严重的土地资源紧缺和产业扩张升级问题。因而，在市场自发和政府引导协同之下，推动了“工业上楼”的快速发展。

第一财经记者走访深圳多个工业园区发现，“工业上楼”一方面能够有效提高单位工业用地的使用效率，另一方面相较于传统的工业厂房，新工业园区在环境、配套设施、物业管理等多方面进行了升级，满足了一部分企业转型升级需求。

目前，我国对“工业上楼”尚无统一的定义。从直观上理解，“工业上楼”不同于在传统单层厂房进行生产作业的空间模式，而是在高密度园区的高层楼宇中进行生产、研发、设计、办公的新型工业载体发展模式。

灯火闪耀、人口密集、工厂遍地是大湾区重要城市的特征，据戴德梁行统计，大湾区中深圳、东莞、中山、佛山和珠海的土地开发强度已超过30%国际警戒线，其中东莞和深圳均超过50%，因此大湾区成为中国工业用地最紧张的地区之一。

戴德梁行华南区策略发展顾问部高级董事、东莞公司负责人张国华在接受第一财经记者采访时表示，坚持工业立市、工业强市，深圳、东莞、广州、佛山等制造业大市产业发展扩张之势十分迅猛，因此，通过采用“工业上楼”创新模式来实现土地集约，提高容积率，是各市政府探索这一模式的关键。

实际上，湾区内对“工业上楼”的探讨已经开始了十多年。2005年，佛山顺德天富来国际工业城成为湾区内首个“工业上楼”项目；2012年，深圳全至科技创新园成功实践，推出了集研发生产于一体的23层工业大厦；2016年，东莞抓住“工业上楼”契机，逐步在全市推广，形成了东莞松湖智谷等载体；2018年至今，深圳、东莞、佛山等城市均出台“工业上楼”扶持政策，全面鼓励发展，“工业上楼”市场进入标准化、精细化发展时代。

目前，深圳各区已有一批“工业上楼”项目落地。比如位于深圳宝安的新桥东先进制造业园区，是深圳首个平方公里级的“工改工”城市更新项目，规划建设148.6万平方米工业厂房。龙岗宝龙专精特新产业园，是深圳首个“专精特新”专业园区项目，以市场价的30%~50%分割销售给符合条件的优质企业。南山红花岭基地，是深圳重点推出的高标准建设、高效能企业集聚的“工业上楼”项目。

2021年7月，《国家发改委关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知》中，明确提出要推广“工业上楼”模式。此措施表示，深圳创新性的“工业上楼”尝试合理有效，将被复制、推广到全国。

张国华表示，“工业上楼”厂房的来源主要有两类，第一种是通过对存量的工业厂房进行改造——厂房结构加固、优化垂直交通、优化物流配套设施等手段，达到工业上楼的产品基本标准；第二种是通过城市更新、土地整备、净地出让等形式，建造全新产业园区，容积率约为3.0~4.0。

第一财经记者走访时也发现，不少传统的工业园区正在推陈出新，在合适的位置加装垂直电梯、对园区内生产环境进行优化成为最常见的手法。但在张国华看来，在未来10年，第二种会成为大湾区工业上楼载体主要供应方式。

哪类产业适合上楼

“科技含量较高的企业，最好是认定为国家高新技术的企业。目前这类园区内很多医疗机械、智能制造的公司进驻。”小林对第一财经表示。

据张国华观察，哪类产业适合上楼，主要根据产业门类、产业环节和生产技术水平而定。例如，珠三角在较早期就出现了“工业上楼”形态的产品，其根本原因是珠三角产业底层DNA——电子信息产业。伴随改革开放，上世纪80年代深圳、东莞、珠海、佛山等城市承接从香港转移的都市型轻工业，后来逐步演化成电子信息产业，其中封装工序、测试工序、零配件加工制造等环节，均可上楼。

“除此之外，还有其他产业门类、环节适合上楼。”张国华表示，现阶段“工业上楼”园区多以电子信息、智能装备、医疗器械、新材料等产业为主，要求入驻企业的制造环节具备轻设备、轻污染、轻振动等特征。

深圳光明区云智科园招商处工作人员也告诉第一财经，入驻园区的主要包括生物医药、新能源、新材料等高新技术产业，目前与医疗相关的企业有近二十家，园区集研发、生产、办公于一体。

租金略高但回本不易

第一财经记者走访了深圳市龙华区、光明区数个“工业上楼”项目，发现租金水平比周边传统厂房略高。

以龙华区2015年建成的国乐科技园为例，其招商人员称，整栋楼共11层，2楼以上的租金约40元/平方米·月，物业费约3元/平方米·月，产业园区内员工宿舍、商超配备齐全。

而距离国乐科技园数百米的另一老式产业园，距建成时间近10年，每栋厂房5到7层，租金约为30元/平方米·月（包括物业费），低于上述园区租金。

光明区云智科园的租金约45元/平方米·月，物业费在11~13.5元/平方米·月。工作人员告诉第一财经记者，很多入驻园区的企业能够享受到政府的租金补贴，加上这些优惠之后，实际上的租金和周边也差不多。

该工作人员介绍，虽然租金略高，但是对于开发商来说，回本却不易。尤其是当下，维持高出租率本身较难。

按照要求，深圳“工业上楼”项目将落实“三生”“三创”“三平衡”要求，所谓“三平衡”，是指运营与财务、投入与产出、社会效益与经济效益“三个平衡”，实现供给可持续、租金可预期、经验可复制。

张国华对第一财经记者表示，在“工业上楼”单体厂房层面，建筑成本均高于传统工业厂房，其原因为建筑结构成本增加、垂直交通系统提升、外立面打造等方面均需加大投入成本，并且园区专业配套设施、物流仓储、集中商业配套等方面的要求均高于普通园区，更加贴合市场需求，也更加实用。

“‘工业上楼’项目开发运营方面，确实面临较为突出的投入产出经济平衡考量。”张国华称，“工业上楼”产品主要面向工业企业，对制造空间的售价租金均十分敏感，有一定的价格接受天花板，加之建安成本偏高，因此纯粹工业上楼项目在收益方面比较有限，甚至存在收支无法平衡的情况。在这种情况下，工业上楼项目没办法像商办、商住楼项目一样完全市场化运作，需要政府的大力扶持与激励的政策引导。

张国华称，前期一些“工业上楼”项目是由民营企业自主自发建设，采取分割销售方式操作。从目前来看，想要大规模推动“工业上楼”，并且真正扶持制造业企业低成本运作，就需要回归到产业本质，回归到工业上楼作为制造业公共服务载体的本质上来。因此，后期的开发建设主体最好是由政府主导、国企操盘，加之政府给予奖励扶持政策，才会有效达到高质量发展的战略目标，才能成为深圳未来“20+8”产业集群落地的重要战略抓手。

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