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世界今日报丨中报观察 | 德信化债

文章来源:观点网  发布时间: 2022-09-01 05:52:59  责任编辑:cfenews.com
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观点网赶在八月结束前最后一天,德信中国披露了2022年中期业绩。

2022年是上市的第四年,面临宏观经济环境与房地产市场低迷,德信中国用“迎难而上”这四个字概括上半年成绩。其称,上半年集团积极坚持落实好“保交付”,顺利如期交付4756户,交付面积达到约52.67万平方米,交付率达到100%。

从经营成绩看,各项指标受大环境影响出现不同幅度的下滑。


(资料图片仅供参考)

截至2022年6月30日止六个月,德信中国实现收入102.47亿元,同比下降21.61%;毛利为12.72亿元,同比下降约55.4%;期内利润为9.04亿元,同比下降34.4%。

但公司拥有人应占利润却实现了增长,期内录得7.41亿元,同比上升17.5%;公司拥有人应占利润率为约7.2%,同比上升2.4个百分点。

收入构成

德信中国的收入主要来自物业销售,其次来自物业建筑及项目管理服务、管理及咨询服务、商业物业租赁及酒店运营。

截至2022年6月30日止六个月,德信中国连同合营企业及联营公司的未经审核合约销售额约为193.8亿元,同比下降55.0%,合约销售总建筑面积约103.7万平方米,同比下降49.2%。

物业销售收入占德信中国总收入超九成,报告期内物业销售收入同比下降约21.9%至约99.04亿元,占总收入约96.7%。关于该下降原因,德信中国指出,主要由于已交付物业的面积同比减少,使本期间就已出售物业确认的收入同比减少。

上半年,德信中国已确认总建筑面积约52.67万平方米,较2021年同期减少约20.9%。其中,长三角地区占据重要位置,源自杭州的已确认建筑面积达25.8万平方米,占总面积近五成。

物业销售收入下跌,造成毛利下滑,而整体毛利率则由截至2021年上半年的约21.8%下降至截至2022年的12.4%,下降约9.4个百分点。

德信中国于中报指出,毛利率下降主要由本期结转的项目土地取得时间略晚,土地取得成本较高,同时由于政府对商品房销售价格的调控,致使土地成本高但房产销售价格并未明显上升,进而导致本期毛利率下降。

在新增土地储备上,德信中国相比去年同期大幅缩减,2022年上半年仅取得3幅新增地块,新增总建筑面积约28.6万平方米,主要位于杭州及台州。而在去年上半年,德信共计取得27幅地块,新增总建筑面积约493万平方米。

观点新媒体了解到,德信中国目前在全国27个核心城市共运营154个项目,总土储约为1746万平方米,其中129个项目位于长三角地区的16座城市,长三角土储比例达到76.3%。

于报告期内,德信中国在物业建筑及项目管理服务上收入同比上升约52.8%至约2.53亿元,占总收入的约2.5%,主要由于在建及在管项目数量及规模相较于2021年同期有所增加。

管理及咨询服务收入同比下降约88.5%至约1670万元,占总收入的约0.2%;租金收入同比下降约22.7%至约5590万元,占总收入的约0.5%,主要是由于报告期内处置部份商业物业项目导致出租面积减少;酒店运营收入同比增加约24.1%至约1700万元,占总收入约0.2%。

债务结构

2021下半年以来,在较强的调控压力下,部分企业面对离岸债务纷纷采取展期甚至“躺平”态度。德信中国则在积极优化财务结构,力求将债务维持在健康合理水平。

今年4月,德信中国发布公告称,于2022年4月20日,已向受托人存入所有必要资金,以于2022年4月22日按未偿还本金额2亿美元11.875%优先票据,连同累计至到期日(即2022年4月23日)的应计利息,悉数偿还2022年票据。

偿还该笔美元债后,德信中国离岸债券仅有2022年12月到期约3.5亿美元债。

其他各项负债指标也进一步优化,截至2022年6月30日止六个月,德信中国的计息负债约为237.06亿元,较2021年12月31日下降21.9%。三条红线中的净负债率较2021年底的60.5%进一步降低至57.1%、剔除预收账款后的资产负债率为66.1%、以及现金短债比为1.0倍,三条红线均保持“绿档”。

上半年,德信中国自银行及其他金融机构的借款减少约66.43亿元,在237.06亿的计息负债中,须于一年内偿还的约为105.02亿元。

在现金方面,截至2022年6月30日,德信中国的现金及银行结余(包括受限制现金)合共约107.01亿元,剔除1.06亿元受限制现金尚可覆盖短期债务。

融资成本方面,由于计息债务减少的同时资本化利息因在建项目变动而增加,抵销幅度加大,融资成本净额同比减少约44.9%至截至2022年6月30日止六个月的约1.27亿元。

截至2022年6月30日,德信中国的银行及其他金融机构合约授信额度总额为约360.4亿元,未动用银行及其他金融机构授信额度为约52.03亿元。

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