观点网7月8日，号称“山东物业第一股”的山东省属国企鲁商生活服务正式在港交所挂牌，上市首日破发，收盘较发行价跌25%。

今天，和这家山东国资物业股一起上市的还有别是润迈德医疗和玄武云科技控股，而润迈德医疗亦在上市首日破发。

(资料图)

综合而言，鲁商生活服务的基本面一般，和大多数中小型物企的特点有所类似。

从行业整体来看，物业股普遍估值回调的背景下，“破发”并非新鲜事，但也不是所有物业股都走跌。

首日破发

7月8日消息，鲁商服务IPO全球发行发售3334万股股份，每股定价5.92港元，募集资金总额约为1.97亿港元。如果行使超额配股权，最多可额外配发500.10万股，额外募资约2960.59万港元。

上市首日，鲁商服务开盘价报5.01港元/股，相较发售价5.92港元/股下跌约15.37%。截至当日收盘，股价报4.43港元/股，较发行价下跌25.17%，总市值5.91亿港元。

从基本面看，截至2019年、2020年及2021年12月31日，鲁商生活服务项目在管总建筑面积分别约为1070万平方米、1540万平方米及2290万平方米，覆盖三个省市（即山东省、北京和哈尔滨），总规模仍然比较小。

2019年、2020年及2021年，鲁商服务整体毛利率分别为17.4%、19.8%及25.4%，尽管有所增长，但仍低于行业平均水平。

母公司依赖度较高，但逐年有所下降。截至2019年、2020年及2021年末，来自鲁商发展(600223)集团所开发物业的在管总建筑面积，分别约占鲁商服务在管总建筑面积的99.8%、76.6%及54.3%。

资本得失

现时，物业股“破发”不是新鲜事，2020年下半年便有所显现，到2021年更为明显。

据观点指数研究院统计，截至2021年8月18日收盘，彼时所有48只H股物业股中有19只已跌破发行价，而2021年新上市11只物业股中则有5只处于破发状态，2只现价与发行价格相持平。

物业股经历了上市热潮、收并购分化等，如今潮退，留下一个逐渐冷静的市场。

据监测，进入2022年，恒生物业服务管理指数在持续下降，至7月8日，已从最初的10241.63跌到4061.46，跌去一半有多。

2022年开年，港交所上市门槛拉高，三年累计盈利不低于8000万港元的要求开始执行，物业行业相关政策也在不断更新，上市似乎变得不太容易。

这样的背景下，年初至今递表物企（包含二次递表）有9家，其中包括备受关注的龙湖智创生活、万物云以及珠海万达商管。

截至目前“过会”的物业企业，只有东原仁知、力高健康生活、金茂服务，以及鲁商生活服务。股价表现来看，事实上大部分也不算很差。

数据显示，3月29日，力高健康生活披露最终发售价为每股4.10港元；3月31日，力高健康生活首日登录港交所，开盘价4.55港元，盘中高开高走，一度涨近60%，最终收盘价5.18港元。

3月10日，金茂服务正式在港交所挂牌，全球发售约1.01亿股股份，发售价为8.14港元/股，开盘价为7.4港元，收盘价为5.8港元，跌幅28.75%。

4月29日，东原仁知服务定全球发售价为11.9港元/股，上市首日平开，当日收盘11.9港元。

国金证券认为，从2021年7月开始，地产和物业板块股价走势基本一致。这主要因为当地产销售不断下滑，部分房企面临生死问题时，物业公司因为与关联房企共用同一品牌，且也有一部分增长来自关联房企，短期会受到一些影响；物业公司账面现金安全性受质疑，此外，民营物业公司独立发展能力尚未被认可。

国金证券预测，随着地产销售转暖，地产板块股价有所反弹，物业板块股价也开始有小幅反弹。并认为物业公司抗周期性强的特性并未改变，经营层面稳步增长。

相关专业机构分析指，从市盈率水平来看，2021年1月至6月，港股物业服务板块整体估值水平依然较高，年初达到41.3倍。但接下来估值水平回落明显，至2022年1月初才进入相对稳定状态。

2022年5月13日，港股物业服务板块平均市盈率为13.0倍，高于恒生指数平均水平（9.1倍），资本市场仍保持对物业服务板块的关注度。

关键词：