继美的置业（03900.HK，简称“美的”）发行首期15亿中票之后，3月14日，旭辉集团股份有限公司（00884.HK，简称“旭辉”）第一期中票10亿元人民币（下同）也完成了发行，旭辉这只债券票面利率为4.75%，发行期限2+2年期，附第2年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。

刚刚完成中票发行，旭辉董事长林中3月14日中午便在朋友圈发文感叹：“艰难时刻、殊为不易！”

旭辉此次银行间市场发行债券融资，从一个侧面反映了市场冷暖。能在银行间交易商协会成功申请注册50亿中期票据的民营房企，目前只有旭辉与重庆龙湖企业拓展有限公司（00960.HK，简称“龙湖”）。在当前的融资环境下，作为民营房企实属不易。但在今年成功注册的民企中，旭辉是第二家公告发行首期票据的房企。

可以肯定的是，旭辉发行首期中票，可窥见资本市场对这家房企的预期向好。值得一提的是，3月11日，上海清算所曾3次披露延长旭辉这笔债券薄记建档结束时间，最终延长至3月14日11:00。旭辉对此解释为“因债券市场波动”。从旭辉此次发行利率区间在3.5%-4.8%之间，最终发行利率定在4.75%。

3月11日，旭辉这笔债券薄记当天，旭辉股价报收4.36港元，跌6.44%；3月14日，旭辉股价再度大跌，当天收报3.49港元，跌19.95%。

此前招商蛇口(001979)(001979.SZ)发行2022年度第一期、第二期中票时，也出现了薄记建档结束时间延长的状况。

易居研究院研究总监严跃进认为，房企发力债券融资，说明外部环境在改善，这个改善也是有实质性意义的，对于整个行业具有积极作用。旭辉获批额度之后很快就发行了首期中票，说明企业的融资意愿比较强烈，融资后续资金到位能够改善企业运营。他认为，这也可以看作是优质民营企业抓住成长的机会，这对于其他房企会有一个借鉴的作用；后续如果销售市场转好，对于房地产市场整体回暖有积极影响。

房企中票发行开闸

公开信息显示，房企境内融资根据产品不同，有银行间交易商协会、发改委和交易所三大审批机构。银行间交易商协会审批的有短期融资券CP、超短融SCP、中票MTN和DFI；交易所审批公募债、私募债和ABS等；发改委主要审批企业债。

今年以来，金地（600383.SH）、建发（600153）、中海（01138.HK）、招商蛇口、万科(000002.SZ)等具有央企、国企背景的房企率先在银行间市场成功发行中期票据。

1月17日，中海完成发行12亿元中期票据，票面利率3.25%，发行期限5年；2月23日，金地完成17亿元中票发行,发行利率为3.58%,发行期限3年；2月17日,建发成功簿记发行2022年度首单中期票据发行规模10亿元、票面利率4.26%。建发一共获批15.3亿元的中票。

1 月24 日，招商蛇口成功发行第一期中票12.9 亿元；3月7日，招商蛇口又成功发行了2022年度第二期中期票据，发行总额17.1亿。

融资力度最大且票面利率较低的当属万科。1月25日-1月26日,万科完成发行了2022年度第一期中期票据,发行金额为30亿元，利率2.95%； 2 月 14 日-2022 年 2 月 15日，万科发行了 2022 年度第二期中期票据，发行金额为30 亿元，利率为2.98%； 2 月 23 日-2022 年 2 月 24日，万科发行了 2022 年度第三期中期票据，发行金额为20 亿元，利率3.0%。

2021年7月以来，房企中票、ABS、公司债之类标准化融资业务，隐现暂停苗头。到了2021年年底，出现了两大变化：一、发债审核流程提速；二、部分红筹架构的港股房企也进入白名单，被允许能发银行间融资产品，碧桂园、美的、龙湖、旭辉四家民企在列。

据21世纪经济报道记者不完全统计，目前已完成申请注册中票的房企有13家。除了前述四家民企之外，还有9家具有央企、国企背景的房企，分别为：招商蛇口、万科、中海、华润置地、光明地产(600708)、京投发展(600683)、北辰实业(601588)、建发、金地。

此外，绿城、滨江、金茂、大悦城(000031)、珠江实业(600684)也正处于申请过会阶段；佳源创盛则向合格投资者定向发布了申请中票的自愿性公告。

由此可见，符合条件的房企在标准化融资上已迎来宽松信号，房企也在积极行动。据21世纪经济报道记者不完全统计，今年以来房企成功发行中票规模大约在174亿元。正如业内人士所言，房企融资需求强烈，背后是今年以来，房地产行业仍未走出颓势。2022年2月份，克而瑞监测的100家典型房企融资总量398.17亿元，环比下降58.9%，同比下降58.8%，融资量创2018年1月以来新低。

那么，资本市场如何看待房企的融资冲动呢？对比已经发行首期中票的美的与旭辉，两者的利率有轻微差距，一名业内人士指出，旭辉本次发行的时机可谓“运气不佳”，上周四、五（3月9日、3月10日）两天中房股普遍大跌，市场情绪低迷，应该对公司中票的发行利率造成了一定的影响。从旭辉这次发行利率接近封顶4.8%来看，说明虽然市场对旭辉认可，但资本市场对房地产的信心略显不足。

这一方面源于房企2022年上半年债务集中到期的现状，另一方面，则因行业处于调整期。

据克而瑞发布的数据显示，2022年房企的到期债券主要集中在上半年，3、4、6月份的到期量均超过600亿元，超2022年月均到期水平。特别是境外债的偿还压力较大，1-6月境外债到期占今年总债券到期量超过60%。

民企发债各有考量

21世纪经济报道记者梳理房企中票发行概况发现，目前已成功注册中票的房企，融资用途主要为置换债务与用于项目开发两种。如前述招商蛇口发行中票就是用于置换项目投入与偿债。

3月1日，美的完成2022年度第一期15亿元中票发行，发行利率为4.5%。此前美的成功注册50亿元中期票据，据披露，其中25亿元拟用于偿还发行人及下属子公司有息负债，25亿元拟用于项目建设。其中用于偿债的涉及包括辽宁、珠三角、云贵、中部区域等地项目贷款；拟用于项目建设的涉及粤桂、浙闽、中部、云贵、珠三角、辽宁等地项目。

据募集说明书显示，旭辉首期募集资金10亿元扣除发行费用后，将全部用于项目建设。这些项目共有8个，分别位于大连、乌鲁木齐、西安、合肥、杭州、武汉及长沙等城市。

对比央企、国企，目前仅有4家民营房企成功注册了中票，从发行票面利率来看，民企也略高。一名分析人士指出，前述四家民企中，发行首期中票的时间，都是各家企业自己的选择。但也可看出房企的战略与现金流情况的不同。有的企业可能会看窗口期，有的企业可能会等同行发行后看市场的反馈再考虑。

但值得一提的是，目前民企发行中票，10亿或者15个亿的规模，对企业当前的经营和债务情况来讲，并不会带来质的改变，它更多是一个象征性的意义。因为企业一旦能够发出中票，就证明投资者对房地产行业、对这家企业还是有信心的。

房地产融资的市场预期正在稳步改善。民营房企在银行间市场融资持续见好。3月9日晚，旭辉发布公告称，公司用于偿还“18旭辉01”8亿公司债的本金及累计至到期日的利息已悉数存入中国证券登记结算有限责任公司指定银行账户。该笔债券于2018年发行，2022年3月21日到期，票面利率6.5%。完成偿还后，公司短期债务进一步减少。公告还提及，旭辉集团与平安银行(000001)签订了《银企战略合作协议》，平安银行将授予旭辉50亿元并购融资额度。

龙湖的融资活动也非常活跃。除了成功注册中票之外，1月17日，龙湖公告，已于2022年1月13日-14日向专业投资者公开发行2022年公司债券（第一期），发行规模为不超过人民币28亿元（含人民币28亿元）。不过，龙湖至今还未发行首期中票，也可见该公司的战略与现金流情况与旭辉是不一样的。

据远东资信一份研报显示，根据 Wind 统计口径，2 月份境内债券市场运行期间，房地产行业新增 7 只债券触发交叉违约、1 只债券展期。

房企融资迫切由此可见一斑。另据华泰证券(601688)一份研报指出，购房门槛下降、预售资金监管纠偏以及稳增长目标下房贷额度和利率、地产需求端政策的持续改善，有望使得地产基本面加速企稳，这将使得开发和物管板块行情有望从央企国企适度向部分民企扩散。

关键词： 民企，银行间，债券融资，美的，旭辉