根据克而瑞的不完全统计，2022年下半年至今，百强房企中已有超过半数债务违约。受此影响，房企在海外发行美元债变得越来越困难。不仅三大评级机构持续调低内房股的信用评级，国际投行也对协助发行内房股美元债不“感冒”。同时大环境影响，内房股股价集体暴跌。部分曾经的龙头股，甚至股价已跌至净资产的0.1倍。

在这样的背景下，还能够坚持正常履约美元债务的企业，不仅拥有更佳的生存能力和财务状况，同样也为整个房地产行业守住了最后的“防线”，为未来房企能继续在境外市场融资保留下了最后的希望。

近日及时偿还美元债的佳源国际，便是这样的一家企业。2022年3月9日，佳源国际（2768.HK）发布公告，公司将安排所有必要资金至其受托人银行账户，用于偿还于2022年3月11日到期的美元优先票据。至此，佳源国际到期的美元债如期偿还。

坚持+韧性

根据克而瑞研究中心监测数据，2022年100家典型房企的到期债券金额超过6000亿元，3、4、6月份的到期量均超过600亿元，超2022年月均到期水平。值得注意的是，上半年房企的境外债偿还压力较大，1-6月境外债到期占总债券到期量超过60%，3、4、6月份到期境外债分别约为401亿元、461亿元、432亿元。

另一方面，2021年下半年以来市场销售遇冷、项目去化表现不佳、企业销售承压，叠加债务集中到期高峰，进一步加剧了企业的流动性风险。迫于自身的资金及运营压力，企业投资和扩张动能相应降低，部分规模房企甚至出现偿债逾期，停工、暴雷等现象频现。

在这样的背景下，房地产再融资环境恶化，进一步加大了企业偿债的难度。根据贝壳研究院统计，2022年1-2月房企境内、境外债券融资累计约856亿元，同比下降59%，降幅较今年首月收窄11个百分点。

然而，越是艰难的环境，越能体现出优质房企的价值。在债务到期日前，就把偿债资金存入指定银行账户的佳源国际就是这样一类企业。

如期完成境外债兑付，展现了佳源国际坚持稳健发展，合理规划财务，各项经营活动有序开展的良好面貌，并向市场传递了公司积极响应国家降杠杆、稳预期的号召，展示了公司面对市场的应变能力与韧性以及对行业未来发展的信心。

据了解，今年以来，包括新城、旭辉等在内的为数不多的几家民营房企按时完成了境外债兑付，如今，佳源国际靠着坚持与韧劲，也加入了守护兑付底线的行列。

梳理公开资料发现，自2021年下半年以来，佳源国际已多次进行境外票据赎回。2021年7-8月赎回了约6.09亿元的境外优先票据，涵盖2022年-2024年到期的债券，债券利率11.00%-13.75%。

一边是赎回高成本债，另一边，佳源国际抓住发债窗口期发行了3笔共计3.3亿元的境外债，债券利率为7.00%-11.00%，债务置换使得成本有所下降，同时提高了长期债务的占比，优化了债务结构，在一定程度上缓解了短期偿债的压力。

稳健+深耕

除了在积极的优化债务结构外，佳源国际过去业绩的稳健增长为其收入和资金回笼奠定了基础。佳源国际合约销售近4年保持43.8%复合增长率；权益销售额近四年复合增长率36.9%。

2021年，佳源国际仍保持了销售持续增长，实现合同销售金额约360.53亿元，同比上升约17%，基本符合市场预期。

销售的稳健增长，已售未结转金额将持续增厚公司资产与现金流，利润增长增厚所有者权益，良性改善公司财务结构。

更关键的是，佳源国际注重财务健康，努力降杠杆，于2020年实现三道红线指标绿档。于2021年上半年持续降低负债水平，截至2021年6月底，佳源国际扣除掉预售账款的资产负债率从2020年末67.4%下降到2021年上半年末的62.1%，净负债率从60%下降到41%，现金短债比约为1.3倍。

佳源国际管理层曾在投资者会议上表示，基于经营拿地资金回笼比的控制，包括净债务管理，佳源国际有信心在2021年以及未来相当长时间仍然保持绿档的水平。

佳源国际的底气来自于一直以来的深耕战略。

根据克而瑞的研究，偿债能力强的企业中往往都是坚持深耕的优质区域企业。这类房企受益于战略定位和热点区域选择，具备相当的市场支撑力。当前，区域深耕战略在行业受到认可。区域深耕战略下，对区域价值与市场研究更为深入，尤其在集中供地新政下，有利于提高投资效率，同时也能凭借项目积累和品牌影响力，通过整合资源，降本增效，挖掘更大的利润空间。但区域选择是关键环节，区域的市场增长空间是企业销售去化以及可持续发展的保障。目前来看，长三角、粤港澳大湾区是两大热门深耕选择。

佳源国际恰恰是深耕优质城市群的代表。根据公司2021年的半年报，公司的销售和土储接近七成均来自长三角和粤港澳。而粤港澳的项目中，绝大部分都处于核心都市圈内。长三角的项目，则主要是环沪、环杭以及合肥都市圈。优渥的土储、良好的财务风控，确保公司能够安然地度过资本市场的“冬天”，迎接下一轮的春日来到。

关键词： 佳源国际